Eigen woning als bedrijfsruimte aanmerken of niet?

[Boekie]

Beste experts,

 

Ik sta voor een lastige keuze. Wil gaan verbouwen en 30.000 euro gaan investeren in eigen woning om bedrijf (tweedehandsboeken en edelsmederij) uit te breiden. Is het financieel voordeliger mijn huis bedrijfsruimte te maken voor belastingdienst of niet. Leidend is voor mij de korte termijn (1-10 jaar).

 

Mijn bedrijf is gestart in 2012 echter mijn IB aangifte van 2012 is nog niet definitief (2014 wel).

 

Is het dan uberhaupt nog mogelijk om woning aan te merken als bedrijfsruimte?

 

Mijn bedrijfsruimte is meer dan 10% van mijn woongedeelte. Er is geen afzonderlijke opgang of sanitair.

Wat zijn de financiele voor en nadelen van prive of bedrijfsruimte? Wat is allemaal als kosten op te voeren, welke btw is af te trekken?

 

Mocht het niet kunnen om de woning als bedrijfsruimte aan te merken, is er dan nog een andere manier om de kosten van de verbouwing en inrichting af te trekken of de BTW terug te krijgen?

 

Alvast bedankt voor het meedenken.

Boekie

 

 

 

 

[prinsrachid]

Ik sta voor een lastige keuze. Wil gaan verbouwen en 30.000 euro gaan investeren in eigen woning om bedrijf (tweedehandsboeken en edelsmederij) uit te breiden. Is het financieel voordeliger mijn huis bedrijfsruimte te maken voor belastingdienst of niet. Leidend is voor mij de korte termijn (1-10 jaar).

Een zelfde soort vraag kwam recentelijk ook al voorbij. Je hebt grofweg 3 opties, namelijk privé houden, zakelijk maken of administratief splitsen naar gebruik. Je mag alleen op deze keus terugkomen als daar écht aanleiding toe is bij ingebruikname.

 

Overigens denk ik dat de volgorde wel moet zijn: eerst verbouwen (het huis is immers nu volledig privé), en dán pas een keuze maken bij ingebruikname van je verbouwde werkruimte. Op basis daarvan wordt er vervolgens (evt) geschoven met de waarde van het pand, bijtelling, hypotheekrenteaftrek, etc.

 

Als je de werkruimte gewoon privé houdt, zullen de kosten voor inrichting, aankleding en inventaris in beginsel (ook) niet aftrekbaar zijn. Volgens mij geldt daar alleen wel weer een uitzondering op, zodra je voldoet aan de zogenaamde inkomenseis. Voordat je kosten in verband met de werkruimte alsnog voor de inkomstenbelasting mag aftrekken, zul je daar eerst minimaal 70% van je hele arbeidsinkomen moeten gaan verdienen. Een andere beperking is dat je er dan ook minimaal 30% van je arbeidstijd moet doorbrengen.

[Boekie]

Hoi bedankt voor reactie,

 

Woning is nu wel volledig prive voor belasting maar wordt nu ook al voor meer dan 10% gebruikt voor bedrijf. Verbouwing is om prive te ontlasten (boeken nemen nu prive ruimte in).

In 2012 op zakelijk zetten lijkt mij interessant ivm de 21% BTW die ik dan terug zou kunnen vorderen op de verbouwingskosten van 30.000 euro? Of klets ik nu uit mijn nek?

 

Bedankt maar weer!

[Kamer van Koophandel]

Beste ondernemer,

 

Hierbij een link naar handige informatie op Ondernemersplein.nl Bedrijf aan huis. Op een rij staan de regelgeving van de gemeente, een link naar het hulpmiddel van de Belastingdienst over het aftrekken van kosten van de inkomstenbelasting en praktische tips over verzekeringen.

 

Gerdine Annaars

Ondernemersadviseur

 

 

[prinsrachid]

Woning is nu wel volledig prive voor belasting maar wordt nu ook al voor meer dan 10% gebruikt voor bedrijf. Verbouwing is om prive te ontlasten (boeken nemen nu prive ruimte in).

In 2012 op zakelijk zetten lijkt mij interessant ivm de 21% BTW die ik dan terug zou kunnen vorderen op de verbouwingskosten van 30.000 euro? Of klets ik nu uit mijn nek?

Nou ja, ehm, valt op zich wel mee. :) Ik denk alleen dat je je iets te veel blind staart op de eenmalige 'voordelen' voor de omzetbelasting, maar de doorlopende gevolgen van die zelfde keuze voor de inkomstenbelasting wellicht onderschat.

 

Een verdere complicatie is dat je voor de inkomstenbelasting een andere keuze mag maken dan voor de omzetbelasting! Dus ook als je iets voor de inkomstenbelasting niet zou mogen aftrekken als kost, kan het nog steeds zo zijn dat je wél de btw over dat bedrag mag terugvragen over een zakelijke uitgave. Het moet dan uiteraard wel gaan om een uitgave voor je beroep (lees goed door!). Of daar sprake van is, is dus nog de vraag (die ik niet kan beantwoorden).

 

Als je trouwens je huis met terugwerkende (voor de inkomstenbelasting, niet de omzetbelasting) als volledig zakelijk wil bestempelen, dan verhuist daarmee de waarde van je huis naar de balans van de onderneming (WOZ-waarde), maar ook je hypotheek. Je verliest daarmee weliswaar de hypotheekrenteaftrek in privé, maar mag vervolgens die hypotheekrente weer aftrekken als zakelijke kost.

 

Dat lijkt lood om oud ijzer, maar dat is het niet. Allereerst ga je dan de rente van de winst aftrekken, maar welke winst? In privé kun je de hypotheekrente immers nog van andere inkomstenbronnen (uitkering, pensioen, etc) aftrekken. Zakelijk niet, waardoor je dus waarschijnlijk onmiddellijk in het verlies duikt. Is er nog wel sprake van een levensvatbare onderneming met zo'n grote kostenpost?

 

En zolang de hypotheek privé is, heb je te maken met een eigenwoningforfait van slechts 0,60% ⁽²⁰¹²⁾ van de WOZ-waarde (beperking van de hypotheekrenteaftrek). Zodra het huis echter fiscaal volledig zakelijk is, woon je feitelijk in een "Huis van de Zaak". En net als bij de Auto van de Zaak heb je dan te maken met bijtelling, namelijk de Bijtelling privégebruik woning van 1,40% ⁽²⁰¹²⁾ van de WOZ-waarde.

 

Als, áls!, je dit al wilt doen, moet je ook nog even goed op je Ondernemersvermogen letten. Aangezien je bedrijf - naar eigen zeggen - niet zoveel winst maakt, heeft de zaak dus ook onvoldoende eigen vermogen om die verbouwing te betalen. Dat zal dan dus alleen lukken als je dat geld als privéstorting in de zaak steekt. Dat geld moet natuurlijk ook weer een keer terug. Ook zal die verbouwing leiden tot een enorm verlies in dat jaar. En gezien - wederom - de lage eigenstandige winst, zal dat leiden tot een negatief eigen vermogen, die vervolgens nauwelijks fiscaal te verrekenen valt met andere jaren. Nog even afgezien van het feit dat je over een eventuele boekwinst (verkoopprijs minus boekwaarde huis) nog belasting moet betalen, zodra je stopt met ondernemen of het huis verkoopt.

 

Als je dus met terugwerkende kracht het huis op de zaak zet en vervolgens 5.000 euro btw terug vraagt over een enorme kostenpost voor een zaak met minimale winstgevendheid (of eigenlijk structurele verliesgevendheid door de hoge rentelasten), dan kan het wel eens zijn dat de eenmanszaak zich mag verheugen in een warme belangstelling van de fiscus.

[Boekie]

Ok het is wel duidelijk nu. Woning als bedrijfsruimte aanmerken is geen goed idee in mijn geval.

Ik dank je hartelijk! Ik heb geen vragen meer.

[realist]

geen vragen meer, maar toch nog een antwoord? In navolging op de goee punten van prinsrachid.

Je huis is nu zakelijk vermogen. Mocht je huis meer waard worden, en dat is waarschijnlijker dan de vraag of een zaak goed blijft draaien, dan is de winst op je huis bij verkoop ook zakelijk, en dus belast.