Tijdelijke (zorg)huisvesting is roerend goed

[1665]

Beste HL'ers,

 

Sedert jaren ben ik als zelfstandig ondernemer actief in het, verhuren, verkopen en verhandelen van tijdelijke huisvesting, kantoorunits, schoolgebouwen, zorgwoningen, studentenwoningen etc.

 

Alle tijdelijke huisvesting welke wij voor een gebruiksperiode van maximaal vijf jaar verhuren betreft roerende goederen!

Derhalve spreken wij dus niet over onroerende goederen.

 

Situatie

Recentelijk is mij gevraagd of ik geïnteresseerd ben om een fors bestaand tijdelijk verplaatsbaar zorgcentrum met 45 zelfstandige wooneenheden te willen overnemen. De nieuwbouwwaarde hiervan bedraagt circa €2,0mio

 

Mede omdat de overname kosten van het geheel relatief laag zijn, en wij nagenoeg de gehele accommodatie voor meerdere jaren elders kunnen verhuren ben ik van mening dat dit zeer lucratief kan zijn.

 

Mijn potentiële opdrachtgever (woningbouw corporatie) heeft mij op dit idee gebracht en aangegeven dat een grote groep vastgoed bezitters fiscaal vriendelijk gezien als privé personen huisvesting verhuren.

 

Hierbij een paar vragen:

 

- Mag ik het verplaatsbare tijdelijke zorgcentrum zonder fiscale problemen als privé persoon kopen/overnemen?

 

- De huisvesting betreft roerende goederen, het is immers verplaatsbaar en verwijderbaar, heeft dit consequenties?

 

- Mag ik het verplaatsbare tijdelijke zorgcentrum zonder fiscale problemen aan een woningbouw vereniging verhuren?

(het onderhoud en het beheer van het geheel zal overigens extern worden ondergebracht)

 

- Wat zijn de voor mij fiscale nadelen/voordelen inzake ontvangen huurpenningen etc.?

 

Alvast bedankt voor de reactie, met vriendelijke groet, QPO 1665

[Dennis_van_Dijk]

Hierbij een paar vragen:

Mag ik het verplaatsbare tijdelijke zorgcentrum zonder fiscale problemen als privé persoon kopen/overnemen?

 

Aan wat voor fiscale problemen denk je? De fiscus zal je niet verbieden om dit zorgcentrum over te nemen. Als je het over de fiscale gevolgen hebt (wat in beginsel geen fiscale problemen zijn), die kunnen enkel bepaald worden aan de hand van het gehele dossier.

 

De huisvesting betreft roerende goederen, het is immers verplaatsbaar en verwijderbaar, heeft dit consequenties?

IMHO is er geen fiscaal verschil tussen roerende en onroerende zaken als het gaat om waardering. Ook roerende zaken (bijvoorbeeld een woonboot) kunnen als hoofdverblijf gelden en je hebt dus ook recht op aftrek van de financiering van de woonboot.

 

Mag ik het verplaatsbare tijdelijke zorgcentrum zonder fiscale problemen aan een woningbouw vereniging verhuren?

(het onderhoud en het beheer van het geheel zal overigens extern worden ondergebracht)

 

Aan wat voor fiscale problemen denk je hier? In principe zal de fiscus jou niet verhinderen om jouw bezittingen te verhuren. De fiscus wil enkel haar deel. Nogmaals, als het gaat om fiscale behandeling (box 1 zakelijk of box 3 vermogen) dan zal het hele dossier beoordeeld moeten worden.

 

Wat zijn de voor mij fiscale nadelen/voordelen inzake ontvangen huurpenningen etc.?

 

Tja, daar valt dus geen zinnig woord over te zeggen zonder alles te kunnen beoordelen. Kort door de bocht: indien in box 3 dan zijn de inkomsten onbelast (maar betaal je wel € 24.000,00 vermogensrendementsheffing). Indien in box 1 dan zijn de huurpenningen progressief belast maar zijn alle kosten die gemaakt worden (inclusief afschrijving, onderhoud etc.) fiscaal aftrekbaar.

 

Als het om dergelijke bedragen gaat zou ik een fiscalist een advies op maat laten maken. Die kan het hele dossier beoordelen, iets wat nooit kan op een forum als HL.

[1665]

Bedankt voor de reactie Dennis,

 

Wanneer het verhuren aan derden vanuit een privé situatie (Box 3) kan dan zal dat de persoonlijke voorkeur genieten.

 

Ik was in de beleving dat het vanuit privé verhuren (Box 3) niet zou kunnen omdat e.e.a. gelijksoortig is als de werkzaamheden waarbinnen ik mijn bedrijfsactiviteiten ook heb.

 

Het lijkt mij idd zinvol een specialist erbij te gaan betrekken.

[Joost Rietveld]

 

Wanneer het verhuren aan derden vanuit een privé situatie (Box 3) kan dan zal dat de persoonlijke voorkeur genieten.

 

Ik was in de beleving dat het vanuit privé verhuren (Box 3) niet zou kunnen omdat e.e.a. gelijksoortig is als de werkzaamheden waarbinnen ik mijn bedrijfsactiviteiten ook heb.

 

 

Als je zakelijk al soortgelijke werkzaamheden verricht dan is de kans idd klein dat je wegkomt met box 3.

 

groet

Joost

[1665]

Beste Joost,

 

Zoiets had ik dus ook vernomen, ik vraag mezelf af hoe anderen personen dat dan wel privé doen!

 

Er zijn zat ondernemers welke naast hun dagelijkse zakelijke werkzaamheden in privé gelieerde activiteiten uitvoeren. Tot op heden heb ik alleen nog niet veel over de correcte werkwijze/methode kunnen terugvinden

 

Ik zal de mogelijkheden laten uitzoeken. grtz.

[Joost Rietveld]

Als die ondernemers niet gecontroleerd worden door de fiscus dan lijkt het alsof het allemaal kan. Of het wettelijk juist is, is een tweede.

 

Zie bijvoorbeeld hier inzake een architect dit een lucratieve deal sloot mbt onroerende zaken waarvan hij beweerde dat die in box 3 thuishoorden en de fiscus niet....

[1665]

Pfffff............da's een vervelende situatie, ik zal maar beter eerst even grondig onderzoek laten uitvoeren.

 

Ik wil niks verbergen en wil het correct en transparant laten verlopen, zit niet te wachten op een risicovolle afterburner!

Mogelijk kan ik het als belegging laten plaatsvinden en alle bijkomende werkzaamheden extern gaan uitbesteden.

 

 

[Joost Rietveld]

dat laatste is een optie maar onder de transactie schuilt altijd jouw specifieke kennis op dit gebied. Iets wat de fiscus zal aan kunnen grijpen om de heffing in box 1 te krijgen.

 

Succes

[1665]

Correct en tevens juist, mijn specifieke kennis op het vakgebied kan ik niet zo maar even over boord gooien.

 

Mogelijk is het een alternatief om e.e.a. via mijn echtgenote te laten verlopen, haar werkgebied ligt in de

medische sector. Maar ja....getrouwd in gemeenschap van goederen, dat zal wel een hangijzer zijn.

 

 

 

[Joost Rietveld]

tja, dat maakt weinig uit. Box 3 komt gezamenlijk in de aangiftes voor bij echtelieden...

[1665]

I Know!

 

Het gaat zo langzamerhand wel een uitdaging worden om een correcte oplossing te gaan vinden. Zal niet de makkelijkste worden maar wel de moeite voor het onderzoeken waard.

 

 

[ronaldinho]

Er zijn wel voorbeelden te vinden waarbij ondanks de expertise toch sprake is van beleggingsvermogen (waarbij het gek genoeg vaak om verliezen gaat en de belangen dus omgekeerd: dan wil de belastingplichtige graag box 1 en roept de fiscus box 3). Er was laatst nog zo'n casus, ik dacht dat die ook over vastgoed ging, maar ik kan hem alleen zo snel niet terugvinden. Daarbij bemoeide iemand zich niet of nauwelijks met de gang van zaken en had feitelijk alleen zijn geld erin gestoken. Dit deed hij samen met vrienden die wel actief waren. Resultaat was een fors verlies dat niet aftrekbaar bleek.

 

Op het gebied van beleggingen gaat dat nog iets makkelijker, een voorbeeld daarvan is deze van de Hoge Raad.

 

Het probleem is wel dat het erg van de feiten en omstandigheden afhangt, er is niet een harde stelregel voor.