aanschaf van een huis als een investering

[strep]

Geachte,

 

Ik wil een 2de huis van ca. 200 kE kopen als een investering en dat huis dan verder verhuren aan studenten. Vanuit het oogpunt van ondernemerschap wat is beter:

 

A. lening 100 kE nemen uit eigen SBV en eigen 100 kE erbij leggen en het huis prive kopen en prive verhuren?

 

of

 

B. 100 kE eigen geld aan de SBV lenen en de SBV het huis laten kopen en dan de SBV als investeerder de verhuur van het huis laten beheren?

 

 

Volgens mij zijn er best grote verschillen in de mogelijkheid van de aftrekbaarheid van de lopende kosten, de nodige start investeringen om het huis bewoonbaar te maken etc. tussen A en B. Waar zitten de valkuilen en waar moet ik op letten als ik de afweging ga maken tussen de beide alternatieven?? Of is er nog een betere optie??

 

Bij voorbaat dank.

[Joost Rietveld]

beste strep

 

Ik neem aan dat je met hulp van jouw stamrecht BV (SBV) zoekt naar mogelijkheden om vastgoed ondernemer te worden.

Nu is HL niet echt bedoeld voor dergelijke vragen, maar ik gun je het voordeel van de twijfel omdat investeren in O.G. ook nuttig is voor andere ondernemers die pensioen in een eigen BV houden.

 

A. betekent dat je 200K aan OG bezit in box 3. Daar staat een verlaging van vermogen tegenover van 100K en een schuld aan de BV van 100K (geen renteaftrek). Plus is dat als je er meer mee verdient dan wat het kost, je geen belasting betaalt over de winst uit verhuur.

 

B. 100K lenen aan de BV betekent dat de rente op die 100K belast is in box 1 (terbeschikkingstelling). De BV koopt het pand en mag alle kosten aftrekken. Huur is echter belast. Als de BV winst haalt uit de verhuur is dat belast!

 

Constructie A lijkt voordeliger als je een positief resultaat verwacht. Echter, de stamrecht BV heeft ook de plicht om uiterlijk vanaf 65 de periodieke uitkeringen in te laten gaan. Daar moet dan wel geld voor zijn en dus zal de 100K die je privé schuldig bent aan de BV tegen die tijd stapsgewijs ingelost moeten worden. Waarschijnlijk is het zelfs voordeliger om de uitkeringen in te laten gaan voor 65 (afhankelijk van het reeds opgebouwde inkomen vanaf 65) wat met zich meebrengt dat nog eerder aflossen aan de BV beter is.

 

Groet

Joost

[strep]

Beste Joost,

 

Bedankt voor een snelle antwoord, heel interessant...

 

Ik heb nog paar vraagjes om het beeld duidelijker te maken:

 

1.   Als ik OG prive koop waarom hoef ik geen belasting betalen over de winst uit verhuur?

2.   Wat kan ik als onderpand zetten voor het lenen van 100 kE uit SBV, waarschijnlijk alleen eigen huis?

3.   Als SBV het OG koopt kan ik alle kosten aftrekken (verbouwing, Eneco, verzekering, beveiliging, etc.)?

4.   Hoeveel bedraagt de belasting over de winst uit de verhuur in geval B.?

5.   Ben ik in beide gevallen A/B de overdragsbelasting van ik dacht 12% verschuldigd bij de latere verkoop van OG?

6.   Ik ga vanuit dat ik het OG later met winst verkoop, hoe zit het met de belasting over deze winst (aankoop - verkoop waarde) bij A/B?

7.   In het geval van A. dien ik vanaf 65 de lening te gaan aflossen om te kunnen uitkeren. Moet dat ook in het geval als in SBV bv. nog 50 kE in de kas zit en dat voldoende is voorlopig paar jaar te kunnen uitkeren?

 

Met vriendelijke groeten.

 

[Joost Rietveld]

In bold achter jouw vragen, groet

Joost

 

1. Als ik OG prive koop waarom hoef ik geen belasting betalen over de winst uit verhuur?

Valt in Box 3, heffing 1,2% over waarde pand min schuld die daarop betrekking heeft.

2. Wat kan ik als onderpand zetten voor het lenen van 100 kE uit SBV, waarschijnlijk alleen eigen huis?

Ook het gekochte pand

3. Als SBV het OG koopt kan ik alle kosten aftrekken (verbouwing, Eneco, verzekering, beveiliging, etc.)?

klopt

4. Hoeveel bedraagt de belasting over de winst uit de verhuur in geval B.?

20% vennootschapsbelasting (VPB) over de winst uit verhuur. En 25% van de winst na de VPB om het naar prive te halen als dividend, effectief 40%

5. Ben ik in beide gevallen A/B de overdragsbelasting van ik dacht 12% verschuldigd bij de latere verkoop van OG?

6%, ja in beide gevallen

6. Ik ga vanuit dat ik het OG later met winst verkoop, hoe zit het met de belasting over deze winst (aankoop - verkoop waarde) bij A/B?

Bij A is geen belasting over de waardestijging verschuldigd. Bij B wel, zie de wijze bij vraag 4.

7. In het geval van A. dien ik vanaf 65 de lening te gaan aflossen om te kunnen uitkeren. Moet dat ook in het geval als in SBV bv. nog 50 kE in de kas zit en dat voldoende is voorlopig paar jaar te kunnen uitkeren?

Als de BV voldoende in kas heeft, dan is het niet direct nodig om de schuld in te lossen. Op termijn zal dat uiteraard wel moeten. Eventueel kan die schuld (deels) in de nalatenschap vallen.

 

 

 

 

[strep]

Bedankt voor duidelijke antwoorden.

 

Wat mij verbaasd is dat als je de 2de huis prive koop en verhuur (optie A) de inkomsten uit de verhuur niet moet opgeven op de inkomsten belasting, dat zit toch in Box 1?

 

Als ik de 2de huis prive koop (optie A) welke lopende kosten (elektra, verzekering,...) van de verhuur kan ik aftrekken?

 

In het geval B., OG kopen door mijn SBV, kan ik dan de BTW terug krijgen van de kosten (verbouwing, inrichting, verzekering, elektra, etc...)??

 

Bedankt voor de moeite.

[ronaldinho]

Als je in prive een 2e woning koopt, dan valt die in box 3. Niet in box 1 (behalve enkele uitzonderingen, zoals verhuur aan je eigen BV, maar dat speelt hier niet).

 

Dat betekent dat je de huuropbrengst niet op hoeft te geven, maar je kunt ook de kosten niet aftrekken. Je betaalt gewoon elk jaar 1,2% van het verschil tussen de waarde van de woning en de schulden die daarvoor zijn aangegaan. That's it.

 

Bij B kun je de btw niet terugvragen. Het is een woning, die aan particulieren zal worden verhuurd. Dat is geen prestatie die met btw belast is. Verhuur van bijvoorbeeld een kantoorpand aan een ondernemer die zelf btw in rekening moet brengen kan wel met btw als jullie daar samen voor kiezen, dan wordt de SBV ineens wel btw-ondernemer en kun je de btw terugkrijgen.

 

Als je de btw niet terug kan krijgen, is dit een kostenpost, die je dus wel op je winst in mindering kan brengen.

 

Overigens, afhankelijk van de omvang van de verbouwing kun je deze niet ineens ten laste van het resultaat brengen, maar moet je die activeren op de balans. Daarop kun je (beperkt) afschrijven.

 

Wat mogelijk ook een optie is (als je veel waardestijging verwacht), is het pand door een dochtervennootschap te laten kopen. Bij verkoop aan een vastgoedbelegger kun je dan de aandelen in de dochterBV verkopen en hoef je niet af te rekenen over de verkoopwinst. Wel moet je ook dan betalen als je het geld uit de BV haalt, maar dat is in totaal minder dan wanneer je het pand zelf verkoopt. Dit heeft echter geen zin als je het pand aan een particulier wilt verkopen die er zelf in gaat wonen of het niet in een BV wil hebben maar in box 3. Dan kost het je uiteindelijk alleen maar geld, dus dit wordt meestal alleen bij bedrijfspanden zo gedaan, niet bij woningen.