Bedrijfspand in zwaar weer

[JohnJoghems]

Mijn bedrijf(bv) zat in een gebouw/bedrijfspand(prive eigendom).

Toen bedrijf inkromp is een -deel- van de ruimte aan derden verhuurd.

Toen bedrijf(bv) in 2012 failliet ging, heb ik getracht groter deel gebouw te verhuren.

Bedrijfspand is in delen in 1990-2010 gebouwd en had totaal 3,4M als stichtingskosten.

Bank ging afgelopen jaren moeilijk doen over de hypotheek omdat een betalingsachterstand ontstond.

Pand is momenteel voor ca. 50% verhuurd.

Pand ziet er goed/redelijk uit, dus geen verwaarlozing.

Met hangen/wurgen is de betalingsachterstand bank weggewerkt

maar het cynische resultaat is dat restant hypotheek (2.3M) nu dusdanig is,

dat bank eigenlijk geen risico meer loopt. (pand is in 2013 gehertaxeerd op 2.4M)

Mijn bedrijfsactiviteit is nu dus -noodgewongen- verhuur van kantoorruimte en -delen- bedrijfspand

en verhuur loopt vandaag moeizaam.

Daarbij ook veel incasso perikelen met bestaande huurders.

Mijn hypotheek bestaat uit enkele leningsdelen welke gemiddeld 5% rente hebben.

Die rente kan ik uit de huuropbrengsten ophoesten.

Maar bank verlangt ook aflossing.

Bank heeft inmiddels hypotheek opgezegd

en kondigt aan dat ik moet herfinancieren en/of onderhands verkopen

omdat anders veiling dit najaar kan volgen.

 

Bank verplicht me dat huurbetalingen op haar bankreknr. geschieden.

Bank heeft afgelopen maand een saldodrempel (20K) ingesteld op mijn rekening courant,

zodat ik -ondanks dat ik een positief saldo heb- geen betalingen meer kan doen.

(BTW-afdracht en betaling servicekosten geeft dus problemen)

Bank meent dit te rechtvaardigheden door te stellen dat dit een buffer is voor de komende kwartaalbetalingen.

 

Vastgoed markt is momenteel lastig

In een 'normale' situatie was pand waarschijnlijk iets in waarde gestegen tov stichtingskosten

en had ik nu een pand met bv waarde 3,7M en schuld 2,3M

maar vandaag dreigt dus dat pand geveild gaat worden voor -wellicht- belachelijk laag bedrag,

zodat ik dan met schuld blijf zitten en dat ik prive-woning ook kwijt raak.

 

Jullie kunnen zich vast voorstellen wat dit aan stress en andere bijverschijnselen geeft

en ik zie dus even niet meer de scherpe/logische lijnen.

 

Wie kan zijn licht hierop laten schijnen ?

 

[geanonimiseerd__]

De bank zelf wil niet her-financieren?

Andere banken ben je al langsgeweest voor her-financiering?

 

Hoe kan de bank eisen dat huur opbrengsten op hun rekening binnenkomen als ze zelf de hypotheek opzeggen? Misschien toch wat assertiever bij de bank aan tafel zitten want het is natuurlijk niet zo dat zij de regels of afspraken dicteren.

 

Wel zou ik als bank ook zo bekijken dat de markt waarde gelijk is aan hypotheek maar natuurlijk enkel kijk naar de executie waarde. En dan sta je onder water.Misschien wel een paar ton. Dus die 20.000 op de rekening als buffer is ook niet geheel onredelijk.

 

Misschien is een van de huidige huurders geintresseerd het pand te kopen of een gedeelte hiervan tegen goede voorwaarden?

 

Het gaat de banken om de muntjes uiteindelijk. En je bent al een slechte betaler met hierbij ook slecht betalende huurders. Misschien ligt de oplossing hier wel maar is het volgens de bank al te laat hier verandering in te brengen.

 

Ik zou in iedergeval kijken om in gesprek te raken met iemand of partij die jouw situatie kan doorlichten en wellicht een plan van aanpak kan opzetten die de grootste ellende en donkere wolken kan afwenden.

 

 

 

[JohnJoghems]

 

Dank voor je reactie Paul.

We weten dat er druk wordt uitgeoefend op banken om eea te verbeteren (denk aan stress-test,

wegwerken probleem hypotheken etc) en zo blijkbaar ook hun vastgoedportefeulle.

 

Ondanks dat het niet altijd soepel is gelopen

lijkt me de bank situatie (hypotheeklening 2,3M waar 5% rente op betaald wordt)

toch erg winstgevend.

Maar blijkbaar is het risico-aspect belangrijker dan de winstgevendheid.

 

En ja... de bank kan eea eisen bij een lening(hypotheek/krediet) zoals:

maandelijkse overzicht van je debiteurensaldi

En zo hebben ze ge-eist dat huurders rechtstreeks betalen op hun bankrek.

ipv op een andere bankrek. en dat ik eea overmaak.

Nog gekker vind ik het dat ik sinds kort een saldo-drempel heb om te kunnen betalen

(dus ondanks positief saldo kan ik niet betalen tenzij saldo boven de drempel gaat)

Wellicht dat ik mn advocaat hier eens naar vraag

maar ik wilde eea niet meteen scherp spelen.

 

> Andere banken ben je al langsgeweest voor her-financiering?

Nee, en dat lijkt logisch

maar als mijn huidige bank het niet ziet zitten om eea te continueren

dan heb ik sterk m'n twijfels dat een andere bank andere criteria heeft.

Eerder zou ik dan aan een herfinanciering buiten de banken moeten denken,

zoals wellicht een beleggingsclub welke een deel in vastgoed wilt beleggen.

 

> Ik zou in iedergeval kijken om in gesprek te raken met iemand

> of partij die jouw situatie kan doorlichten

> en wellicht een plan van aanpak kan opzetten die de grootste ellende en donkere wolken kan afwenden.

Klopt, vandaar dat ik hoop dat iemand hier op HL me op

een geschikte persoon/organisatie daarvoor kan attenderen.

Met zo'n iemand erbij een gesprek met de bank aangaan kan wellicht ook nog verhelderend werken.

 

[JohnJoghems]

 

In deze blog lees ik: "dat vervolgens met name de financiering van onroerend goed opeens stopt".

Blijkbaar speelt het probleem dus breder.

 

[JohnJoghems]

Helaas weinig reactie....

Weinig mensen op HL met ervaring eigen bedrijfspand ?

of weinig HL-mensen met ervaring inzake Bank afd. bijzonder beheer en saldo-betaaldrempels ?

of geef ik te weinig info ?

 

[Marco van den Maagdenberg]

begrijp ik het goed: je kunt uit huuropbrengsten wel de rente ophoesten, maar aflossen niet of moeilijk?

[Highio]

Bezettingsgraad is laag en de bestaande huurders betalen dan ook nog eens slecht. Reden genoeg voor de bank lijkt me. Vormt het gebouw één deel en zijn de hypotheken op alle delen gevestigd? Is de privéwoning afgesplitst?

 

Groet,

 

Highio

[JohnJoghems]

begrijp ik het goed: je kunt uit huuropbrengsten wel de rente ophoesten, maar aflossen niet of moeilijk?

Als we kijken naar de bedraghoogte:

Ja, kan de rente betalen (en vind 5% erg lucratief voor bank) en kan de huidige -geringe- aflossing betalen

Als we kijken naar de betalingsmomenten:

Ik heb regelmatig een betalingsachterstand.

Dat laatste komt bv omdat aflossing 1e van kwartaal geschied, terwijl huurders per maand betalen en dan nog met betaalachterstand.

Die betaalachterstand was ook aanleiding voor de bank om een saldodrempel van 20K te gaan hanteren, wat ik dus heel vreemd vind omdat je dan dus geen betalingen meer kunt verrichten ondanks een positief banksaldo.

 

[JohnJoghems]

Bezettingsgraad is laag en de bestaande huurders betalen dan ook nog eens slecht. Reden genoeg voor de bank lijkt me.

Ja, dat is een risico-situatie.... maar dat is een particulier met een overbruggingshypotheek ook.

Tegelijkertijd ben ik een klant die dus jaarlijks ruim 100K aan rente betaalt en daar staan volgens mij weinig bankkosten tegenover.

 

[Highio]

Bank treft al allemaal voorzorgsmaatregelen en voorbereidingen, dus daar kon je je wel eens stevig in vergissen. Taxatie- of executiewaarde kon nu wel eens lager zijn (markt/verhuurde staat).

 

Wie is eigenaar van het onroerend goed?

 

Groet,

 

Highio

[JohnJoghems]

Enkele concrete vragen voor HL'ers

 

* Zijn er HL'ers die de afgelopen 2 jaar een bedrijfspand financiering hebben gedaan ?

En zijn die bereid (evt. via pm) om aan te geven met welke condities ze die gekregen hebben ?

 

* Zijn er HL'ers met een bedrijfspand hypotheek

En zijn die bereid om aan te geven of hun bank de afgelopen 2 jaar de neiging heeft om de spelregels aan te passen ? Ik heb het idee dat banken een andere agenda hebben gekregen door druk van bv de politiek en de ned. bank en dat wordt bevestigd door de blog waar ik eerder in deze thread naar refereerde maar ik kan op daar niet goed vat op krijgen.

 

* Weten HL'ers wellicht mensen/bedrijven welke in een dergelijke bedrijfsvastgoed situatie goed thuis zijn en kunnen helpen/adviseren ?

 

[JohnJoghems]

 

Dank voor je reactie Highio,

 

> dus daar kon je je wel eens stevig in vergissen

Ter voorkoming van misverstanden.... waar verwijs je naar met "daar" ?

 

> Taxatie- of executiewaarde kon nu wel eens lager zijn

Vorig jaar heb ik nog taxatie laten doen en dan was taxatiewaarde 2.4M

Dat is dus fors lager dan de bouwkosten

maar komt omdat een bedrijfspand grotendeels wordt gewaardeerd op 11x de huurwaarde

en de huurprijzen staan onder druk.

En gek genoeg betalen mijn huurders nu meer dan 9% van die taxatiewaarde maar dat zie je niet terug in de pandwaardering.

 

> Wie is eigenaar van het onroerend goed?

Ik in prive.

 

[Highio]

Daar > Tegelijkertijd ben ik een klant die dus jaarlijks ruim 100K aan rente betaalt en daar staan volgens mij weinig bankkosten tegenover.

 

Valt het pand dan als bedrijfspand (met eigen activiteiten) of beleggingsobject te financieren?

 

Groet,

 

Highio

[JohnJoghems]

Vormt het gebouw één deel en zijn de hypotheken op alle delen gevestigd? Is de privéwoning afgesplitst?

Het vastgoed bestaat uit 2 panden met in totaal 2500m2 kantoorruimte.

(en gelet op de taxatie van 2.4M kom je dan dus op een waardering van E 1000,-/m2 kantoorruimte

en -rekeninghoudende met waarde = 11x huurprijs- kom je dan op ca. E 90,- jaarhuur/m2.)

 

De hyptheken zijn op het totaal gevestigd.

 

[JohnJoghems]

Valt het pand dan als bedrijfspand (met eigen activiteiten) of beleggingsobject te financieren?

Weet niet of ik je goed begrijp maar volgens mij denk je nu aan herfinanciering en ik heb het niet nodig voor eigen activiteiten, dus dan resteert dan beleggingsobject als ik je goed snap.

 

[Bedrijfsmakelaar]

Ik denk dat je zeker met je advocaat aan de gang moet of de bank wel bevoegd is om te gaan veilen. Daar is inmiddels wat jurisprudentie over.

Vanuit de bank gezien ligt er een taxatierapport van 2.4 mln en bestaat er een hypothecaire lening van 2.3 mln. Dat zou een klein verlies voor de bank betekenen.

Zoals je zelf al aangeeft zal de daadwerkelijke opbrengst bij veiling of gedwongen verkoop veel lager zijn op het moment. Overigens is 11x de huurwaarde veel te hoog! Zeker met leegstand en slecht betalende huurders! In mijn optiek is dan 8 of 9x de (veronderstelde) jaarhuur zelfs moeilijk haalbaar.

Mijn eerste reactie is om de bank te laten zien dat ze een veel groter verlies gaan maken indien ze over gaan tot gedwongen verkoop.

Bedenk dat het allemaal computermodellen/risicoprofielen zijn waar ze mee werken. De gemiddelde medewerker van de bank kijkt niet verder dan z'n neus lang is.

 

In mijn optiek kan de bank niet gaan veilen zolang je je verplichtingen nakomt. Je hebt voor zover ik begrijp achterstanden ingelopen. Ik zie geen grond waarom de rechter-commissaris de bank toestemming zou geven voor een veiling.

 

Lijkt mij dat een goede advocaat hier wel wat mee kan. Zoek dan wel een gespecialiseerde in vastgoed.

 

Als jouw eigen bedrijf gewoon goed gaat zou je nog eens sale and leaseback kunnen proberen. Je bent dan een goede huurder en er is een inkomstenstroom voor de nieuwe eigenaar.

 

Ik ben een situatie zoals je die beschrijft vakmatig nog nauwelijks tegengekomen.

 

[JohnJoghems]

[...]

Dank voor je reactie.

 

PS Moderator: Waarom kan ik deze gebruiker geen "Reus" geven ?

 

[Marco van den Maagdenberg]

PS Moderator: Waarom kan ik deze gebruiker geen "Reus" geven ?

Reus of Kneus na 10 berichten, dus nog even die reus opsparen.

[JohnJoghems]

Uit een reactie blijkt dat ik wellicht niet duidelijk was....

Het pand zit op een bedrijventerrein en ik woon NIET in dit bedrijfspand.

Mijn bedrijf was/is 1 der huurders van dit pand, dat prive-eigendom is.

 

[JohnJoghems]

Ik denk dat je zeker met je advocaat aan de gang moet

 

Duidelijk !

Wellicht kun je nog wat zeggen inzake het volgende:

* wat is momenteel een marktconform rentepercentage voor dergelijke hypotheekleningen ?

* zie je mogelijkheden voor herfinanciering ?

 

[Bedrijfsmakelaar]

Ik denk dat herfinancieren een hele lastige klus zal worden, zo niet onmogelijk. Immers financieren de hypotheekbanken in principe geen commercieel vastgoed meer of het moet totaal zonder risico zijn. Rentepercentages wisselen enorm op het moment, ook sterk afhankelijk van welk risico de bank in het bedrijf en vastgoed ziet.

Wat ik verneem in de markt: blijf in gesprek met je bank. Ik zie veel ondernemers furieus reageren op de medewerkers van bijzonder beheer. En dat zijn zeker niet de slimste maar zitten met een opdracht. Verder natuurlijk proberen zo snel mogelijk weer een inkomstenstroom te krijgen in je vastgoed. Stel niet te hoge eisen aan je huurders. Liever een paar euro minder per m2 dan leegstand. En zoek een goede bedrijfsmakelaar natuurlijk. Ga desnoods een gesprek aan want ze kennen vaak beleggers die goed onroerend goed wel willen kopen met een goede huurder erin. Noem dat ook aan de bank.

Ze moeten je wel een beetje lucht geven.

 

Ik wens je bovenal veel succes.

 

[Bedrijfsmakelaar]

Je kan er even niet zoveel mee maar vanmorgen las ik in het Financieel Dagblad dat de AFM (Autoriteit Financiële Markten) de Bijzonder Beheer afdelingen van de banken onder de loupe gaat nemen vanwege misstanden die erg op die van jou lijken. Maar liefst 40% van MKB ligt op die afdeling. Sommigen al vanaf het begin van de crisis.