Lokale belastingen en heffingen bij bedrijfsruimte in woning.

[Bleu]

Ik ben een B&B begonnen in een deel van mijn woning en sta nu voor de keuze of ik de inkomsten uit de B&B fiscaal wil aangeven als ondernemer of als inkomsten uit bijverdienste.

Bij inkomsten uit bijverdienste heb ik te maken met 52% belasting over de winst en zijn er geen aftrekmogelijkheden voor o.a. de verbouwingskosten

Keuze voor onderneming heeft het voordeel van aftrekmogelijkheden voor verbouwing en deel (25%) van de woning op de balans te boeken als investering. Nadeel is natuurlijk ook dat als we de woning verkopen we over de winst die we op het deel van de B&B boeken belasting zullen moeten betalen. Verkoop van de woning zijn we echter niet van plan, dus dat is nog niet aan de orde.

Wat ik echter niet duidelijk krijg is hoe de keuze uitpakt voor lokale belastingen en heffingen zoals waterzuiveringsheffing, WOZ, reingingsrechten, rioolrechten enz.

Navraag bij diverse instanties levert ook geen eenduidig antwoord op. Ik heb op veel trefwoorden over dit onderwerp al gegoogeld en ook daarmee niet verder gekomen.

Mijn vraag is of ik bij het splitsen van de woning in een woonruimte en een bedrijfsruimte 2 keer aangeslagen wordt voor genoemde heffingen. Als dat namelijk het geval zijn de jaarlijks terugkerende kosten voor de keuze om er een bedrijfsruimte van te maken hoog. Zie ik mogelijkheden over het hoofd. Zijn er tips voor het maken van een keuze, die niet leiden tot deze hoge terugkerende kosten.

 

[prinsrachid]

Ik ben een B&B begonnen in een deel van mijn woning en sta nu voor de keuze of ik de inkomsten uit de B&B fiscaal wil aangeven als ondernemer of als inkomsten uit bijverdienste.

Weet je zeker dat deze activiteit in Box 1 kan, mag of moet? Gaat het trouwens om een eigen woning? (ik ga daar voor de rest van dit antwoord even van uit).

 

Als je een kamer verhuurt en de huurinkomsten blijven onder de ~5.000 euro per jaar, dan is dat belastingvrij. Je mag dan ook gewoon de hypotheekrente (minus eigenwoningforfait) blijven aftrekken. Maar als je huuropbrengsten boven de 5.000 euro per jaar uitkomen, dan lijkt de Belastingdienst er vanuit te gaan dat de verhuur van kamers naar Box 3 verhuist!

 

Let bij het verhuren van (een deel van) je woning ook om andere 'belanghebbenden'. Hoe zit het bijvoorbeeld met het bestemmingsplan van de gemeente? Als je een hypotheek hebt, gaat je bank dan zonder meer akkoord met deze (onder)verhuur? Kijk ook hoe het zit met je inboedel- en opstalverzekering. Wie betaalt voor eventueel schade veroorzaakt door huurders?

[Bleu]

Beste prinsrachid,

 

dank voor je reactie, maar het was niet het antwoord wat ik zocht.

De inkomsten zijn boven de 5000 euro per jaar. Bestemmingsplan, hypotheek en verzekeringen is allemaal geregeld.

 

Voor zover mij bekend kan ik nog steeds de keuze maken of ik de inkomsten als bijverdiensten zie of als ondernemer. Voor- en nadelen van die keuzes heb ik aangegeven.

 

Er is echter voor mij nog een grote onzekerheid en dat is dat als ik de B&B als onderneming registreer en een deel van mijn woning bedrijfsruimte maak, ik geen helderheid heb hoe dit uitpakt voor de lokale belastingen en heffingen. Als iemand mij daar meer helderheid over kan geven dan hoor ik dat graag. De uitvoerende instanties geven namelijk ook geen duidelijkheid.

[Ward van der Put]

Voor lokale belastingen is vooral de WOZ-waarde maatgevend, maar als die door de keuze zakelijk/privé niet verandert (omdat je bijvoorbeeld de woning niet verbetert), is het verschil verwaarloosbaar. Het lijkt me stug dat je twee keer een WOZ-aanslag krijgt voor één pand, als dat je zorg is.

 

Voor overige heffingen is het waterschap je eerste aanspreekpunt (bel die eens), maar bij onregelmatige verhuur van enkele slaapkamers is de toename van het aantal vervuilingseenheden beperkt en praat je waarschijnlijk over een verhoging van tientjes. En zelfs als ervan uitgegaan wordt dat het aantal permanente bewoners toeneemt, is de verhoging nog steeds tientjeswerk.

 

Ik denk dat je de keuze zakelijk/privé daarom niet moet laten afhangen van lokale belastingen en heffingen, want er zijn veel belangrijke fiscale overwegingen met verstrekkendere gevolgen. Je noemt er enkele zelf al en kent ze dus, maar reken die dan ook eens door of laat dat doen door een belastingadviseur. (Een nee, de fiscale afwikkeling van de verkoop van de woning of bedrijfsbeëindiging is daarbij toch een van de belangrijkste overwegingen, zelfs als je de woning nu nog niet wilt verkopen.)

[prinsrachid]

Mijn vraag is of ik bij het splitsen van de woning in een woonruimte en een bedrijfsruimte 2 keer aangeslagen wordt voor genoemde heffingen. Als dat namelijk het geval zijn de jaarlijks terugkerende kosten voor de keuze om er een bedrijfsruimte van te maken hoog. Zijn er tips voor het maken van een keuze, die niet leiden tot deze hoge terugkerende kosten.

Het lijkt me onwaarschijnlijk dat je 2 aanslagen krijgt voor de lokale heffingen. Uit je verhaal maak ik op dat je B&B gewoon op hetzelfde adres zit als je eigen woning. Volgens mij krijg je dus als privépersoon gewoon nog steeds 1 aanslag.

 

De hoogte van die ene aanslag kan natuurlijk wel iets hoger worden na verloop van tijd, vanwege het feit dat er meer mensen (dus meer vervuiling, meer water-, stroom- en gasverbruik) op je perceel vertoeven. Het lijkt me ook dat je dus de administratieve splitsing (75% privé en 25% op de balans) dus niet moet zien als een fysieke splitsing (2 aparte percelen). Het lijkt me alleen niet iets om al enthousiast mee te gaan doe-het-zelven, als je niet erg thuis bent in boekhouden.

 

Omdat je waarschijnlijk ook voor je water-, stroom- en gasverbruik maar één rekening krijgt, zul je een deel daarvan naar rato kunnen aftrekken van de winst. Net zoals je een deel van je hypotheek(rente) naar je onderneming kunt schuiven. Voor dat deel van de hypotheek heb je dan uiteraard in privé geen hypotheekrenteaftrek meer, maar ook geen eigenwoningforfait.

 

Let er ook nog even op in hoeverre je ondernemer wordt. Je kunt ondernemer zijn voor de omzetbelasting, maar dat hoeft nog niet te betekenen dat je ook ondernemer voor de inkomstenbelasting wordt. Ik acht die kans op het laatste behoorlijk aanwezig, vreemd genoeg vanwege het eerste criterium ("Maakt u structureel winst?") in verband met bezettingsgraadproblematiek. In dat geval is je winst overigens simpelweg alsnog met inkomstenbelasting belast als resultaat uit overige werkzaamheden, waarbij je geen ondernemersfaciliteiten krijgt (zelfstandigenaftrek, mkb-winstvrijstelling).

 

Reken echt eens wat conservatieve scenario's door en 'vergeet' niet voor het gemak wat kosten: Schoonmaakkosten, welkomsgeschenkjes, verzekeringen, inventaris, beddengoed, linnengoed, apparaten, btw, toeristenbelasting, opzeggingen / annuleringen, bankkosten, borg, spullen die achteraf 'ontbreken', schade, vernieling, diefstal, huisdieren, onderhoud, reparatie aan kachel, ketel, etc. Je hebt ontzettend veel van dit soort kleine en soms weinig voorkomende kosten, maar uit ervaring kan ik zeggen dat die dingen uiteindelijk enorm aantikken.

 

Verder is het ook nog zo dat je verantwoordelijk wordt voor het innen van toeristenbelasting. Of dat van toepassing is op een B&B is afhankelijk van je gemeente.

---

Tot slot is dit misschien nog wel interessante lectuur, voor zover je die al niet gevonden had:

 

Stappenplan bed & breakfast starten

http://www.ondernemersplein.nl/stappenplan/bed-breakfast-starten/

http://www.bedandbreakfastboeken.nl/accommodatie_aanmelden/informatie_over_b_b_starten

 

Startersgids 'Handboek Bed & Breakfast' (PDF)

https://www.bedandbreakfast.nl/handboek

 

Bed & Breakfast magazine

http://www.bedandbreakfastnieuws.nl/bladen.html

 

Bed & breakfast en belastingen

http://www.belastingtips.nl/prive/eigen_woning/verhuur_kamer_bed_and_breakfast_en_belastingen/