Eigen koopwoning met winkel

[Andrenee]

Sinds een paar maanden ben ik ondernemer. Diverse (beginners)vragen heb ik al weten op te lossen door middel van dit forum, waarvoor dank!

Nu hebben we een huis gekocht waar ook een winkel in komt. De winkel heeft een eigen opgang en sanitair en is ook los te verhuren. Ik gebruik daarnaast nog een bergruimte in het woonhuis voor opslag voor de winkel. Naast de winkel heeft mijn partner een inkomen uit vaste dienstbetrekking.

Ik begrijp dat je bij het begin eenmalig moet kiezen of de winkel prive blijft of dat die tot het ondernemersvermogen gerekend moet worden. Als het financieel niet veel uitmaakt, zal ik voor de simpelste oplossing kiezen. Vooralsnog lijkt dat te zijn om het prive te houden. Ook financieel lijkt me dat het handigst (vanwege HRA), maar als ik het bij benadering probeer te berekenen, kom ik toch wel veel vraagtekens tegen:

1. als de winkel niet tot het ondernemingsvermogen gaat behoren. Wat kan ik dan niet als kosten opvoeren bij omzetbelasting en winst-en-verliesrekening wat wel kan als de winkel wel tot dat vermogen behoort?

2. als de winkel tot het ondernemingsvermogen behoort, hoe bereken je dan de waarde? Is dat het aantal vierkante meters van de winkel (+opslagruimte?) ten opzichte van het totaal aantal vierkante meter van het huis?

3. Ik begrijp dat je mag afschrijven tot aan de grondwaarde. Hoe kom je achter de waarde van de grond?

 

Apart van het bovenstaande: ik ga het een en ander laten verbouwen. Valt zoiets onder de (kleinschaligheids)investeringsaftrek? Begrijp ik het goed dat die aftrek geldt voor items per stuk miminaal 454 euro en in totaal in 1 jaar voor minimaal 2300 euro?

 

Alvast bedankt!

[prinsrachid]

Keuken was zo versleten, werken nog wel maar zal niet lang meer duren. Er waren hier enkele glazen dus we hebben meteen kunststof kozijnen met dubbel glazen aangelegd (dat is overigens even duur als alleen dubbelglazen laten vervangen).

Ja, als je deze verbouwing meteen hebt uitgevoerd om het leefbaar te maken, dan is daar volgens mij verdedigbaar om op basis van gebruik te (blijven) verdelen.

 

Komende zomer gaan wij dakpannen laten vervangen en muur injecteren tegen ophogende vocht.

[..] Is het juist dat ik zo berekenen?

Beschermt een dakpan het zakelijke deel van het gebouw of alleen het privé gedeelte? En een muur? Ik denk ook hier dat de onderdelen lastig zijn toe te rekenen. Volgens mij kun je daarom ook hier gewoon splitsen op basis van gebruik (oftewel 32%).

[Highio]

Wij hebben via notaris samenlevingscontract vastgesteld dat winkelgedeelte 100% mijn eigendom is. Bij woninggedeelte zijn we beide 50% eigendom.

Leekvraag: staat dit ook zo in de hypotheekakte? Waarom is het pand niet kadastraal gesplitst?

 

Woning- en winkelgedeelte zijn toch niet los te verkopen in de huidige situatie? En gaat de waarde-ontwikkeling van woon- en winkelruimte gelijk op?

 

Is deze situatie juridisch/financieel/fiscaal de voordeligste?

 

Groet,

 

Highio

 

[franske84]

Komende zomer gaan wij dakpannen laten vervangen en muur injecteren tegen ophogende vocht.

[..] Is het juist dat ik zo berekenen?

Beschermt een dakpan het zakelijke deel van het gebouw of alleen het privé gedeelte? En een muur? Ik denk ook hier dat de onderdelen lastig zijn toe te rekenen. Volgens mij kun je daarom ook hier gewoon splitsen op basis van gebruik (oftewel 32%).

 

Boven de winkel staan 2 slaapkamers en daarboven een dakpannen. Als het lekt, komt het sowieso bij winkel terecht via slaapkamers.

Muur, zoals ik eerder al zei, 75% van de muur is de winkelmuur en 25% van keuken (prive).

Makkelijkste optie is idd 32% voor zakelijk en rest voor prive.

 

-------

 

Highio, nee niet bij de hypotheekakte. Moet dat ook doen? Mijn vrouw wilt geen gedoe met TBS administratie. Ze heeft liever dat winkel volledig eigendom van mijn bedrijf (eenmanszaak) is en de woning gezamenlijk. Dat is ook zo geregeld en vastgelegd bij samenlevingscontract. (Zij hoeft de winkelruimte niet betalen met hypotheek bijvoorbeeld).

 

Kadastraal splitsing heb ik ook gekeken voordat we het pand kochten maar dat kon helaas niet want er zijn 2 slaapkamers boven de winkel. En bij achterdeur komt bij onze tuin in. Tuin splitsen gaat gewoon niet. Dan moeten we een jonge schuur slopen en dat is ook weer niet bedoeling.

 

Woning en winkelgedeelte kunnen helaas niet los te verkopen.

Waarde ontwikkeling van woon- en winkelruimte gaat denk ik gelijk. Hoe bedoel je eigenlijk?

Ik denk dat door verbouwing woning fors meer waarde dan voor verbouwing en winkel een lichte stijging (woning was grondig gerenoveerd en winkel gedeeltelijke gerenoveerd).