Winkel + Woning en hypotheek

[Nemo]

Hallo mensen,

 

Ik speel al een tijdje met het idee om een winkel te starten met mijn vrouw. Ik heb een full-time job en mijn vrouw zou graag haar eigen kappers salon willen beginnen. Wij willen geen lening afsluiten bij een bank voor de onderneming. We hebben een heel leuk winkel-pand te koop gezien met daarboven een appartement, vraagprijs is 279.000 k.k

 

Hoe zit het nu precies met de belasting? ik neem aan dat ik niet alles mag aftrekken als ik het winkel-pand beneden als salon wil gebruiken. Wel deel is nu aftrekbaar voor de belasting en hoe word dat deel bepaald.

 

Hoe kan ik de financiering nu het beste rond krijgen? Op mijn inkomen alleen (bruto 45.000 euro/jaar) lukt het me denk ik niet om de prijs van 279.000 kk te betalen via een hypotheek. Tenzij iemand nog een slimme truc weet zal ik toch aanvullende financiering nodig hebben. Wie heeft hier ervaring mee?

 

Alvast bedankt voor je tijd,

 

Michiel

 

[Peter.web]

Als je een bedrijfspand met woning koopt kun je het beste een makelaar (erkend taxateur) opdracht geven voor een taxatie bij splitsing van onroerend goed.

 

De makelaar splits het object en geeft de waarde voor het bedrijfsgedeelte en het woongedeelte weer.

De belastingdienst neemt normaal gesproken deze waarden over.

 

Hypotheken en financieringsmogelijkheden veranderen met de dag,daar ben ik niet zo in thuis er is vast wel iemand op het forum die daar meer over weet te vertellen 8)

 

[Jigsaw]

Voor een woonwinkelpand (wat is de bestemming?) zijn vaak wel redelijke mogelijkheden zolang het woongedeelte maar groter is in waarde (minimaal 50% maar liever een stuk meer) dan het bedrijfsgedeelte. Anders kom je terecht in financieringen voor bedrijfspanden en deze zijn beduidend duurder.

 

Voor 279000 kk heb je al snel meer dan 300000 nodig plus evt verbouwing/inrichting dat ga je met je inkomen alleen niet redden. Tenzij je middelen achter de hand hebt Over de financiering is verder geen zinnig woord van te zeggen daar zijn te weinig gegevens voor. Moet je het pand volledig financieren of heb je wat achter de hand, overwaarde op je huidige woning? Spaargeld? etc. Het wordt gemakkelijker naarmate de verstrekking t.o.v. het onderpand minder wordt. Dan kun je eventueel werken met een inkomensverklaring zonder dat je jaarcijfers van de kapsalon hoeft te overleggen die je nog niet hebt. Meestal mag de financiering dan echter weer niet te hoog zijn (tot ca 95% EW)

 

Heeft je vrouw nu nog een vast inkomen? Dan is het wellicht te overwegen om eerst het pand te verwerven en pas als je er inzit voor jezelf te beginnen. Of er nog een tijdlang een part time baan naast tehouden. Maar goed ik weet niet of dat te combineren is met jullie plannen.

 

Eventueel zal je toch over moeten gaan op een gedeeltelijk bedrijfsmatig krediet voor de kapsalon, in dat geval moet je met een goed plan de bank binnen stappen.

 

Kortom voor een goed advies is een totaal plaatje nodig. Ik zou zeggen: zet eerst voor jezelf goed op een rijtje hoeveel je nodig (wees niet te optimistisch over verbouwkosten) denkt te hebben, welke inkomensbronnen en welke reserves je hebt en stap daarmee naar een goede adviseur.

 

Orienteer je goed op de mogelijkheden voor je een koopcontract tekent want ontbindende voorwaarden verlopen vaak snel. En zeker als de financiering wat ingewikkelder blijkt te worden moet je tijdig weten of iets haalbaar is of niet. Dring dus bij een bank ook aan op een snelle beoordeling van de stukken.

[Nemo]

Allereerst bedankt voor jullie reactie. Momenteel heeft het pand nog maar een ingang (je moet door de winkel om het appartement te bereiken) en volgens mij kan het dan nog niet worden gesplitst.

 

Het winkel-pand 40m2 beneden is in zeer goede staat en kan zo worden betrokken. Soort gelijke Winkels in de zelfde omgeving betalen minimaal een huur-prijs van 900 eur/mnd. (Het is een drukke winkel straat)

 

Ik kan maximaal 40k inbrengen (overwaarde+eigen geld). Daarbij werk ik veel in het buitenland en de afgelopen 6 jaar varieerde mijn salaris van 75k(buitenlands salaris) tot 45k (nederlands salaris), ik weet (nog) niet of een bank daar wat mee kan. Nu is mijn hypotheek gebaseerd op mijn nederlandse basis inkomen.

 

Het bovenliggend ruime 2 slp-kamer appartement (+/- 75m2) is zeer verouderd maar ik wil/kan dat zelf verbouwen. Ik werk 2 maanden in het buitenland en ben dan een maand vrij, in die tijd wil ik het appartement verbouwen. Ik geef mij zelf maximaal 1 jaar, het appartement zou dan volgens mij minimaal 175k moeten kunnen opbrengen. Als het appartement verbouwd is wil ik het gebouw splitsen en het appartement verkopen/verhuren en de winkel zelf aanhouden. Alles bij elkaar denk ik dat het een goede investering zou kunnen zijn als ik het geld bij elkaar kan krijgen tenminste.

 

Ik heb al wel wat afspraken lopen met financieel adviseurs maar een frisse blik van (startende) ondernemers helpt altijd. Een tip voor een geschikte bank of financierings constructie is welkom.

 

 

[odeon]

 

Hoi Nemo,

 

Het woon-winkelpand is een splitsbaar pand. Dat betekent dat het winkelgedeelte op de balans van de kapsalon komt en het appartement in box 3. Ik ga er hierbij voor het gemak vanuit dat jullie gehuwd zijn in gemeenschap van goederen, want bij samenwonen dan wel huwelijkse voorwaarden kunnen complicerende factoren optreden.

 

Aangezien je vrouw startende ondernemer is, kan ze het winkelgedeelte in 1 keer tot de helft van de WOZ-waarde afschrijven. Hierdoor ontstaat bij haar waarschijnlijk een negatief inkomen. Dit negatieve inkomen kan ze verrekenen met haar inkomen uit de 3 voorafgaande jaren. Heeft ze die jaren in loondienst gewerkt, dan kan ze op deze manier haar ingehouden loonheffing (grotendeels) terughalen. Dat geeft extra liquiditeit. Daarnaast komt het winkelgedeelte ook voor investeringsaftrek in aanmerking.

 

Wat de financiering betreft zal het verschil maken dat het winkelgedeelte op de balans staat (rente is aftrekbaar) en het woongedeelte in box 3 (rente is niet aftrekbaar). Indien je eigen geld in het pand wilt steken, zou ik dit zo veel mogelijk toerekenen aan het appartement en de winkel zoveel mogelijk met hypotheek financieren.

 

Sluit in ieder geval niet 1 financiering af, maar maak een duidelijke splitsing tussen het winkel- en woongedeelte. Vanuit fiscaal oogpunt is dit het beste, hoewel wellicht in strijd met het advies van Jigsaw.

 

Hoe groot is het winkelgedeelte? Een kapsalon hoeft niet zo groot te zijn. Wellicht kun je een deel van de winkel verhuren aan andere ondernemers. Geeft weer extra liquiditeit.

 

Je moet oppassen dat je niet teveel zelf gaat doen. Indien je het bovengedeelte te rigoreus verbouwd, bijvoorbeeld verdeeld in meerdere appartementen, kan de Belastingdienst zich op het standpunt stellen dat de verkoopwinst van het appartement bij jou belast is als resultaat uit overige werkzaamheid. In jouw geval verwacht ik overigens niet dat hier sprake van zal zijn.

 

Heeft je vrouw al een goed ondernemingsplan? Hoeveel omzet verwacht je vrouw te halen? Gaat ze personeel in dienst nemen etc.? Er is veel concurrentie in de kappersbranche en de omzetten vallen in het algemeen tegen, maar als je vrouw zich weet te onderscheiden, zijn er altijd mogelijkheden.

 

Succes

 

 

Odeon

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[Ard-Sc]

 

Hoe groot is het winkelgedeelte? Een kapsalon hoeft niet zo groot te zijn. Wellicht kun je een deel van de winkel verhuren aan andere ondernemers. Geeft weer extra liquiditeit.

 

 

Een mooi advies van Odeon! Zit inhoudelijk heel mooi in elkaar. Dit soort adviezen zijn een verrijking voor Higherlevel! Reusje erbij.

 

1 puntje van aandacht: wanneer je hebt besloten om het winkelgedeelte m.b.v. willekeurige afschrijving in 1 keer af te schrijven (en wellicht ook gebruik maakt van de investeringsaftrek), dan zal het binnen 5 jaar verhuren van een gedeelte van die winkel gezien kunnen worden als desinvesteren en dus ook "bestraft" kunnen worden met een desinvesteringsbijtelling.

 

Bijkomend effect, in dit geval redelijk onbelangrijk, is dat je waarschijnlijk gedurende enkele jaren een negatief eigen vermogen zult hebben. Je vormt wel direct een aanzienlijke "stille reserve". Wanneer je een bedrijfstype hebt waarbij je in je beginjaren nog meer investeringen wil doen zou ik dus ook goed met de bank overleggen en inzicht van zaken geven. Er zitten soms boekhoudertype's tussen die enorm onder de indruk zijn van negatief EV en die moeite hebben om het totale plaatje te zien.

 

Ard

 

 

 

[atb]

 

Het woon-winkelpand is een splitsbaar pand. Dat betekent dat het winkelgedeelte op de balans van de kapsalon komt en het appartement in box 3. Ik ga er hierbij voor het gemak vanuit dat jullie gehuwd zijn in gemeenschap van goederen, want bij samenwonen dan wel huwelijkse voorwaarden kunnen complicerende factoren optreden.

 

 

 

Is het echter niet zo dat bij verkoop de meerwaarde van dat gedeelte dan juist weer moet verrekenen bij de fiscus??

Dit was namelijk de reactie van onze accountant toen wij dit ook ter sprake brachten (we zitten in dezelfde situatie: salon beneden, wonen boven)

[Nemo]

....Wat de financiering betreft zal het verschil maken dat het winkelgedeelte op de balans staat (rente is aftrekbaar) en het woongedeelte in box 3 (rente is niet aftrekbaar). Indien je eigen geld in het pand wilt steken, zou ik dit zo veel mogelijk toerekenen aan het appartement en de winkel zoveel mogelijk met hypotheek financieren.

 

Sluit in ieder geval niet 1 financiering af, maar maak een duidelijke splitsing tussen het winkel- en woongedeelte. Vanuit fiscaal oogpunt is dit het beste, hoewel wellicht in strijd met het advies van Jigsaw.

 

Volgens mij ga je ervan uit dat het appartement niet mijn hoofdverblijf is. Dat trek ik financieel echt niet, het appartement zou ons woonverblijf worden (word wel even afzien maar dat is dan zo) dat betekent toch dat dat deel in Box 1 valt?

 

De rente van het winkelgedeelte is volgens jouw aftrekbaar. Bedoel je dat ik de rente kan opvoeren als kosten op de balans van de kapsalon? Of dat ik de rente kan aftrekken van mijn eigen belastbaar inkomen?

 

Overigens is het pand niet bouwkundig te splitsen, hoe word nu de waarde tussen het woon en winkelgedeelte bepaald?

 

Ik moet zeggen als je niet in deze materie thuis bent is het behoorlijk complex en liggen er volgens mij heel wat valkuilen op de loer als je niet de juiste keuzes maakt....

 

 

 

 

 

[odeon]

 

Als het appartement je hoofdverblijf wordt, wordt het inderdaad een box 1 pand (eigen woning). Indien je je huidige woning moet verkopen, krijg je wel te maken met de bijleenregeling. Indien de hypotheek op het appartement lager is dan de hypotheek op je huidige woning, is dat geen probleem.

 

De rente van de kapsalon kan inderdaad in aftrek gebracht worden ten laste van de winst van de kapsalon.

 

Indien er sprake is van een gemengd pand (winkel en woning) wordt de waarde meestal gesplitst op de WOZ-beschikking van de gemeente. Is dat niet geval, vraag dan even een recent taxatierapport op.

 

AFB:

Je accountant heeft gelijk. Indien het winkelgedeelte (ondernemingsvermogen) later verkocht wordt, is de meerwaarde belast. Door willekeurige afschrijving creëer je extra stille reserves. Dit is dus een serieuze afweging die je moet maken, indien je kiest voor willekeurige afschrijving.

 

Nemo:

Dit is inderdaad lastige materie. Ik zou, alvorens het pand te kopen, er altijd een deskundige naar laten kijken.

 

Groet,

 

Odeon

 

 

 

 

 

 

[Nemo]

Hallo Odeon,

 

Leuk dat je zo meedenkt....Misschien een beetje een flauwe vraag maar waar vind ik een goede adviseur? ik heb een paar afpraken met financiele bureau's maar vaak valt hun deskundigheid tegen en is hun "onafhankelijkheid" ook twijfelachtig.

 

Nemo