Toch nog vraagje over stakingswinst

[zzpegel]

Verkoopprijs van een perceel/object  is 800K
Het perceel/pand is verdeeld zakelijk/privé 40% / 60% 
Waarde zakelijk deel is dus bij deze verkoopprijs 320.000 Euro en privé 480.000 Euro
De boekwaarde van het zakelijke deel  bedraagt ongeveer 100K
Boekwinst is in dit geval (alleen even voor het idee) ongeveer 220.000 
De onderneming wordt na de verkoop gestaakt dus moet er natuurlijk met de fiscus worden afgerekend (Stakingswinst)

 

Nu wil een koper een zogenaamde "optievergoeding" gaan betalen daar de uiteindelijke verkoop/levering pas na afloop van een lopend huurcontract gaat plaatsvinden. (medio 2025) Deze bedraagt 2000 Euro per maand.
Deze optievergoeding zal van de uiteindelijke verkoopprijs (800K) worden afgetrokken.

Mijn vraag:
Door deze optievergoeding te verhogen of te optimaliseren zal de uiteindelijke verkoopprijs natuurlijk lager uitvallen. 
En dus de stakingswinst positief beïnvloeden? 
Of maak ik daar een denkfout?

 

Wij hebben voor dit vraagstuk een afspraak met een fiscalist maar wil me een beetje voorbereiden en benieuwd naar jullie ideeën hierover? 

 

[Joost Rietveld]

Maakt niks uit. De optievergoeding is ook belast, en als die van de koopsom af gaat, blijft de winst hetzelfde

[zzpegel]

Maar wordt de optievergoeding niet gewoon belast met inkomstenbelasting tot het tijdstip van levering? 

Of maak ik een denkfout? 

 

Lijken mij fiscaal 2 verschillende zaken? Stakingswinst kapitaalwinst en optievergoeding periodieke inkomsten? 

 

 

27 augustus 2023 aangepast door zzpegel

[Joost Rietveld]

Waarom? De optie houdt toch verband met het pand?!

[zzpegel]

Ja maar het is een vergoeding voor het feit dat de verkoper het pand in de tussentijd niet aan een ander verkoopt. Lijken me juridisch twee verschillende dingen? 

[Ward van der Put]

Op 25-8-2023 om 14:56, zzpegel zei:

Deze optievergoeding zal van de uiteindelijke verkoopprijs (800K) worden afgetrokken.

 

Zo klinkt het veel meer als een niet-terugvorderbaar voorschot op de koopsom. De koper betaalt in feite niets voor de optie, maar haalt nu slechts de betalingen van het onroerend goed naar voren om de verkoper tegemoet te komen.

[zzpegel]

4 minuten geleden, Ward van der Put zei:

 

Zo klinkt het veel meer als een niet-terugvorderbaar voorschot op de koopsom. De koper betaalt in feite niets voor de optie, maar haalt nu slechts de betalingen van het onroerend goed naar voren om de verkoper tegemoet te komen.

 

 Ja dat klopt natuurlijk, zo kun je het ook zien... 

In die zin zou dit dan een voorschot zijn maar als "optievergoeding" in het contract staan. 

En is inderdaad niet terugvorderbaar... 

 

Ben benieuwd hoe dat fiscaal gezien wordt... 

 

 

 

 

27 augustus 2023 aangepast door zzpegel

[Ward van der Put]

1 uur geleden, zzpegel zei:

En is inderdaad niet terugvorderbaar...

Het is niet ongebruikelijk dat een koper die in een later stadium afhaakt sowieso 10 procent van de koopsom verschuldigd is. Dat had je dus € 80.000 ineens op kunnen leveren; dat moet je afzetten tegen de ‘zekerheid’ die 40 maanden keer € 2.000 per maand je nu oplevert.

 

De optie lijkt me een nadelige sigaar uit eigen doos die hooguit de betaalmomenten beïnvloedt, maar ik ben geen fiscalist.

[zzpegel]

37 minuten geleden, Ward van der Put zei:

Het is niet ongebruikelijk dat een koper die in een later stadium afhaakt sowieso 10 procent van de koopsom verschuldigd is. Dat had je dus € 80.000 ineens op kunnen leveren; dat moet je afzetten tegen de ‘zekerheid’ die 40 maanden keer € 2.000 per maand je nu oplevert.

 

De optie lijkt me een nadelige sigaar uit eigen doos die hooguit de betaalmomenten beïnvloedt, maar ik ben geen fiscalist.

Snap ik! 
Ik zit eigenlijk gewoon met die gedachte dat een "optiebetaling" iets anders is als een "aanbetaling" en dat beide misschien fiscaal anders belast worden? 
Een "aanbetaling" staat natuurlijk direct in verbinding met de koopprijs en is quasi een voorschot.
 

Een "optiebetaling" daarentegen zou dan toch gelden als inkomsten en wordt belast als zodanig, los van de stakingswinst die wordt behaalt bij de verkoop van het perceel. Dit betekent dat de optievergoeding wordt opgenomen in de jaarlijkse inkomstenbelastingaangifte en wordt belast volgens de geldende belastingtarieven voor inkomsten? 
 

[Joost Rietveld]

Ik kan als fiscalist bevestigen dat - omdat de vergoeding verband houdt met het pand en het pand ondernemingsvermogen is - dat hier gewoon sprake is van winst uit onderneming.

 

Ik zeg ook niet dat de optievergoeding tot de stakingswinst gerekend moet worden, maar wel tot de winst uit onderneming

[zzpegel]

23 uur geleden, Joost Rietveld zei:

Ik kan als fiscalist bevestigen dat - omdat de vergoeding verband houdt met het pand en het pand ondernemingsvermogen is - dat hier gewoon sprake is van winst uit onderneming.

 

Ik zeg ook niet dat de optievergoeding tot de stakingswinst gerekend moet worden, maar wel tot de winst uit onderneming

Duidelijk en bedankt Joost!