onderverhuur winkelpand

[Vita]

Ik ga stoppen met mijn bedrijf,

heb nog een huurcontract voor 14 maanden

en een onderhuurder gevonden die het pand voor 7 maanden wil huren.

 

Hoe ga ik dit regelen; wat zijn de valkuilen? (toestemming van verhuurder is er)

 

* Stel ik zelf een contract op met onderhuurder op basis van het hoofdhuurcontract of laat ik dat de eigenaar doen?

* Mag ik meer huur vragen dan in het hoofdcontract staat?

* Kan ik overnamekosten vragen aan de onderhuurder? (Nieuwe tegelvloer o.a.)

* Moet ik mijn bedrijf gedurende die 7 maanden laten bestaan om te kunnen factueren?

* Wat gebeurt er als ik tussentijds mijn bedrijf officieel staak?

* Mag ik een borgsom vragen?

* Wie wordt de verantwoordelijke voor mankementen aan het gehuurde?

* Zijn er nog andere attentiepunten die ik nu over het hoofd zie?

 

 

 

 

[Marcel Spruit R.I.P.]

* Stel ik zelf een contract op met onderhuurder op basis van het hoofdhuurcontract of laat ik dat de eigenaar doen?

De eigenaar heeft geen relatie met de onderhuurder, het wordt een contract tussen jou en de onderhuurder. Ik zou jouw huurcontract zeker als basis nemen, je wil natuurlijk dat je onderhuurder zich aan dezelfde verplichtingen houdt.

 

* Mag ik meer huur vragen dan in het hoofdcontract staat?

Waarom niet?

 

* Kan ik overnamekosten vragen aan de onderhuurder? (Nieuwe tegelvloer o.a.)

Zou de onderhuur het willen betalen, voor 7 maandjes?

 

* Moet ik mijn bedrijf gedurende die 7 maanden laten bestaan om te kunnen factueren?

* Wat gebeurt er als ik tussentijds mijn bedrijf officieel staak?

Dit vind ik een interessante vraag, maar heb het antwoord niet zo uit mijn hoofd paraat. Het recht om het pand te huren kun je beschouwen als een stukje vermogen van je onderneming. Blijkbaar is het geld waard, want iemand wil de ruimte van je huren. Maar het kost ook geld, want jij moet elke maand de huur betalen.

 

Hoofdregel is: als je niks meer doet heb je geen onderneming meer en ben je dus 'gestaakt'. Als je staakt gaan alle overgebleven stukjes van de onderneming (pand, computer, oven, voorraad) naar privé tegen de waarde die ze op dat moment hebben.

Die hoofdregel pleit ervoor dat huurrecht privé wordt en kosten en opbrengsten een privé-aangelegenheid worden. Dat is misschieniet wat je zoekt, gezien de onzekerheid van de huurtermijnen.

Gelukkig is er de rechtspraak. Daaruit blijkt onder andere:

- de enkele verhuur van een pand geldt nooit als onderneming (1000 rechtszaken)

- bij gedeeltelijke staking geldt een verhuurd pand wat voorheen tot het ondernemignsvermogen behoorde, als keuzevermogen, bij gehele staking en enkel nog verhuur van een pand is het verplicht ondernemingsvermogen (HR 20 sept 1989)

- "uit de ondernemingssfeer stemmende onzekerheden omtrent de afwikkeling van een vermogensbestandeel" ? dan mag het ook na de staking als ondernemingsvermogen gelden (HR 14 mrt 2003)

- Als stakingsjaar geldt het einde van de liquidatie. Gestopt in X, maar de boel pas defintief verkocht in Y, stakingsjaar is Y (Hof den Haag 15 mrt 1983)

 

Je ziet, de rechtspraak is ongeveer zo eenduidig als een politicus. Volgens mij kun je hier meerdere kanten mee op.

 

 

 

* Mag ik een borgsom vragen?

Ik zou het wel doen.

 

* Wie wordt de verantwoordelijke voor mankementen aan het gehuurde?

De onderhuurder kan enkel jou aanspreken, want hij/zij huurt het van jou. Jij kan vervolgens de hoofdhuurder aanspreken, MITS het gaat om iets wat de eigenaar zal moeten regelen.

Bij einde van jouw huurcontract zal jij met de eigenaar overeen moeten komen dat je het netjes hebt opgeleverd. Dat de onderhuurder er een wietplantage in had gezet, is dan jouw probleem. Jij kan die schade proberen te verhalen op je onderhuurder.

 

[RT....]

Wat is de reden van onderverhuur? Wil je er iets aan kunnen verdienen (zie opmerking over hogere huurprijs) of gaat het je er voornamelijk om dat je de resterende huurtermijn niet hoeft te betalen?

Ik ga ervan uit dat het laatste het geval zal zijn. Wellicht is het dan een beter idee om te kiezen voor een 'indeplaatsstelling' van de "nieuwe" huurder? De onderhuurder neemt dan jouw huurcontract over tegen dezelfde rechten en plichten en voor de resterende duur. Dan ben jij er vanaf. Iets wat je met de verhuurder kunt overleggen.

 

Afgezien van de overige vragen/problemen die je zelf al voorziet, houd er ook rekening mee dat jij evt. aansprakelijk bent jegens de hoofdverhuurder voor schade veroorzaakt door de onderhuurder. Ken je de partij die (als je toch kiest voor onderhuur) gaat onderhuren? Ik lees maar al te vaak krantenkopjes over opgerolde kwekerijen in bedrijfsruimtes, dat gecombineerd met een periode van 7 maanden... ::)

[Vita]

 

* Moet ik mijn bedrijf gedurende die 7 maanden laten bestaan om te kunnen factueren?

* Wat gebeurt er als ik tussentijds mijn bedrijf officieel staak?

Dit vind ik een interessante vraag, maar heb het antwoord niet zo uit mijn hoofd paraat. Het recht om het pand te huren kun je beschouwen als een stukje vermogen van je onderneming. Blijkbaar is het geld waard, want iemand wil de ruimte van je huren. Maar het kost ook geld, want jij moet elke maand de huur betalen.

 

Dit betekent dat ik op papier inkomsten heb, die ik in werkelijkheid niet heb.

Dat heeft verstrekkende gevolgen denk ik voor mijn privé huurtoeslag en andere toeslagen en evt. aanspraak op een bijstand uitkering. Ik bel me suf, maar niemand die daarover uitsluitsel kan geven. Hier misschien iemand?

[mmint]

Welke inkomsten "op papier" bedoel je en hoe hoog schat je ze in?

Als de huurontvangsten overeenkomen met jouw kosten heb je per saldo niet/nauwelijks inkomsten.

 

Zo te lezen ben je beter af met een in de plaatsstelling. Alleen nog even de termijnen van verhuurder en onderhuurde zien te matchen dus...

[Vita]

in-de-plaats-stelling is niet aan de orde. Anderssoortige ondernemer en het gaat om tijdelijke huur.

[RT....]

En waarom is dat niet aan de orde? Dat het een andere soort onderneming is of tijdelijk huur (wat haast altijd het geval is) doet er mi niet toe.

 

Heb je het al besproken met de verhuurder?

[Vita]

En waarom is dat niet aan de orde? Dat het een andere soort onderneming is of tijdelijk huur (wat haast altijd het geval is) doet er mi niet toe.

 

Heb je het al besproken met de verhuurder?

 

"Van een indeplaatsstelling kan alleen sprake zijn als je opvolger jouw bedrijf in het pand voortzet. Verkoop je je bedrijf maar wil je opvolger een geheel andersoortig bedrijf in het pand starten, dan is een indeplaatsstelling dus niet mogelijk"

 

Bakkerswinkel>Huisarts

[RT....]

Er zal met dat citaat gedoeld worden op artikel 7:307 BW. Dat is alleen van belang als je een indeplaatsstelling bij de rechter wilt afdwingen.

[RT....]

Schiet me zo nog iets anders te binnen. Als er zich een huisarts gaat vestigen, dan is er geen sprake (meer) van bedrijfsruimte. Weet je of het bestemmingsplan dit überhaupt toelaat? (afgezien van de vraag of de inrichting, gelet op arbo etc, het wel toelaat).

[Vita]

Schiet me zo nog iets anders te binnen. Als er zich een huisarts gaat vestigen, dan is er geen sprake (meer) van bedrijfsruimte. Weet je of het bestemmingsplan dit überhaupt toelaat? (afgezien van de vraag of de inrichting, gelet op arbo etc, het wel toelaat).

 

Bestemmingsplan is een rommeltje. Het is officieel een winkelplein maar de één na de andere winkelruimte wordt verhuurd aan kantoren en zelfs woonruimte.

[RT....]

Als het allemaal zo'n rommeltje is, ga dan niet onderverhuren. Dat nog afgezien van alle andere problematiek die je zelf al schetste. Ga met de verhuurder in overleg dat de nieuwe huurder jouw contract overneemt, dan ben jij van het gedoe af.