Beste allen,

 

Over respectievelijk een jaar en twee jaar loopt onze financiering (euribor/renteswap) af voor ons commercieel vastgoed (winkelruimte en appartementen in verschillende plaatsen in noord holland) Na wat rondgevraagd te hebben bij de grootbanken blijkt dat deze partijen zonder informatie al nee zeggen op onze aanvraag. Overigens zijn wij nog niet bij onze eigen bank geweest maar willen graag meerdere offertes. Omdat taxeren verplicht is geworden bij onze bank iedere drie jaar en wij dit hebben laten doen in december blijkt dat onze financieringsaanvraag de helft is van de taxatiewaarde. In principe zijn de huurinkomsten voldoende om de rente te dragen en binnen 20 jaar af te lossen (7x jaarhuur is herfinancieringsaanvraag). Desalnietemin willen wij graag blijven kunnen leven van onze panden en zouden wij zon 30 tot 40 procent willen aflossen. Op dit moment vinden er aflossingen plaats zodat er ook daadwerkelijk binnen 20 jaar alles is afgelost. Hiernaast is de renteswap plus vaste opslag 5,6%. Op af en toe een rotte appel na hebben wij goede huurders. Banken willen niet om de tafel. Zijn er hier meer ondernemers die hier last van hebben en hoe gaan jullie hiermee om?

 

Groeten

 

Marc

Hoi Marco,

 

Je zou kunnen kijken of je het risico voor de banken wat kunt verlagen door te werken met

meerdere financieringspartijen. Tegenwoordig zijn er ook pensioenfondsen op de markt die willen

financieren. Een andere optie zou crowdfunding kunnen zijn. Of je zou kunnen kijken of

er vermogende particulieren aangetrokken kunnen worden.

 

Je zou ook nog kunnen kijken of achterstelling van andere leningen soelaas biedt.

Dit levert vaak een hoger garantievermogen, waardoor banken makkelijker zullen willen financieren.

 

Ik neem aan dat je voldoende inzicht hebt in je kasstroom uit huurinkomsten en dat je ook

bij grotere huurcontracten inzicht hebt in solvabiliteit en liquiditeit van huurders?

 

Ik hoop dat ik je hiermee geholpen heb,

 

Groet,

Richard Overweg

Verhuurd onroerend goed wordt hier niet gezien als innoverend ondernemerschap, maar meer als belegging. Ik wil je daarom ook verwijzen naar diverse beleggersfora waar je ook meer kans van slagen hebt op relevante antwoorden. Reden om deze bijdrage te sluiten.

Zal toch hier e.e.a op zeggen:

 

Ik begrijp dat jij over 1 en 2 jaar toe bent aan een renteherziening en dat de lasten, rente en aflossing te hoog zijn om in jullie levensonderhoud te voorzien. Daarom bij verschillende banken geinformeerd om jullie o/g te herfinancieren met een looptijd van 20 jaar waardoor aflossingslasten lager worden, omdat pro resto hypotheekbedrag lager is door gedane aflossingen.

 

Het is altijd al zo geweest dat banken niet stonden te springen om verhuurd o/g te financieren. Van belang, is een goede balanspositie, dito W&V en niet te vergeten een zeer goede zakelijke relatie met een bank! Wil je enige kans van slagen hebben.

 

Ik weet niet hoelang de huidige renteperiode loopt. Er is sprake van een renteswap, dus moet hypotheekbedrag behoorlijk hoog zijn anders werd dat niet aangeboden. Het zou zo kunnen zijn dat de rentestand destijds fors hoger was dan die over 1, 2 jaar, wellicht dat je daar straks ruimte in vindt voor je levensonderhoud.

 

Tot die tijd zou je alle lasten en lusten van het o/g kunnen inventariseren en samen met relevante huurdersinfo vatten in een plan, waarbij ik ervan uit ga dat de balanspositie wel gezond is. Dat plan, redelijke termijn voor vervallen 1e rentetermijn toch bij diverse banken voorleggen. Houdt er dan we rekening mee dat de gehele financiering moet worden overgenomen en in dat geval resterende termijn bij oude bank contant gemaakt zal worden.

 

Of bij huidige financier rentetermjjnen zo kiezen dat beiden over 3, 4 jaar gelijklopen, alsdan proberen te herfinancieren.

Daarnaast kosten levensonderhoud bekijken of daar wat bij te stellen is, in het geval dat t nijpend wordt.