Duits vastgoed aan het verhandelen met 3 partners. Niets geregistreerd.

[geobeo]

Het verhaal is als volgt:

 

Op een dag ergens in 2010 besluit ik samen met een collega van mij om een huis te kopen in Duitsland via een Duitse veilingsite. Op een website als diia.de kun je complete panden opkopen voor een paar 1000tjes. Omdat we destijds 0 ervaring hadden met handel of ondernemen (we zijn allebij ingenieurs van beroep) is alles onder het motto "gewoon doen", "boem is ho" en "wow dat is goedkoop, gelijk doen" gegaan:

 

- we hebben het winnende bod gekregen (uiteindelijk zo'n 8000 euro kwijt inclusief veilingkosten, notariskosten e.d.). Geld naar elkaar overgemaakt, geld betaald aan de veilingsite, alle eigendomspapieren gekregen, etc. Allemaal 100% particulier van onze kant.

Mijn situatie: wonend in huurhuis in Nederland (verder geen vastgoed in bezit).

Zijn situatie: wonend in Nederlands koophuis (hij heeft een ander Duits pand in bezit waar hij niets mee doet, dit pand is vervallen dus niet veel waard).

 

- het huis staat op papier op uitsluitend mijn naam, ik en mijn collega hebben uitsluitend mondeling afgesproken dat het onze gezamelijke investering en eigendom is.

 

- ik en mijn collega hebben heel wat aan het huis verklust, wat de investering wat duurder gemaakt heeft. Duurder in de vorm van materiaalkosten.

 

- even later is er een vriend van mij bij "het gezelschap zonder rechtsvorm" gekomen. Dit in de vorm van een mondelinge afspraak en het storten van "zijn deel" op onze gezamelijke Duitse bankrekening. "zijn deel" kwam neer op hetgeen ik en mijn collega per persoon eerder al uitgegeven hadden aan het huis.

Situatie vriend van mij: woont bij ouders en heeft verder geen vastgoed in zijn bezit. Wetenschapper/bioloog van beroep.

 

- met dit geld zijn we met z'n 3en verder gaan klussen.

 

- Nu beginnen we zo langzamerhand op het punt te komen dat het huis er verkoopbaar uitziet en we het op de markt willen zetten. Voordat we dit echter doen, willen we nog een laatste "grote" investering van 10.000 euro doen voor het laten stucadoren van de buitenkant en het laten plaatsen van dubbelglas vensters. Omdat echter helemaal niets vastgelegd is (de andere 2 jongens zijn op papier geen eigenaar van het pand en er is ook geen boekhouding bijgehouden) weten we niet zo goed hoe we dit vanaf nu aan moeten pakken.

 

De hoeveelheid geld die we straks aan deze "onderneming" uitgegeven hebben is zo'n 28.000 euro. De hoeveelheid geld waarvoor we het huis denken te kunnen verkopen: tussen de 30.000 euro en 50.000 euro (ja zo goedkoop zijn huizen in Duitsland).

 

Een aantal mogelijke ideeen waar we zelf aan denken:

 

1) We doen de laatste grote uitgaven en laten alles voor wat betreft papierwerk (bedrijfsvorm, contracten, boekhouden .e.d) zoals het nu is, ik verkoop het huis in mijn eigen naam. Ik ontvang het verkoopbedrag op een Duitse of Nederlandse particuliere bankrekening. Ik stort 1/3e van dit bedrag naar beide partners. Voor wat betreft de belasting kost dit mij inkomstenbelasting over het ontvangen verkoopbedrag (40%?) van het huis en kost het mijn partners 30% schenkbelasting voor zover ik het juist begrepen heb) en alles is daarmee afgedaan. Behalve dan het probleem dat we niet of nauwelijks een boekhouding bijgehouden hebben... In het geval we het huis voor 30.000 verkopen houden we hier met z'n allen zo'n 14000 euro (eerst inkomstenbelasting, dust blijft er 60-70% van 30.000 euro over en daarna nog eens 70% van ongeveer 20.000 euro aan schenkbelasting) aan over en nemen we dus aardig wat verlies. Klopt dit?

 

2) We richten gezamelijk met z'n 3en een Nederlandse VOF op, we laten het huis door een Duitse notaris overschrijven van mijn eigendom naar het eigendom van de VOF (dit kost zo'n 1000 euro aan Duitse notariskosten). Vervolgens doen we de laatste grote uitgave van 10.000 euro, welke we dit keer uiteraard wel in de boekhouding verwerken. Hierna verkopen we het huis. Hierdoor hebben we wat belastingvoordelen ten opzichte van manier 1, zoals: we kunnen de laatste investering van 10.000 euro in het huis aftrekken van de winst, startersaftrek, zelfstandigen aftrek en MKB winstvrijstelling. Het zal even moeite kosten dit helemaal door te rekenen, maar mijn intuitie zegt dat ik en mijn 2 partners bij deze aanpak veel minder belasting kwijt zouden zijn dan bij aanpak 1?

 

3) Een andere methode?

 

We willen na de verkoop van dit huis niet verder met het verhandelen van vastgoed in Duitsland (dit was een soort experiment/hobby project voor ons).

 

Zelf heb ik ook naar informatie omtrend dit onderwerp proberen te zoeken, maar alle websites die ik tegenkom gaan over emigratie naar Duitsland of het bezig van een 2e huis in Duitsland wat allebij niet van toepassing is.

Wat mij bijvoorbeeld niet duidelijk wordt, is onder wat voor soort Nederlandse belasting de winst uit de verkoop van een huis in Duitsland valt (als particulier die geen eigenaar is van ander vastgoed dan wel als bedrijf). ??? Misschien is dit meer een vraag voor een betaalde adviseur, hier staan we natuurlijk open voor. Hoe vinden we echter zo'n persoon die van alle bovenstaande onderwerpen verstand heeft?

[Joost Rietveld]

Dag Geobeo, een pandje opknappen en daarna verkopen maakt voor de fiscus geen onderneming, ook niet als jullie er een vof omheen

bouwen. Het heeft niets van doen met ondernemen. Dit speelt in box 3 van jullie ib aangifte.

 

Om die reden ook een slot op dit topic omdat het niet thuis hoort op HL.

 

Groet

Joost

 

HL admin