Eigen huis met bedrijf zonder feitelijke werkruimte

[Ralph den Ridder]

Hoi,

 

na al regelmatig hier gelezen te hebben heb ik de eer ook eens een vraag te mogen stellen! alvast bedankt voor alle kennis die jullie met me willen delen.

 

Mijn vriendin en ik zijn druk doende een voormalig café te kopen, met bestemming horeca.

Doel is uiteindelijk hierin weer een volwaardige zaak te vestigen, maar gezien een onzeker klimaat wil mijn vriendin eerst gaan koken op locatie etc.

 

Idee is om het pand op te knappen, al volledig in te delen om horeca mogelijk te maken, maar het de eerste jaren te benutten als woonruimte. De woonkeuken wordt dus luxer uitgevoerd, het sanitair al dubbel, er wordt een vetafscheider geplaatst en ga zo maar door.

de feitelijke bedrijfsactiviteiten vinden echter de komende tijd buiten het bedrijf plaats, een keer voorkoken en gerechten op spits zetten uitgezonderd.

Is het mogelijk om een bedrijf te hebben (bestemming horeca dus bewaren), maar om de investering en hypotheekrente volledig aftrekbaar te houden in box 1?

ik heb hoofdstuk 6 van de startershandleiding van de belastingdienst gelezen, maar deze gaat steeds uit van een x procent bedrijf op een locatie wat thuishoort in box 3, wat dus juist niet de bedoeling is.

 

dezelfde vraag heb ik ook omgekeerd; is het mogelijk een bedrijfswoning te hebben op een bedrijfsbestemming, waarbij de feitelijke bestemming van de locatie slapend is maar wel op afstand plaatsvind (pfoeh...dat klinkt kafkaiaans zeg..)

 

[Trendwatcher]

Ik zou deze vragen direct voorleggen bij de belastingdienst als ik me in jouw situatie bevond, dan weet je zeker waar je aan toe bent. (i.v.m. de verhouding gebruik privé en zakelijk en de mogelijke aftrekposten) Mooier is natuurlijk als iemand met voldoende fiscale juridische kennis je hier op het forum antwoord kan geven.

[ronaldinho]

De uitwerking is nogal afhankelijk van hoe het uiteindelijk werkelijk zal worden vormgegeven.

In beginsel ben je blijkbaar van plan om een eigen woning aan te schaffen, althans een pand wat als zodanig dienst zal gaan doen. Dat je van plan bent daar ooit mogelijk iets anders mee te gaan doen, is op zich nu niet relevant. Eigen woning dus, waarbij de financieringskosten aftrekbaar zijn, maar meer ook niet. Je kunt dus niet afschrijven op verbouwingen, keuken, sanitair, etc. Ook voor de btw zal je geen aftrekrecht hebben, omdat de verbouwingskosten niet tot je onderneming zullen behoren.

 

Afhankelijk van wat en hoeveel je nu eigenlijk gaat doen, zijn er wellicht mogelijkheden ten aanzien van werkruimte eigen woning, maar dat is zo niet te beoordelen.

 

Mocht je ooit besluiten het pand toch voor horeca te bestemmen, dan kan op dat moment eventueel een overgang naar de ondernemingssfeer plaatsvinden. Dat gaat dan tegen de waarde op dat moment. Een eventuele waardestijging op dat moment is niet belast omdat dat de waardestijging van een eigen woning betreft, maar levert wel een eigenwoningreserve op, die hypotheekrenteaftrek in de toekomst kan beperken (mits dat nog bestaat, natuurlijk). Omdat de zaken vanuit privé ingebracht worden, kun je nog steeds niets met de btw die je daarover voor dat moment hebt betaald.

 

Vanuit dat oogpunt, en het feit dat de spullen toch zullen verouderen, is het wellicht verstandig om voor zover mogelijk te wachten met investeringen totdat je wel van plan bent ze te gaan gebruiken.

 

Of de gemeente erg happig is om te zijner tijd een horecavergunning af te geven is natuurlijk ook maar de vraag, maar dat is weer een heel ander aspect.

[Ralph den Ridder]

Bedankt voor jullie reactie, maar ik denk dat ik het even wat duidelijker moet stellen; we willen feitelijk van twee walletjes eten/we willen rechtszekerheid, met fiscaal voordeel (dat laatste klinkt wat gelikter)

 

alles op een rij:

- pand is nu cafe met bedrijfswoning

- we willen het kopen, en financieren als zijnde woning, dus volledig prive hypotheek

- het bedrijf van mijn vriendin wat nu nog slapende is, wil ze vanaf de grond opbouwen. de locatie wordt dus tot een moment gebruikt als (bedrijfs-)woning

- op enig moment willen we de horeca-activiteit weer oppakken.

 

dus de vraag; kunnen we het aannemelijk maken dat in een horecabedrijfspand waar op papier een horeca-eenmanszaak is gevestigd tijdelijk geen bedrijfsactiviteiten plaatsvinden.

De belastingdienst gaat er van uit dat je een X deel van je (bedrijfs-)woning ook daadwerkelijk voor je bedrijf gebruikt, maar de wens is juist om de eerste paar jaar (verbouwen en opstart bedrijf gaan zeker 4 jaar duren) de locatie als zijnde privewoning in box 1 aftrekbaar te houden, zonder aantasting van het eigenwoningforfait, en daarmee samenhangend; in hoeverre is een hypotheek op een (bedrijfs-)woning prive te verkrijgen? we kunnen namelijk de renovatie en aanschaf betalen met een privehypotheek die we kunnen dragen vanuit onze huidige banen, maar wil de bank niet per definitie een bedrijfsfinanciering op een pand? en juist die financiering kunnen we niet krijgen omdat we de eerste paar jaar geen inkomsten genereren. eigenlijk een verhaal van de kip of het ei!

[Trendwatcher]

Ik vermoed dat de belastingdienst zegt: geen aantoonbare bedrijfsactiviteiten = geen omzet = geen bedrijfsinkomsten = geen aftrek van investeringen. Alvast een paar jaar privé genieten van je luxe horecakeuken inclusief alle apparatuur, meubilair, sanitair (en verbouwingen neem ik aan) en dat voor een groot deel door de belastingdienst laten financieren totdat de laatste tussenmuur eruit gaat zal dus wel niet opgaan. Behalve misschien in het laatste jaar voordat je concreet maar dan ook écht daadwerkelijk start met je horecazaak. ........Maar stel dat je er straks achter komt dat je die eigen zaak toch niet door wilt zetten, betaal je dan de fiscus al je genoten voordeel terug van de verbouwingen, de keuken, de apparatuur en het sanitair, want reken erop dat ze je dan weten te vinden!

 

Informeer ook bij de gemeente hoelang die horecavergunning er nog op zit, mocht je de eerste jaren nog niet concreet willen of kunnen starten.

 

M.a.w. Laat je heel goed voorlichten over wat wel of niet is toegestaan en mogelijk is. Ook om jezelf achteraf te beschermen, vergeet dat niet!

[Marije Miggiels]

Het probleem is niet zozeer het fiscale, maar het juridische. Ik denk dat er bij de gemeente alarmbellen gaan rinkelen als een horeca bestemming wordt gebruikt als woning. Vier jaar is namelijk niet meer tijdelijk te noemen. Wat daar precies de consequenties van zijn, weet ik niet, maar laat je hierover goed voorlichten. Eérst dus juridisch, dan fiscaal.

Succes ermee :)

 

edit: Daarnaast verwacht ik dat de hypotheekverstrekker ook gaat sputteren, ik denk niet dat je een hypotheek losgepuiterd krijgt op deze basis.