kantoor aan huis, eigen BV

[rogerwilco]

Hallo,

 

Ik heb al veel gelezen hierover, maar het ontbreekt me aan een totaalbeeld, dat ook rekening houdt met alle actuele ontwikkelingen (en mogelijk inspeelt op toekomstige ontwikkelingen), daarom zet ik graag mijn casus uiteen.

 

Ik ben al jaren ondernemer en werk met een personal holding en werkmaatschappij structuur. Ik ben werkzaam in de ICT sfeer en werk gemiddeld 3 van de 5 dagen vanuit huis. Het huiskantoor is een omgebouwde slaapkamer, dus hiermee was fiscaal niets mogelijk. Nu wil ik graag verhuizen, hiervoor heb ik een nieuwbouw huis op het oog, waarbij er nog de mogelijkheid is om een gedeelte zo af te werken dat er sprake is van een zelfstandig kantoor (ingang, toilet etc.). Dit nieuwbouw huis kan ik financieren door een hypotheek aan mezelf te verstrekken vanuit mijn BV met de overtollige kas middelen.

 

Ruwweg zijn er drie varianten voor het kantoor:

1) Kantoor niet laten kwalificeren en privé houden

2) Kantoor wel laten kwalificeren en privé verhuren aan BV

3) Kantoor wel laten kwalificeren en aan BV verkopen

 

Nu denk ik zelf dat (3) lastig is, aangezien het gedeelte niet van de rest valt af te splitsen omdat het niet op de begane grond is (wel een eigen toegangsdeur). Heeft iemand een rekenmodel om de scenario's 1 en 2 tegen elkaar uit te zetten, hiermee rekeninghoudend met hyptoheekrente aftrek, eigen woning forfait, huur inkomsten, VPB, TBS, investeringen en waarde stijging/daling van onroerend goed? Bij gebrek hieraan, kan iemand in grove lijnen uiteenzetten wat het verstandigst is om te doen?

 

Ik heb geen zin om op de rand van de fiscale mogelijkheden te balanceren of over een aantal jaren de degens te kruisen met de belastingdienst over een inhoudelijk verschil, dus svp alleen realistische opties (eigen huis moet rust geven ipv zorgen). Ik weet dat ik het aan mijn accountant moet voorleggen, en zal dat ook doen, maar de accountant denkt vaak in veel mitsen en maren en niet als een ondernemer. Daarnaast denk ik dat dit probleem door anderen ook al ondervonden is, dus wil ik graag profiteren van jullie ervaringen.

 

roger wilco

 

[4711]

Je vergeet nr. 4)

(wordt wel anders met de - verplichte - WKR in 2014)

[Joost Rietveld]

Dag Roger Wilco

 

Ik heb geen spreadsheet voor je helaas. Dit soort adviezen zijn maatwerk en gaan niet even door de excel-molen.

 

De basics tussen optie 1 en 2 zijn als volgt:

 

1. Kantoor wordt gebouwd zonder eigen opgang en/of sanitair. Het blijft privé. Renteaftrek eigen woning blijft geheel in stand. De BV kan geen kosten aftrekken, maar de optie van PeterCVInfo kan nog wel toegepast worden.

 

2. Kantoor wordt gebouwd met eigen opgang en sanitair. TBS van toepassing. BV betaalt aan DGA een marktconforme huur (kosten BV). Kosten voor de werkruimte (ook hypotheekrente) zijn aftrekbaar in box 1. Op het resultaat van de verhuur kan ook de 12% winstvrijstelling toegepast worden. Bij einde TBS (staking werkzaamheden, liquidatie BV, einde verhuur): waardestijging werkruimte is belast in box 1, waardedaling is aftrekbaar in box 1.

 

Ik beoog niet volledig te zijn, maar zo heb je een indicatie van wat er speelt.

 

Er is namelijk geen pasklaar antwoord. 5 jaar geleden had ik je wellicht aangeraden om alles privé te houden omdat waardestijging van onroerend goed eigenlijk een inkoppertje was.

 

Met de huidige stand van zaken is TBS wellicht geen slecht idee. Waardedaling wordt ineens een aftrekpost.

 

Maar zoals je merkt aan mijn reactie, het is en blijft koffiedik kijken. Hoewel, nieuwbouw? In mijn wijk wordt vrolijk doorontwikkeld en betalen kopers voor nieuwbouw nog steeds wat ik 5 jaar geleden betaald heb (grond, architect, aannemer). Bestaande huizen worden nu echter verkocht voor 25% minder dan wat ze uitgegeven hebben destijds. Nieuwbouwerkopers in mijn wijk betalen dus nu al 25% te veel voor hun huis. Niet zo snel een probleem als je er nog een decennium of wat blijft wonen, maar als je plannen een kortere termijn bevatten dan is nieuwbouw wellicht geen goed idee. Zeker niet als de plannen voor verplicht aflossen op hypotheken erdoor komen (markt verwacht nog eens 15% waardedaling omdat kopers minder dure huizen kunnen aankopen met hetzelfde inkomen).

 

Je kunt het op dit moment gewoon niet voorspellen, en dat kun je eigenlijk nooit. Je eigen plannen mbt de duur van je huisvesting zijn wellicht nog het zwaarst wegend.

 

Succes

Joost

[rogerwilco]

Hallo Joost,

 

Dank je voor je reactie. Ik ben het met je eens dat de huizenmarkt natuurlijk koffiedik kijken is, maar je moet kopen als het bloed over de straten loopt is volgens mij de uitspraak.

 

Nog 1 vraag: als ik voor situatie (2) ga, is het dan mogelijk dat ik de inrichting (bureaus etc, zaken die een verhuurder normaal niet regelt) direct bij de BV inkoop?

 

roger wilco