Eigen woning (niet zijnde hoofdverblijf) als werkruimte verhuren aan eigen BV.

[gewoongert]

Beste allen,

 

Ik ben een aantal jaren geleden vanuit huis gaan werken aan het opzetten mijn eigen onderneming. De hoofdtaak die vanuit huis/kantoor worden verricht, is voornamelijk mijn administratie verwerken.

Daarnaast gebruik ik mijn keuken voor het ontwikkelen en testen van nieuwe biologische recepturen voor oa koffieautomaten. Ook ontvang ik in huis nieuwe potentiele klanten en toeleveranciers van ingrediënten en controle-instanties.

 

Nu zou ik graag mijn werk en prive willen scheiden ( méér vrije tijd…..), door een ander huis te gaan kopen (dient dan als hoofdverblijf) en mijn huidige woning te verhuren aan mijn eigen BV.

Nu lijken de gemeente en de hypotheekverstrekker daarmee niet akkoord te gaan.

Mijn huidige woning staat wel te koop, maar de vraag is, zo algemeen geld, erg laag.

 

Graag zou ik vernemen wat voor mogelijkheden er zijn. En hoe de gemeente te kunnen motiveren om het verhuren wel toe te staan. (het verhuren is tijdelijk, de woning is bedoeld om in de toekomst te kunnen aanbieden aan een van de kinderen)

 

Alvast dank daarvoor.

 

Groet Gert

 

[Michel_S]

Ik kan je zo 123 niet helpen met een oplossing maar heb wel een paar vragen/opmerkingen

 

- Woning staat te koop, woning is voor je kinderen, Je wil werk en privé scheiden dus daarom wil je een andere woning : Wat is het nu, dit is onduidelijk. Bij een hypotheekverstrekker zal dit ook niet duidelijk overkomen. Huur is een belemmering bij verkoop, ook al is dat aan een BV van jezelf, dit vind een financier ook niet plezierig.

 

- Is gemeente tegen de verhuur, of tegen het gebruik van de woning als bedrijfsruimte hetgeen misschien in strijd is met de bestemming. Tegen verhuur als woning kunnen ze volgens mij weinig doen, maar zal wel strijdig zijn me de voorwaarden van je hypotheekverstrekker kan ik me zo voorstellen.

 

 

[gewoongert]

De intentie was om de woning te verkopen, maar staat inmiddels vanaf januari te koop en weinig reakties.

Daarom gedacht om de woning dan maar te verhuren aan mijn eigen BV. De woning wordt nu immers ook gebruikt voor mijn werkzaamheden.

De intentie is dus in de toekomst de woning weer te laten bewonen (een van de kinderen, wellicht) en tot die tijd dus te verhuren. De gemeente verwijst naar het bestemmingsplan. Terecht, maar voor dit moment, zou verhuren een goed alternatief zijn, dat is een tijdelijke contructie en de woning zal ook niet worden aangepast om andere aktiviteiten te gaan uitvoeren. De woning krijgt geen andere bestemming, alleen tijdelijk, een andere invulling.

 

Hopende dat dit meer duidelijkheid geeft.....

 

 

[Joost Rietveld]

Dag Gert

 

Wat de gemeente toestaat, is in eerste instantie beslissend. Als het voeren van een onderneming in het pand volgens het bestemmingsplan niet mag, dan zul je daar ook geen vergunning voor krijgen en houdt het gewoon op. Waarschijnlijk heeft het pand louter een woonbestemming. Een wijziging van bestemmingsplan aanvragen lijkt me ook vrij kansloos.

 

Maar goed, stel dat...

 

Dan huurt de BV een woning van jou. Jij stelt privévermogen ter beschikking aan je BV. We spreken dan van TBS (ter beschikkingstelling). Het resultaat (opbrengst min kosten) wordt bij jou belast in box 1 IB. Het resultaat bestaat dan uit de huuropbrengsten min de kosten (rente, verzekeringen, onderhoud, lokale belastingen, etc.). Let wel: die huur moet beslist zakelijk zijn en dat kan je best wel eens tegenvallen. Veelal zal dit betekenen dat je privé 42 of vaak 52% belasting betaalt over de 'winst uit verhuur'. Keerzijde is dat toekomstige waardedaling privé een aftrekpost vormt!

 

Ik mis alleen 1 ding: je wilt het huis verkopen, maar tegelijk beschikbaar houden voor toekomstige bewoning door je kinderen? Dat lijkt haaks op elkaar te staan.

 

Enfin, aanhouden als zakelijk pand kan leuk zijn, maar bank en gemeente werken niet mee. Fin.

 

Dan resteert alleen nog het leeg aanhouden van de woning in afwachting van verkoop. Of beter nog: verkoop het eerst, koop daarna een ander huis en beslis op termijn wat je voor je kinderen wilt regelen.

 

groet

Joost

 

 

[Michel_S]

Wat Joost Rietveld hierboven schrijft was exact de reden van mijn vragen/opmerkingen.

Uit het eerste verhaal leek het een beetje op een noodgreep gezien de tegenstrijdige zaken in je bericht.

 

Fiscale aspecten die Joost omschrijft kunnen inderdaad vervelend zijn, maar je komt er niet eens aan toe gezien de standpunten van de gemeente en de bank.

 

Bestemming zou ik niet eens willen wijzigen in verband met een toekomstige verkoop

Gebruik zoals nu binnen de onderneming hoeft niet eens een probleem te zijn, veel gemeenten staan toe dat je bepaalde bedrijfsactiviteiten uitoefend binnen de bestaande woonbestemming, echter dit is meer bedoeld om mensen vanuit huis hun onderneming uit te oefenen, waar geen of weinig last is voor de omgeving. Vaak is dit ook beperkt tot een X percentage van de woning.

 

Dat de bank in de huidige tijd tegenwerkt verbaast me niets, maar zal ook afhankelijk zijn van de hoogte van je lening.

 

[gewoongert]

Beste,

 

Zoals geschetst staat mijn huis te koop ( 9 mnd) omdat ik een andere woning wilde gaan kopen.

Onlangs kwam het idee naar boven om de woning aan mijn BV te gaan verhuren.

Nu worden alle activiteiten ook al vanuit mijn eigen woning verricht. Dus daar gaat voor de woning / omgeving / gemeente ook in de toekomst niets aan veranderen.

 

De vraag is nu hoe de gemeente zover te krijgen dat zij het accepteren dat alle acitiviteiten blijven plaatsvinden maar dat het wonen in de woning, tijdelijk komt te vervallen.

 

Wellicht zijn er soepelere regels indien ik "tijdelijk" gebruik kan maken van de leegstandswet (woning staat nu immers nog te koop).

De intentie blijft om de woning te verkopen indien het niet mogelijk blijkt om deze te verhuren aan mijn eigen BV.

 

Groet Gert

[Marjan]

Als je nu al bedrijfsactiviteiten vanuit je woning verricht zou je, afhankelijk van de gemeente waar je zit, ook al toestemming hiervoor moeten hebben. Meestal geldt dan een beperking, zoals Michel al aangaf, in vierkante meters. Ook is van belang of er (veel) extra verkeersbewegingen zijn i.v.m. klanten.

Ik kan me voorstellen dat een gemeente geen toestemming geeft om uitsluitend bedrijfsactiviteiten vanuit een woning te verrichten. Advies van Joost lijkt me dan ook correct.