Raar huurcontract bedrijfspand? [verantwoordelijkheid onderhoud]

[Browboss]

Goedenmiddag allemaal, 

 

Ik ben nieuw hier dus excuses als dit hier niet thuishoort. Sinds 2019 heb ik een eigen bedrijf en daarbij heb ik een pand gehuurd. In eerste instantie ging alles prima en zag het pand er goed uit. Er moest heel wat gebeuren en veranderd worden dus dat hebben we (mijn partner en ik) gedaan en zodoende is het helemaal naar wens geworden. Mijn huurbaas was ontzettend aardig en dacht mee met ideeën ect.

Echter is er sinds de verlenging van mijn contract bij de huurbaas een knop omgegaan. Het begon allemaal met het feit dat de ketel, die al aanwezig was voor de huur, langzaam leeg liep. Daar heb ik hem eigenlijk per direct op aangeproken en hij liet een monteur komen. (Deze vertelde mij en hem dat de ketel sinds 2003 niet meer onderhouden is.) Het probleem was opgelost dachten we maar helaas niet. Toen was zijn geïrriteerde reactie dat ik het maar gewoon moest laten voor wat het was en de ketel dagelijks(!) maar moest bijvullen.

Tijdens corona heb ik niet om verlaging van de huur gevraagd omdat hij ook een eigen bedrijf heeft en ik wist dat zij het ook relatief zwaar hadden. En verder val ik hem eigenlijk nooit lastig. Tot vorige week. Mijn afvoer van de keuken lekte al vanaf het moment dat ik in het pand ging. Hier heeft mijn partner het een en ander aan gemaakt en tot vorige week geen probleem. Maar sinds een week lekt het gigantisch en kreeg ook hij het niet voor elkaar. Waarop hij mij adviseerde mijn huurbaas te bellen om te vragen naar een loodgieter. Ik had voordat ik hem belde toch nog even het een en ander opgezocht in mijn contract over onderhoud en over onderhoud word niks vermeld. Het huurcontract is 1,5 A4tje en staat eigenlijk vrij weinig in. Ik weet inmiddels dat het gaat om kale huur. Gas water licht betaal ik zelf appart. Na aanleiding hiervan heb ik hem dus gebeld en zijn reactie deed mij echt schrikken. Hij was zo ontzettend geïrriteerd dat ik hem hierover belde. Zijn exacte woorden waren "ga je me hier serieus over lastigvallen? Je moet mij alleen bellen voor grote zaken zoals als de ketel kapot is en er een nieuwe in moet verder moet je alles zelf regelen" na heen en weer gepraat te hebben is het gesprek beëindigd en zij mijn partner nou volgends mij werkt dat niet zo. 

De volgende dag stond hij bij mij in de zaak, hij ging iets regelen maar de rekening is voor mij benoemde hij. 

Ik heb hem aangesproken op het gesprek en dat ik het geen prettige ervaring voor mij was aangezien ik hem nooit om iets vraag. Hij liep mee naar de keuken om te kijken en tussen neus en lippen door zegt hij (inmiddels huur ik dit pand al 2,5 jaar) ja en die ketel moet je zelf een contact voor aansluiten he, ook dat is jouw verantwoordelijkheid. Met andere woorden dan ben ik aansprakelijk als er iets gebeurt!? 

Op internet heb ik gevonden dat als het een kale huur betreft de eigenaar verantwoordelijk is voor hetgeen wat al in het pand was voordat de huurder überhaupt in het pand zat. Maar nou is mijn vraag is dat ook daadwerkelijk zo of moet hij hier verantwoordelijk voor zijn?

 

Tot slot heb ik van 3 van mijn klanten, die ook zijn klanten zijn, gehoord dat als mijn contract over 2 jaar eindigt hij het niet laat verlengen. Hij wil van dit pand een woonhuis maken en dat is zijn doel. Het word me allemaal zo veel dat ik extra informatie aan het inwinnen ben. Ik wil het niet juridisch laten verlopen zolang het niet hoeft maar ik zit met nijn handen in het haar. 

 

Zou iemand mij uitleg en advies kunnen geven? De moed zakt me steeds verder in mn schoenen. 

 

14 juli 2021 aangepast door Mikky Vrolijk
Titel aangepast

[UwJurist]

Welkom op dit forum!

 

Een bijzondere situatie.
Om die te kunnen beoordelen is het nodig de inhoud van de huurovereenkomst te kennen én om te weten om wat voor huurobject het gaat. Is het een kantoor, is het een winkel bijv.?

Er is namelijk juridisch een verschil tussen middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte. O.a. qua looptijden van een overeenkomst en huurbescherming.

 

De tekst van de overeenkomst kun je hier geanonimiseerd weergeven. Dus of  citeren of als bijlage toevoegen, zonder dat de gegevens van partijen zichtbaar zijn.

[Browboss]

1 uur terug, UwJurist zei:

Welkom op dit forum!

 

Een bijzondere situatie.
Om die te kunnen beoordelen is het nodig de inhoud van de huurovereenkomst te kennen én om te weten om wat voor huurobject het gaat. Is het een kantoor, is het een winkel bijv.?

Er is namelijk juridisch een verschil tussen middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte. O.a. qua looptijden van een overeenkomst en huurbescherming.

 

De tekst van de overeenkomst kun je hier geanonimiseerd weergeven. Dus of  citeren of als bijlage toevoegen, zonder dat de gegevens van partijen zichtbaar zijn.

Bedankt voor uw bericht.

 

Helaas kan ik het contract niet bijvoegen maar dit is de tekst:

 

"Huurovereenkomst winkelruimte

En andere bedrijfsruimte ex artikel 7a:1624 BW

 

Deze huurovereenkomst heeft betrekking op de bedrijfsruimte , hierna "het gehuurde" genoemd, plaatselijk bekend: * adres van mijn zaak*

En nader aangegeven op de aan deze overeenkomst gehechte tekening van het gehuurde, die deel uitmaakt van deze overeenkomst.

 

Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als schoonheidssalon

 

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 3 jaar, ingaande op 20 maart 2020 en lopende tot en met 19 maart 2023

 

De overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor een aansluitende periode van 3 jaar

 

Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging met een termijn van ten minste 6 maanden voor het einde van een huurperiode.

 

Opzegging dient te geschieden per deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven. 

 

De aanvangshuurprijs bedraagt op jaarbasis €x bedrag of € mijn huurbedrag ,- per maand.

Er zal geen indexering plaatsvinden gedurende deze drie jaar. 

Onverminderd geen huurprijsaanpassing op grond van 3.2 zal na 3 jaar de huurprijs mogelijk worden aangepast aan de marktwaarde.

De door huurder te verrichten betalingen aan verhuurder moeten voor of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.

Met oog op de datum van ingang van de huurtijd, heeft de eerste betaalperiode betrekking op 20 maart tot 19 april 2020

Huurder kan dit bedrag overmaken op rekeningnummer: ....

 

Er zal nimmer een factuur worden verstuurd en partijen komen overeen dat de huur voor of op de eerste dag van de volgende huurperiode automatisch zal worden voldaan.

Partijen komen overeen dat de verhuurder aan huurder geen omzetbelasting over de huurprijs in rekening brengt.

Indien verhuurder het gehuurde niet langer zonder omzetbelasting mag verhuren zal huurder vanaf dat moment wel omzetbelasting over de huurprijs verschuldigd zijn. 

 

Aldus opgemaakt en ondertekend in tweevoud "

 

Dit is te tekst van mijn volledige contract. 

13 juli 2021 aangepast door Browboss

[UwJurist]

6 minuten geleden, Browboss zei:

Helaas kan ik het contract niet bijvoegen maar dit is de tekst:

 

"Huurovereenkomst winkelruimte

En andere bedrijfsruimte ex artikel 7a:1624 BW

Dit is lachwekkend te noemen.

De overeenkomst bevat slechts enkele fragmenten van wat een gebruikelijke (oude) huurovereenkomst bevat(te).

1. Dat wetsartikel bestaat al jaren niet meer (2003).

2. En het kan maar een van de 2 soorten bedrijfsruimte zijn. Of er is sprake van 290-bedrijfsruimte (winkelruimte, ambachtsbedrijf of ander voor het publiek toegankelijke ruimte) of van (overige) 230a-bedrijfsruimte (kantoren, loodsen, opslag e.d.).

Een schoonheidssalon is een twijfelgeval. Dan spelen diverse factoren een rol.

Werkt het in jouw geval zoals bij een kapper? Je kan naar binnen lopen, ook producten zoals huidverzorging en cosmetica kopen? Is het pand in een winkelstraat?  En zo zijn er nog meer aspecten die van belang kunnen zijn.

 

In het geval van 290a bedrijfsruimte is sprake van huurbescherming en had het contract 5 jaar moeten bedragen.

In het geval van 230a bedrijfsruimte is geen sprake van huurbescherming maar wel van ontruimingsbescherming.
 

Daarnaast wordt niets geregeld in de overeenkomst over al dan niet casco huur, derhalve een kaal pand.

Dat is iets anders dan kale huur, dat is de huurprijs exclusief servicekosten etc.

 

Blijkbaar is hier geen sprake van casco huur, want bijvoorbeeld de ketel was er al. De verhuurder is hiervoor verantwoordelijk, behalve voor klein onderhoud.

 

[Browboss]

Wauw.. Wat ontzettend slecht dan! Ik kreeg de keuze tussen 3 jaar of 5 jaar en ik koos voor 3 jaar inderdaad. Het kleine onderhoud vind ik dan ook absoluut geen probleem maar een contract afsluiten voor ketel onderhoud ga ik dan niet doen. 

 

Moet ik verder iets met dit contract doen? Aangeven dat dit niet klopt of wat zou u aanraden. 

 

Bij voorbaat dank voor uw hulp! 

[Gast Wigbolt]

Hebben jullie elkaar inmiddels buiten dit forum gevonden? Dat lijkt mij namelijk niet meer dan logisch.

 

Mooi toch, binnen drie uur juridische bijstand gevonden dankzij ondernemersforum Higherlevel. Dit lijkt mij zeer waardevol voor de komende twee of drie jaar huurder- of ondernemerschap.

 

Mvg,

 

Wigbolt

13 juli 2021 aangepast door Wigbolt

[Bazzio]

Ik ben geen jurist maar huur zelf ook winkelruimte maar dit is wel een heel karig A4-tje!

Ik zou zeker een goed juridisch advies inwinnen, en zo te zien is UwJurist daar een prima kandidaat voor.

Mijn ervaring leert dat een brief van je jurist veel meer deuren opent dan je zelf kan, de verhuurder denkt dat ie slimmer is dan jij en zolang jij alleen maar pruttelt blijft hij dit gedrag vertonen. Het gebruik van een professional kost je wel geld, maar levert je veel meer op .. 

[Browboss]

Op 14-7-2021 om 00:31, Bazzio zei:

Ik ben geen jurist maar huur zelf ook winkelruimte maar dit is wel een heel karig A4-tje!

Ik zou zeker een goed juridisch advies inwinnen, en zo te zien is UwJurist daar een prima kandidaat voor.

Mijn ervaring leert dat een brief van je jurist veel meer deuren opent dan je zelf kan, de verhuurder denkt dat ie slimmer is dan jij en zolang jij alleen maar pruttelt blijft hij dit gedrag vertonen. Het gebruik van een professional kost je wel geld, maar levert je veel meer op .. 

 

Ja inderdaad. Ik wou het alleen niet zo ver laten komen, maar inderdaad wat je zegt, als ik niks doe dan blijft hij doorgaan. Ik ga hier zeker iets mee doen! Ik ben echt ontzettend blij met jullie reacties want voor mij is dit zo nieuw. Ik weet mijn rechten redelijk maar had helaas niet gedacht dat dit alles zo ging lopen. Ook UwJuristheeft mij in die zin al heel wat rust gegeven en zal zeker van mij horen! 

[zzpegel]

UwJurist 
2. En het kan maar een van de 2 soorten bedrijfsruimte zijn. Of er is sprake van 290-bedrijfsruimte (winkelruimte, ambachtsbedrijf of ander voor het publiek toegankelijke ruimte) of van (overige) 230a-bedrijfsruimte (kantoren, loodsen, opslag e.d.).

In hoeverre is er een verplichting van de verhuurder om hierin te kiezen? Mag een verhuurder ook zelf een eigen bedacht huurcontract opstellen? Of  dienen deze twee artikelen en modellen altijd als basis?
Ik bedoel, stel dat een verhuurder zelf een eigen contract opstelt moet hierin dan verwezen worden naar 230a of 290? 
 

[UwJurist]

Op 13-7-2021 om 19:53, Browboss zei:

Moet ik verder iets met dit contract doen? Aangeven dat dit niet klopt of wat zou u aanraden.

Zoals ik aangaf is een schoonheidssalon een twijfelgeval qua soort bedrijfsruimte. Wat wijsheid is, kan ik dan ook niet beoordelen zonder meer informatie, zie o.a. de aspecten die ik eerder noemde.

 

Dus nu om een ander contract vragen zou ik zeker niet doen. Laat mij of een andere huurrechtjurist de situatie eerst beoordelen.

[UwJurist]

Op 14-7-2021 om 14:06, zzpegel zei:

UwJurist 
2. En het kan maar een van de 2 soorten bedrijfsruimte zijn. Of er is sprake van 290-bedrijfsruimte (winkelruimte, ambachtsbedrijf of ander voor het publiek toegankelijke ruimte) of van (overige) 230a-bedrijfsruimte (kantoren, loodsen, opslag e.d.).

In hoeverre is er een verplichting van de verhuurder om hierin te kiezen? Mag een verhuurder ook zelf een eigen bedacht huurcontract opstellen? Of  dienen deze twee artikelen en modellen altijd als basis?
Ik bedoel, stel dat een verhuurder zelf een eigen contract opstelt moet hierin dan verwezen worden naar 230a of 290?

 

De wet bepaalt wat voor soort bedrijfsruimte het is, niet een verhuurder, noch een huurder.

 

Je kan een overeenkomst noemen hoe je wilt en/of verwijzen naar welk wetsartikel je wil, dat maakt het nog niet een juiste overeenkomst. Het gaat om de feitelijke, dus echte situatie.

Dat geldt niet alleen voor huurovereenkomsten overigens ....

[zzpegel]

Op 14-7-2021 om 14:43, UwJurist zei:

 

De wet bepaalt wat voor soort bedrijfsruimte het is, niet een verhuurder, noch een huurder.

 

Je kan een overeenkomst noemen hoe je wilt en/of verwijzen naar welk wetsartikel je wil, dat maakt het nog niet een juiste overeenkomst. Het gaat om de feitelijke, dus echte situatie.

Dat geldt niet alleen voor huurovereenkomsten overigens ....

Duidelijk, maar betekent dit dat een verhuurder wel zelf een huurcontract kan opstellen? Of is hij gebonden aan 1 van de twee modellen? (290 of 230a) 
In hoeverre mag een verhuurder daar van afwijken?

[UwJurist]

Niemand is gebonden aan welk model dan ook, het zijn geen wettelijke modellen. En er zijn veel meer modellen dan alleen die 2 ROZ modellen waar je waarschijnlijk op doelt. De ROZ modellen zijn ten behoeve van - en in het voordeel van - verhuurders opgesteld.

14 juli 2021 aangepast door UwJurist

[zzpegel]

Zijn er dan wettelijke regels omtrent hoe het onderhoud geregeld dient te worden of zijn huurder en verhuurder hier ook vrij in af te spreken wat ze willen ?

UwJurist

[UwJurist]

Op 19-7-2021 om 07:34, zzpegel zei:

Zijn er dan wettelijke regels omtrent hoe het onderhoud geregeld dient te worden of zijn huurder en verhuurder hier ook vrij in af te spreken wat ze willen ?

UwJurist

 

Nee, ook qua verdeling van onderhoudsverplichtingen zijn partijen vrij. De huurovereenkomst bepaalt dit als het goed is.

 

In dit geval is er blijkbaar verhuurd inclusief o.a. een ketel en keuken en daarover is niets geregeld (dat had wel gekund). Dan is de huurder niet verantwoordelijk.

 

De ROZ modellen gaan trouwens uit van cascohuur (een 'kaal' pand) en dan is de huurder zelf verantwoordelijk.

 

Zowel huurders al verhuurders moeten niet zelf gaan knutselen met een van het internet geplukte huurovereenkomst. Leken overzien de gevolgen niet. Het is beter om een beetje te investeren dan heel grote problemen te krijgen. Door "penny wise, pound foolish" denken en handelen ontstaan de meeste geschillen / rechtszaken leert de praktijk.
 

Minstens een keer per week denk ik wel 'hoe heb je dit kunnen ondertekenen?' .....

19 juli 2021 aangepast door UwJurist
correctie typefoutje

[zzpegel]

 

"De wet bepaalt wat voor soort bedrijfsruimte het is, niet een verhuurder, noch een huurder"

 

Maar toch zijn beide vrij om af te spreken wat ze willen? Vanwaar dan toch deze opmerking?  Wat voor een zin heeft het dan dat de wet bepaalt wat voor soort bedrijfsruimte het is en verhuurder en huurder vervolgens vrij zijn om af te spreken wat ze willen ?

Begrijp de zin daaraan niet ?

UwJurist

[UwJurist]

m

Op 21-7-2021 om 09:23, zzpegel zei:

 

"De wet bepaalt wat voor soort bedrijfsruimte het is, niet een verhuurder, noch een huurder"

 

Maar toch zijn beide vrij om af te spreken wat ze willen? Vanwaar dan toch deze opmerking?  Wat voor een zin heeft het dan dat de wet bepaalt wat voor soort bedrijfsruimte het is en verhuurder en huurder vervolgens vrij zijn om af te spreken wat ze willen ?

Begrijp de zin daaraan niet ?

UwJurist

 

 

U leest niet goed.

Uiteraard geldt die vrijheid alleen voor zover deze binnen de grenzen valt  die gelden voor de soort bedrijfsruimte. Dus die vrijheid geldt bijvoorbeeld voor afspraken over onderhoud. Dat is waarnaar gevraagd werd en waar ik antwoord op gaf!

Níet dat men overal vrij in is.

 

Enfin, hierbij gedetailleerde informatie:

 

Er zijn twee soorten bedrijfsruimten:

 

Middenstandsbedrijfsruimte
Dit zijn winkels, cafés, restaurants, afhaal- en besteldiensten, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven. Van middenstandsbedrijfsruimte is sprake als er een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is voor de directe levering van goederen of diensten (met uitzondering van hotels en kampeerbedrijven).

 

Alle overige bedrijfsruimte
Dit zijn kantoren, fabrieken, garageboxen, pakhuizen, praktijkruimten, toonzalen, clublokalen, bedrijfskantines en bioscoopzalen.

Daarnaast zijn er nog zogenaamde 'afhankelijke woningen'. Dit zijn woningen die gekoppeld zijn aan een middenstandsbedrijfsruimte, bijvoorbeeld winkelwoningen.

Regelgeving
De regelgeving voor beide soorten bedrijfsruimten verschilt op een aantal punten. De huur en verhuur van de bedrijfsruimten valt onder de nieuwe 'algemene bepalingen Huur' uit titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Op grond van deze bepalingen genieten huurders van middenstandsbedrijfsruimten een grotere wettelijke bescherming dan huurders van 'overige bedrijfsruimten'. De bepalingen beschermen de ondernemer bijvoorbeeld tegen vroegtijdige beëindiging van de huur. Voor alle overige bedrijfsruimte geldt de ontruimingsbescherming, zoals opgenomen in het Burgerlijk Wetboek, boek 7.

 

Hoe is de huur en verhuur van middenstandsbedrijfsruimte geregeld?

In titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is de huur en verhuur van middenstandsbedrijfsruimten geregeld en met name de duur van het huurrecht. De bepalingen zijn:

als uitgangspunt geldt een eerste huurtermijn van vijf jaar. Als de huur niet wordt opgezegd, dan wordt de overeenkomst van rechtswege met vijf jaar verlengd;

duurt de eerste huurperiode langer dan vijf jaar, dan volgt en verlenging tot en met tien jaar, tenzij er wordt opgezegd;

is de eerste huurperiode langer dan tien jaar, dan geldt de overeengekomen duur en wordt de overeenkomst daarna, tenzij er wordt opgezegd, voor onbepaalde tijd voortgezet. De partijen kunnen ook overeenkomen dat de overeenkomst voor een bepaalde tijd wordt verlengd;

bij huurovereenkomsten van twee jaar of korter gelden andere regels.

 

Onderhoud
In beginsel is de verhuurder verantwoordelijk voor het onderhoud van de (middenstands)bedrijfsruimte.

Maar partijen mogen anders overeenkomen !
Als de verhuurder niet tot onderhoud overgaat, kan de huurder zelf gebreken verhelpen. De gemaakte kosten moeten, indien deze kosten redelijk zijn, door de verhuurder worden betaald. In de huuroverkomst kunnen de huurder en de verhuurder bijzondere afspraken maken over het onderhoud.

 

Hoe komt de huurprijs van middenstandsbedrijfsruimte tot stand?

De huurprijs van middenstandsbedrijfsruimte is niet aan een wettelijk maximum gebonden. Verhuurder en huurder kunnen in de huurovereenkomst zelf een huurprijs vaststellen. Anders dan voor de verhoging van de huurprijs van een woning, wordt er voor de verhoging van de huurprijs van middenstandsbedrijfsruimte geen indexering vastgesteld.

In de gevallen dat de huurovereenkomst geldt voor een bepaalde periode van meer dan vijf jaar, kan zowel de huurder als de verhuurder een herziening van de huurprijs voorstellen na afloop van de overeengekomen huurperiode. In alle andere gevallen kan de huurprijs herzien worden nadat tenminste vijf jaar verstreken zijn sinds de dag waarop de laatst vastgestelde huurprijs is ingegaan of door de kantonrechter is vastgesteld.

 

Hoe zeg ik de huur op van middenstandsbedrijfsruimte?

Voor middenstandsbedrijfsruimten gelden beschermende bepalingen bij opzegging door de verhuurder. Bij huurperioden van twee jaar of korter gelden deze bepalingen niet. De huurovereenkomst eindigt op de afgesproken tijd.

Opzegtermijn huurovereenkomst voor vijf jaar
Een huurovereenkomst voor langere tijd kent op grond van de wet een minimumduur van vijf jaar (voor overeenkomsten gesloten na 1 mei 1971). Opzegging gaat door middel van een aangetekende brief of deurwaardersexploot. De verhuurder moet de gronden noemen die tot de opzegging leiden. Zowel huurder als verhuurder hebben een opzegtermijn van ten minste een jaar vóór de einddatum van de overeenkomst.

 

Opzegtermijn niet nageleefd
Als de opzegtermijn niet wordt nagekomen dan is de overeenkomst na de eerste huurtermijn van vijf jaar met nog eens vijf jaar verlengd. Na tien jaar leidt het niet tijdig opzeggen niet tot extra verlenging. In dat geval kan beëindiging volgen na de opzegging.

 

Einde van de huurovereenkomst
Opzegging door de huurder, met inachtname van de opzegtermijn, leidt tot het einde van de huur. Opzegging door de verhuurder leidt op zich niet tot het einde van de huurovereenkomst, tenzij de huurder met de beëindiging instemt. Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan moet de verhuurder de kantonrechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen.

 

Vordering bij de rechter
De vordering bij de rechter voor beëindiging van de huur na de eerste vijf jaar wordt alleen toegewezen als:

de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen; of

de verhuurder aannemelijk maakt dat hij zelf, de echtgenoot of echtgenote, of kinderen het pand als bedrijfsruimte nodig hebben (dringend eigen gebruik); of

renovatie van het pand onder 'dringend eigen gebruik' valt: de verhuurder kan de huur opzeggen indien een renovatie van het pand niet uitgevoerd kan worden zonder beëindiging van de huur, met inachtneming van de regels voor het opzeggen van de huur; hierdoor wordt het eenvoudiger om renovaties uit te voeren.

Regels bij horeca- of winkelpand

 

Opzegging na de eerste vijf jaar

Voor dit soort bedrijfsruimten spreken partijen gewoonlijk een vaste huurperiode van vijf jaar af. De huurder kan na afloop van de eerste vijf jaar besluiten om de huur te beëindigen. Hij hoeft daarvoor geen speciale reden op te geven. Wel moet hij de huur tijdig opzeggen. Vaak staat in het huurcontract op welke manier hij de huuropzegging moet doen, bijvoorbeeld door het sturen van een aangetekende brief aan de verhuurder. Doen huurder en verhuurder niets, dan wordt de huurperiode normaal gesproken met nog een periode van vijf jaar verlengd.

Wil de verhuurder na de eerste vijf jaar de huur beëindigen, dan kan dat alleen vanwege twee specifiek in de wet genoemde redenen, namelijk bij 'slechte bedrijfsvoering' door de huurder en als de verhuurder het bedrijfspand dringend nodig heeft voor 'eigen gebruik'. Als de verhuurder zich op een van deze gronden wil beroepen moet hij dat een jaar voor het einde van de huurperiode door middel van een deurwaardersexploot of een aangetekende brief laten weten aan de huurder. In de brief moet in elk geval staan wat de reden is voor het beëindigen van de huurovereenkomst: vanwege 'slechte bedrijfsvoering' of vanwege 'dringend eigen gebruik'.

Laat de huurder niet binnen zes weken na ontvangst van de brief weten dat hij het met de opzegging van de huurovereenkomst eens is, dan moet de verhuurder naar de rechter stappen. De huur blijft dan gewoon doorlopen totdat de rechter heeft beslist dat er een einde aan de huurovereenkomst moet komen. Is de rechter van oordeel dat er geen sprake is van een slechte bedrijfsvoering door de huurder of dat de verhuurder het bedrijfspand niet voor dringende eigen gebruik nodig heeft, dan kan de huurder gewoon blijven zitten.

 

Opzegging na tien jaar

Bij het verstrijken van de tweede termijn van vijf jaar kan de huurder of de verhuurder besluiten om de huurovereenkomst te beëindigen. De huurder hoeft (wederom) geen specifieke redenen op te geven. Na de tweede termijn heeft de verhuurder meer mogelijkheden om tot opzegging van de huurovereenkomst over te gaan. Naast 'slechte bedrijfsvoering' en 'eigen gebruik' kan de verhuurder de huur opzeggen als de huurder weigert om een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst te aanvaarden. Wil de verhuurder een geldend bestemmingsplan verwezenlijken, dan kan dat ook een geldige grond zijn om de huur te beëindigen. Als de huurder niet met de beëindiging akkoord gaat, moet de rechter er aan te pas komen. De rechter zal dan een afweging moeten maken tussen enerzijds de belangen van de huurder bij voortzetting van de huur en anderzijds de belangen van de verhuurder. Besluit de rechter dat de huurder het bedrijfspand moet verlaten, dan kan hij aan de huurder een bedrag toewijzen dat de verhuurder aan hem moet betalen als compensatie voor verhuis- en inrichtingskosten.

Als huurder en verhuurder na het verstrijken van de tweede termijn de huur niet opzeggen en geen andere afspraken maken, wordt de huur voortgezet voor onbepaalde tijd. Zijn huurder en verhuurder het met elkaar eens over de beëindiging van de huurovereenkomst, dan kunnen zij natuurlijk ook op andere momenten gezamenlijk besluiten om de huur tussentijds te beëindigen. De tussentijdse beëindiging is vormvrij: als partijen het eens zijn over de afwikkeling en daartoe schriftelijke afspraken hebben gemaakt, is opzegging per aangetekende brief of per deurwaardersexploot niet nodig, en in dat geval mag afgeweken worden van bijvoorbeeld opzegtermijnen en kan bij wijze van spreken de huur nog per vandaag worden beëindigd.

 

Heeft de onderhuurder van bedrijfsruimte rechten bij huuropzegging?

De algemene regel is dat indien de hoofdhuur wordt opgezegd, ook de onderhuur eindigt. De hoofdhuurder heeft wel een zorgplicht en moet de onderhuurder goed en tijdig inlichten over onder meer de termijn die geldt voor de hoofdhuur. Ook moet hij de onderhuurder informeren over een eventuele opzegging. De hoofdhuurder mag niet zelf de huur opzeggen als dat ten koste gaat van de belangen van de onderhuurder.

Onder bepaalde omstandigheden moet de hoofdhuurder een schadevergoeding aan de onderhuurder betalen.

 

Kan de huurder van de verhuurder eisen dat hij meewerkt aan overdracht huur aan een derde?

Een huurder kan het in het bedrijfspand uitgeoefende bedrijf aan een derde overdragen. De huurder kan van de verhuurder eisen dat hij meewerkt aan het overdragen van de huurverplichtingen aan deze derde. De huurder hoeft niet per se zelf in het gehuurde pand zijn bedrijf uit te oefenen en hij moet bij de overdracht wel een zwaarwegend belang hebben.

Als de verhuurder weigert mee te werken kan de huurder de kantonrechter vragen een machtiging om de nieuwe huurder in zijn plaats te stellen.

 

Hoe is de huurprijs en huuropzegging geregeld van niet middenstandsbedrijfsruimte?

7:230a BW:

De huurprijs van alle bedrijfsruimten, anders dan middenstandsbedrijfsruimte (bijvoorbeeld een garage), is vrij overeen te komen en is niet aan een wettelijk maximum gebonden. De huurprijs kan pas veranderd worden als huurder en verhuurder het daarover eens zijn. Anders dan voor de verhoging van de huurprijs van een woning, wordt er voor de verhoging van de huurprijs van bedrijfsruimten geen indexering vastgesteld.

 

Huuropzegging en bescherming tegen ontruiming
De huur eindigt als de afgesproken huurtermijn is verstreken. Is geen tijd afgesproken, dan moet de verhuurder de huur opzeggen en ontruiming vragen. Dit kan mondeling, maar het is verstandig dit schriftelijk te doen. De opzegtermijn is tenminste één maand.

 

Als een verhuurder de huurovereenkomst opzegt en de ontruiming aanzegt, hoeft de huurder niet meteen het pand te ontruimen op de einddatum. Hij kan de kantonrechter om uitstel vragen. Dit moet binnen twee maanden gerekend vanaf de aangezegde datum van ontruiming. De kantonrechter kan de termijn van ontruiming verlengen tot maximaal één jaar. Hierna kan de huurder nog tweemaal een verzoek tot verlenging bij de kantonrechter indienen. De huurder moet deze verzoeken uiterlijk een maand voor het verstrijken van de termijn indienen.

 

De ontruimingsbescherming  - door tussenkomst van de rechter - is dus maximaal drie jaar.

De rechter zal geen verlenging geven als:

de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen (bijvoorbeeld bij wanbetaling of overlast);

de huurder zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd;

de huurder heeft ingestemd met de beëindiging van de huur;

de huurovereenkomst is ontbonden;

de huurder het verzoek om verlenging te laat heeft ingediend.

U heeft hierbij juridische ondersteuning nodig. Indien gewenst kunnen wij deze bieden ad € 125,00 exclusief BTW per uur. Wij berekenen geen percentage kantoorkosten.

Uitzonderingen niet meer geldig
De huurregelgeving per 1 augustus 2003 maakt geen uitzonderingen meer voor een kleine groep overige bedrijfsruimten. Het betrof garages, kleine opslagruimten en clublokalen met een huurprijs die op 30 juni 1971 lager was dan honderd gulden in (delen van) gemeenten waar de Woonruimtewet 1947 niet van toepassing was. Deze kleine groep had voorheen wel een verdergaande vorm van huur- en huurprijsbescherming.

 

Welke huurregels gelden voor afhankelijke woningen en bedrijfsruimten die worden bewoond?

Middenstandsbedrijfsruimte kan ook verhuurd worden in combinatie met een bijbehorende woning. Voorheen werd dit woongedeelte 'onzelfstandige woning' genoemd. In de regelgeving vanaf 1 augustus 2003 wordt de term 'afhankelijke woning' gebruikt.

Het betreft (winkel) woningen die gekoppeld zijn aan een middenstandsbedrijfsruimte. Deze woningen hebben hun toegang via de bedrijfsruimte of de bewoning van de woning is noodzakelijk voor de exploitatie van het bedrijf.

Voor een afhankelijke woning gelden de regels voor middenstandsbedrijfsruimte.

 

Andere regels voor bedrijfsruimte die verhuurd wordt als woonruimte
Wordt echter een middenstandsbedrijfsruimte, bijvoorbeeld een winkel, geheel verhuurd als woonruimte, dan gelden de regels voor de huur van woonruimte. Dit geldt ook voor een bedrijfsruimte die wordt bewoond, in afwijking van het huurcontract maar met medeweten van de verhuurder.

 

Vooral bij de beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder wordt het verschil tussen detailhandelbedrijfsruimte en overige bedrijfruimte duidelijk.

 

De huurder van overige bedrijfsruimte geniet namelijk geen huur- bescherming; een schriftelijke opzegging met inachtneming van de geldende (contractuele of wettelijke) opzegtermijn doet de huurovereenkomst eindigen op de dag waartegen is opgezegd.
De huurder rest slechts een beroep op de (tijdelijke) ontruimingsbescherming die de procedure ex artikel 7:230a BW hem biedt.
Van deze regeling kan in de huurovereenkomst niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, aldus lid 9 van artikel 7:230a BW.
Het betreft dus een tijdelijke ontruimingsbescherming.

21 juli 2021 aangepast door UwJurist

[Bazzio]

Op 21-7-2021 om 12:57, UwJurist zei:

Middenstandsbedrijfsruimte
Dit zijn winkels, cafés, restaurants, afhaal- en besteldiensten, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven. Van middenstandsbedrijfsruimte is sprake als er een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is voor de directe levering van goederen of diensten (met uitzondering van hotels en kampeerbedrijven).

 

als ik deze definitie zie, past een schoonheidssalon hierin; het is een directe levering van een dienst en voor zover ik contact heb met salons verkopen zij ook allen producten direct aan de consument.

[UwJurist]

Op 4-8-2021 om 00:43, Bazzio zei:

als ik deze definitie zie, past een schoonheidssalon hierin; het is een directe levering van een dienst en voor zover ik contact heb met salons verkopen zij ook allen producten direct aan de consument.

 

Dat is veel te simpel gedacht. Zoals ik hierboven al aangaf:

 

Een schoonheidssalon is een twijfelgeval. Dan spelen diverse factoren een rol.

 

Werkt het in jouw geval zoals bij een kapper? Je kan naar binnen lopen, ook producten zoals huidverzorging en cosmetica kopen? Is het pand in een winkelstraat?  En zo zijn er nog meer aspecten die van belang kunnen zijn.

 

Er zijn namelijk talloze schoonheidssalons waar je - om maar iets te noemen - helemaal niet zomaar naar binnen kan lopen, zoals in een winkel.