huurkoop bedrijfspand

[totslot]

Mijn huurder krijgt nergens een hypotheek voor aankoop van mijn pand. Ik wil hem tegemoet komen door het via een huurkoop constructie te regelen . De definitieve koop / overdracht vindt dan pas plaats na betaling van de laatste termijn . Het pand blijft dus mijn eigendom en op mijn balans staan . Vraag is hoe boek ik de maandelijkse huurkoop-penningen , welke risico's heeft een dergelijke overeenkomst voor mij als eigenaar , aan welke fiscale consequenties moet ik nu denken , en aan welke als ik t.z.t mijn onderneming staak en de fiscus wil afrekenen over de waarde v/h pand

[ronaldinho]

Er missen nog wat gegevens om hier wat zinnigs over te kunnen zeggen.

 

Je hebt nu een pand dat je verhuurt, en wil gaan verkopen aan de huurder. De bank denk dat de huurder dat niet gaat kunnen betalen. Waarom niet en waarom denk jij daar anders over?

 

Het pand is nu kennelijk ondernemingsvermogen. Waarom? Verhuur van een pand dat zelfstandig is te verkopen is doorgaans box 3 vermogen en niet ondernemingsvermogen (en in dat geval ook geen keuzevermogen).

 

Wat gebeurt er als de huurkoopovereenkomst wordt ontbonden?

Moet de huurkoper aan het eind nog de volledige waarde van het pand betalen of zit in de huur reeds een bedrag als aanbetaling? Is de verkoopprijs gefixeerd?

[Johan Mulder]

Oei. Huurkoop. Er is een reden waarom dat niet veel gebeurd. De meeste verkopers zitten er niet op te wachten omdat ze zijn gebonden aan de strenge regels van het burgerlijk wetboek.

 

Je zult ook goed moeten bepalen vanaf wanneer het risico van het pand voor de koper komt. Direct of pas bij juridische eigendomsoverdracht? Een en ander heeft invloed op afspraken omtrent verzekeringen, maar ook (vooral!) de overdrachtsbelasting.

 

Is het pand belast met een hypotheek? Zo ja zul je ook met de financier om tafel moeten. Ergens in de algemene voorwaarden zal iets zijn opgenomen over dit soort zaken. Als de financier wil dat de hypotheek wordt afgelost zit je zelf mogelijk met een probleem, omdat je niet direct geld krijgt van de koper.

Vice versa net zo. Stel je doet het zonder goedkeuring van de bank. Jouw koper betaalt netjes. De bank komt erachter na een jaar en eist directe betaling van de geldlening. Kun je niet betalen gaat de bank het pand veilen...

[totslot]

Dank voor de reacties tot nu toe , hierbij nadere toelichting ;

 

Bank is negatief vanwege ontbreken eigen geld bij huurder , en de last van rente en aflossing te hoog t.o.v bruto winst van de afgelopen 3 jaar . Huurder is ex werknemer van mij , nam dit filiaal van mij destijds over , en ik wil hem op alle fronten helpen met het verder opbouwen en creeren van eigen vermogen . Als ik het pand op de vrije markt zou verkopen - even afgezien van het huidige negatieve klimaat vwb OG - ontneem ik hem de kans het ooit in bezit te verwerven .

Het pand is geheel schuldenvrij , staat op de balans ( al jaren ) en de huuropbrengst wordt geboekt als omzet uit bijzonder baten,

naast mijn gewone omzet uit verkopen . Heeft fiscus nooit opmerking over gemaakt .

Ik zou de juridische overdracht aan het einde v/h contract willen , en het risico ,onderhoud ed bij ingaan v/h contract . De verkoopprijs staat vast ( kortgeleden taxatie rapport laten maken ) en de termijnen( vast ) zouden moeten bestaan uit een deel rente en een deel aanbetaling , wat hoger wordt naarmate de rente minder wordt door de aanbetalingen .

Zo'n dergelijke constructie had ik in gedachten .

[Johan Mulder]

De constructie die je beschrijft is wel uitvoerbaar. Echter, je wilt het risico nu bij de koper leggen. Daarmee komen de baten en lasten vanaf nu voor rekening van de koper. Dit kwalificeert als een zogenaamde 'econoom' voor de overdrachtsbelasting. Die moet worden voldaan op aangifte. Voordeel is dat je hier aan het einde van de looptijd niet tegenaan loopt.

 

Je zult afspraken moeten maken omtrent verzekeringen, want jouw koper zal het pand ws. niet kunnen verzekeren. Hij is geen eigenaar.

 

Zoek iemand die dit goed op papier zet, dat zou je in de toekomst een hoop vragen en problemen kunnen besparen.

[totslot]

Dus als ik het goed lees / begrijp , zou ik het alsvolgt moeten ( laten ) opstellen om valkuilen v.w.b. overdrachtsbelasting en risico verlegging te voorkomen :

1)* juridische overdracht per ( uiterlijk ) einddatum contract , overdrachts belasting is dan pas verschuldigd ( voor koper !!) , de overeenkomst kan worden ontbonden indien huurkoper in gebreke blijft met betaling , zonder recht op restitutie van de reeds betaalde termijnen .

2)* verzekering , belasting OZB , risico's e.d. blijven voor mijn rekening

 

In dat geval , is het dan, via een bv een onderhandse overeenkomst , toelaatbaar om de kosten die ik maak i.v.m de lasten ( punt 2 ) als een soort " toeslag " door te berekenen , zonder te expliceren waaruit die toeslag is opgebouwd ?

 

Terzijde ; moet ( punt 1 natuurlijk ) vooraf met fiscus worden overlegd ??