prive woning verhuren aan bv en deel terugverhuren aan prive

[dafir]

Ik zit met de volgende situatie:

- Ik ben prive in bezit van een beneden en bovenwoning vanwege hypotheekrenteaftrek. Beide woningen hebben nog hun eigen aparte ingang en zijn onderling verbonden met een tussendeur.

- Ik heb de eerste verdieping van de bovenwoning verhuurt aan mijn bv als kantoorruimte.

- Op de tweede verdieping van de bovenwoning bevinden zich drie slaapkamers. Eén slaapkamer, met eigen badkamer is in gebruik van mijn dochter.

- Nu denk ik erover om de overige twee slaapkamers en de tweede badkamer op de aanliggende gang te gaan verhuren als B&B.

 

Nu vroeg ik me af of het mogelijk is om in dit geval de hele bovenwoning te verhuren aan mijn BV en alleen de slaapkamer en badkamer, die dan enkel nog in privegebruik zijn, vanuit de BV terug te verhuren aan prive.

[TomV72]

Dat kan, bijvoorbeeeld als je een contract maakt waar dat in staat.

Alleen, waarom wil je deze constructie volgen? Is het om minder belasting te betalen? Dan zou de inspecteur (en eventueel later een rechter als je in beroep gaat tegen zijn oordeel) weleens kunnen kijken naar je beweegreden - heb jij en de BV een redelijk (bijvorbeeld zakelijk) belang om dit zo te regelen. Als het alleen is om geen/minder belasting te betalen, zullen ze daar niet mee akkoord gaan...

 

Ook zou de BV weleens verantwoordelijk kunnen worden voor de B&B activiteiten. Die worden namelijk ontplooit in een pand dat door haar gehuurd/verhuurd is. Is dat juist wel of juist niet de bedoeling?

 

Op hetzelfde moment geniet je dochter huurbescherming - de BV mag haar huur niet zomaar opzeggen. Nu ben je dat nu niet van plan. Maar wat als ze besluit een huisgenoot te nemen die je toch niet zo bevalt? En als die problemen gaat maken? Je kunt altijd iemand de toegang weigeren tot je eigen huis en uitzetten is ook makkelijker, maar niet als je de kamer verhuurd hebt, geldt een heel pakket regels mbt huur/verhuur.

[dafir]

Bedankt voor je antwoord. Vanzelfsprekend wil ik het allemaal netjes contractueel regelen, zoals nu al gedaan m.b.t. tot de verhuur van de kantoorverdieping.

 

Inderdaad is het de bedoeling de B&B activiteiten via de BV te laten lopen en de gehele bovenwoning dan te verhuren aan de BV. En inderdaad wil ik dit doen omdat het volgens mij zakelijk en fiscaal aantrekkelijker kan zijn. Maar volgens mij mag je zakelijk fiscale constructies maken, mits ze binnen de wet vallen en goed uitlegbaar zijn. En in dit geval kan ik:

- Ook deze nieuwe activiteit scheiden van prive.

- De opbrengsten uit de B&B binnen de BV laten vallen zodat die niet meteen via IB lopen.

- De volledige energierekening van de bovenwoning op de BV zetten en bovendien daarmee volledig zakelijk en met alle investeringsvoordelen een systeem met zonnepanelen op het dak aanbrengen voor die bovenwoning (welke zijn eigen aansluiting heeft).

- Alle kosten m.b.t. het geschikt maken van de bovenwoning (opknappen en inrichten) voor de exploitaties, nl. kantoorverhuur, kamerverhuur, B&B zakelijk betalen en BTW aftrekbaar maken.

 

Met betrekking tot de huurbescherming van mijn dochter heb je een punt hoewel dat eventueel pas in de toekomst geldt. Ze is namelijk pas 12.Ik huur en betaal dus ook zelf de kamer en niet mijn dochter. En juist daar zit mijn twijfel:Ik kan volledig uitleggen dat de bovenwoning op de kamer van mijn dochter na, volledig zakelijk gebruikt en daadwerkelijk geexploiteerd wordt door de BV. Alleen voor die kamer ontstaat dan een situatie dat er tussen prive en de BV over en weer verhuurd wordt.

 

Ik bedenk nog wel een ander punt dat lastig kan zijn in deze constructie. In de huidige situatie is de hypotheekrente van de bovenwoning voor mij aftrekbaar. Maar wellicht dat dit niet meer kan als ik hem in zijn geheel verhuur aan de BV (hoewel er ook dan nog steeds sprake is van privegebruik/bewoning)

[Joost Rietveld]

Hallo dafir

 

Als je privé-eigendom gaat verhuren aan je BV dan moet de BV daarvoor een zakelijke vergoeding aan jou betalen. Dat valt voor jou onder box 1 van je IB. De term is terbeschikkingstelling of TBS. De inkomsten uit de TBS komen bovenop je salaris (uit je BV?) en wordt dus progressief belast van 37%, via 42% tot 52% afhankelijk van je overige inkomsten in box 1.

 

Het verhuren van een deel van je eigen woning aan je BV heeft dus als nadeel dat je IB betaalt over de (zakelijke) huur. Kosten zijn wel aftrekbaar. De zakelijkheid van de hoogte van de huur kan door de fiscus ter discussie gesteld worden als de BV een te lage of te hoge huur betaalt.

 

Bovendien kan het gebeuren dat als je de verhuur aan de BV staakt dat je ook in box 1 moet afrekenen over de waardestijging van het aan de BV verhuurde deel.

 

Of je de B&B dus wel via de BV moet doen is nog maar de vraag! Dat hangt vooral af van je overige inkomen in box 1 en de resultaten in je BV. Wees je er ook van bewust dat als je de B&B via de BV doet dat dan de BV aansprakelijk is voor schadeclaims met alles wat de BV bezit.

 

Misschien is het zelfs een idee om de B&B via een eenmanszaak van jou of je partner te laten lopen. Ik noem maar wat want er is te weinig info om je de goede kant op te sturen.

 

groet

Joost