Opsplitsing bedrijfspand prive/zakelijk

[Zerkalo]

Geachte forumleden,

 

Ik ben momenteel bezig met mijn afstudeeropdracht. Het betreft een opsplitsing van een bestaand bedrijfspand in waarschijnlijk 5 units. Er zullen waarschijnlijk 2 of 3 units direct te koop worden aangeboden. De andere units worden verhuurd.

Wat is het beste scenario dat mogelijk is:

Privé met btw nummer of in een BV en de winst herinvesteren?

 

Bij voorbaat dank

 

[odeon]

 

De beste optie is box 3, maar het uitponden van onroerende zaken is belast in box 1 (resultaat uit overige werkzaamheden).

 

Krijg je het pand niet in box 3, dan is de BV wellicht een goed alternatief.

 

Nadeel: Een beleggingspand mag je afschrijven tot 100% van de WOZ-waarde, dus beperkte afschrijvingsruimte.

 

 

 

 

 

 

[Zerkalo]

De 2 of 3 panden die verkocht worden zijn dus progressief belast in box 1 en de verhuurde panden worden belast in Box 3 met 1,2%.

Is het niet aannemelijk te maken naar de fiscus dat de te verkopen panden ook in box 3 vallen?

 

Het pand staat nu geheel leeg en wordt aan derden verkocht/verhuurd.

[Joost Rietveld]

Geachte forumleden,

 

Ik ben momenteel bezig met mijn afstudeeropdracht. Het betreft een opsplitsing van een bestaand bedrijfspand in waarschijnlijk 5 units. Er zullen waarschijnlijk 2 of 3 units direct te koop worden aangeboden. De andere units worden verhuurd.

Wat is het beste scenario dat mogelijk is:

Privé met btw nummer of in een BV en de winst herinvesteren?

 

Bij voorbaat dank

 

 

Hoi Zerkalo

 

Je geeft wel erg weinig informatie. Worden de units met BTW verhuurd en zo ja, gebruikt de huurder deze minimaal voor 90% voor BTW belaste prestaties? Wie zijn de huurders (denk terbeschikkingstelling in box I)?

 

Daarnaast valt er weinig te zeggen over privé vs. BV. Dat hangt mede af van alle bijkomende belaste inkomsten van de eigenaar! Je zal echt alle details moeten geven, willen we een goed antwoord kunnen opstellen hier.

 

Odeon, pas als er sprake is van actief vermogensbeheer, wordt verhuur van OG belast in box I. De enkele verkoop en verhuur van een beperkt aantal units blijft een box 3 verhaal, mits van terbeschikkingstelling geen sprake is.

 

Zerkalo, geef aub meer info. We zijn weliswaar geen huiswerk forum, maar ik ben wel benieuwd naar de casus.

 

Groet

Joost

[Zerkalo]

Beste Joost,

 

Het betreft een gedateerd leegstaand bedrijfspand van 4000m2 waarbij de gevels vernieuwd worden en overheaddeuren worden geplaatst zodat het opgesplitst kan worden in kleinere units.

Er wordt geopteerd voor belaste verhuur/verkoop. De verkoper heeft geen aanmerkelijk participatie belang bij de kopers/huurders.

De belegger heeft dit de afgelopen 6mnd al eens gerealiseerd. En ziet de mogelijkheid om dit nog eens te realiseren. De belegger heeft geen inkomsten in box 1.

Wanneer is er volgens de fiscus sprake van actief vermogensbeheer?

 

Hartelijk dank voor de inbreng tot nu toe!

 

Mvg Zerkalo

 

[odeon]

Hoi Zerkalo,

 

Het uitponden van onroerende zaken (het splitsen van een pand in meerdere units) wordt in de Wet IB 2001 expliciet genoemd als actief vermogensbeheer. Het feit dat de belegger hetzelfde trucje al een keer eerder heeft uitgehaald, wijst ook naar actief vermogensbeheer.

 

Voor het standpunt van Denarius is ook wel wat te zeggen, maar in de praktijk ligt dit allemaal niet zo zwart-wit. Ik ken inspecteurs die voor heel wat minder al stellen dat er sprake is van actief vermogensbeheer. Van tevoren afstemmen met de fiscus is ook geen optie, want dan stellen ze direct dat er sprake is van actief vermogensbeheer.

 

Je loopt nu het risico dat je alles aangeeft in box 3 en achteraf - na de nodige proceskosten - toch alles moet terugdraaien naar box 1. In dat licht bezien, ljjkt me de BV-variant nog niet zo'n slechte optie.

 

Moet je je afstudeeropdracht verdedigen? Bereid je dan vooral goed voor op het onderscheid actief-normaal vermogensbeheer. Als ik in de examencommissie zat, zou ik op dat punt goed doorvragen :)

 

(Actief vermogensbeheer wil zeggen dat je door extra inspanning en/of kennis en/of relaties een extra rendement kunt halen boven het rendement dat je kunt behalen met normaal vermogensbeheer)

 

 

 

[Joost Rietveld]

Hoi Zerkalo,

 

Het uitponden van onroerende zaken (het splitsen van een pand in meerdere units) wordt in de Wet IB 2001 expliciet genoemd als actief vermogensbeheer. Het feit dat de belegger hetzelfde trucje al een keer eerder heeft uitgehaald, wijst ook naar actief vermogensbeheer.

 

Voor het standpunt van Denarius is ook wel wat te zeggen, maar in de praktijk ligt dit allemaal niet zo zwart-wit. Ik ken inspecteurs die voor heel wat minder al stellen dat er sprake is van actief vermogensbeheer. Van tevoren afstemmen met de fiscus is ook geen optie, want dan stellen ze direct dat er sprake is van actief vermogensbeheer.

 

Je loopt nu het risico dat je alles aangeeft in box 3 en achteraf - na de nodige proceskosten - toch alles moet terugdraaien naar box 1. In dat licht bezien, ljjkt me de BV-variant nog niet zo'n slechte optie.

 

Moet je je afstudeeropdracht verdedigen? Bereid je dan vooral goed voor op het onderscheid actief-normaal vermogensbeheer. Als ik in de examencommissie zat, zou ik op dat punt goed doorvragen :)

 

(Actief vermogensbeheer wil zeggen dat je door extra inspanning en/of kennis en/of relaties een extra rendement kunt halen boven het rendement dat je kunt behalen met normaal vermogensbeheer)

 

 

 

 

 

Ik kan me hier wel in vinden. Nu wordt de splitsing als zodanig niet op zichzelf gezien als actief vermogensbeheer, want enig speculatief voordeel bij eenmalige transacties is toegestaan (dus onbelast). Als er met name handelingen verricht worden om dat voordeel expliciet te creeeren, dan is er sprake van heffing in box 1. Denk: huis in verhuurde staat kopen tegen een lage prijs en snel daarna ontruimen en verkopen tegen waarde onbewoond.

 

groet

Joost

[Zerkalo]

“Moet je je afstudeeropdracht verdedigen? Bereid je dan vooral goed voor op het onderscheid actief-normaal vermogensbeheer. Als ik in de examencommissie zat, zou ik op dat punt goed doorvragen ”

 

Ik ben nu bij het hoofdstuk fiscaal/juridisch van mijn scriptie. Mijn probleemstelling luidt:

“Wat zijn de kritische succesfactoren voor de Herontwikkeling van het pand om een zo hoog mogelijk rendement te behalen.’

Aangezien het uiteindelijke rendement behoorlijk afneemt wanneer het in een BV zit wil ik het liefst alles in box3 aftikken.

 

Als ik het volgende aanhaal ter verantwoording voor de keuze box3

 

Het pand staat op dit moment leeg. Bij de aankoop wordt een makelaar ingeschakeld voor de onderhandeling. Vervolgens dient na aankoop een architect de tekening in bij de gemeente. Wanneer dat is goedgekeurd neemt een aannemer het werk aan. De makelaar neemt het in de verkoop/verhuur. Bij verhuur beheert de makelaar de portefeuilles.

De belegger draagt enkel zorg voor de financiering en geeft het werk na selectie beste offerte uit handen.

Wordt dit aangemerkt als actief vermogensbeheer?

 

Mvg Zerkalo

 

[Joost Rietveld]

yep

[Zerkalo]

Wordt het verhaal anders als je niet meteen verkoopt. Maar eerst 3 jaar verhuurd met btw aan huurders die voor 90% belaste prestaties leveren?

 

 

[Joost Rietveld]

Dat zou kunnen, maar zoals Odeon al aangaf, het is niet zwart/wit en zal dus per geval beoordeeld moeten worden.

 

Als het alleen om verhuur gaat, dan zou ik alles aangeven in box 3.

[Zerkalo]

Is mijn constatering juist dat het box3 verhaal in dit geval een nogal grijs gebied is?

Kan ik niet het beste uitgaan van een BV aangezien dit makkelijker te verdedigen is?

 

[Joost Rietveld]

Box 1 en box 3 is een grijs gebied als je alleen aankoopt en vervolgens verhuurt. Als je actief gaat aankopen, splitsen en verkopen dan is het box 1.

 

En dan de grootste les die je als fiscalist kunt krijgen:

Kies nooit voor de makkelijkste uitweg omdat die richting fiscus het makkelijkst verdedigbaar is!

 

In grijze gebieden is het goed manouvreren. Zorg altijd dat jouw cliënt ook weet dat jouw advies getorpedeerd kan worden door de fiscus en stel dan de vraag of hij het advies dan alsnog wil volgen. Daarmee valt in eerste instantie veel geld te verdienen voor je cliënt. Pas als een Rechter zegt dat het anders is, heb je pech.

 

Let wel: dit geldt alleen als je in grijze gebieden opereert en dan ook een pleitbaar standpunt hebt voor jouw advies.

 

Groet

Joost

[Zerkalo]

Wanneer er vanuit box3 wordt gehandeld en de fiscus merkt het aan als actief vermogensbeheer en dus box1 belast. Kan de winst dan geherinvesteerd worden wanneer je dit binnen 3 jaar doet? Zodat je de belasting uitstelt naar de toekomst.

 

Mvg Zerkalo

 

[Joost Rietveld]

Wanneer er vanuit box3 wordt gehandeld en de fiscus merkt het aan als actief vermogensbeheer en dus box1 belast. Kan de winst dan geherinvesteerd worden wanneer je dit binnen 3 jaar doet? Zodat je de belasting uitstelt naar de toekomst.

 

Mvg Zerkalo

 

 

Wat is je studierichting precies? Als die fiscaal is, dan zul je toch echt wel zelf moeten weten/kunnen vinden dat:

Een HIR kun je vormen als ondernemer, dus inderdaad alleen als de fiscus er box 1 van maakt. Let wel op gewijzigde (ruimere) wetgeving. Google maar eens op HIR of vervangingsreserve. Of ga naar www.minfin.nl.

 

Overigens heb ik nu het vermoeden dat je de rest van de opgave ook via ons aan het oplossen bent. Het zou je sieren als je eerst de casus zelf uitwerkt en hier hooguit nog om bevestiging vraagt.

 

Als we zo doorgaan dan is HL in no time een huiswerkforum en dat is natuurlijk niet de bedoeling.

 

Groet

Joost

[Zerkalo]

Mijn studie richting is Vastgoed en Makelaardij. Ik ben nu bezig met het hfd fiscaal/juridisch. Mijn kennis van fiscaalrecht is beperkt tijdens mijn opleiding behandeld. Ik denk dat ik inmiddels genoeg munitie heb om het hfd goed te verdedigen.

Bedankt voor uw inbreng!

 

Mvg Zerkalo

[Joost Rietveld]

Mijn studie richting is Vastgoed en Makelaardij. Ik ben nu bezig met het hfd fiscaal/juridisch. Mijn kennis van fiscaalrecht is beperkt tijdens mijn opleiding behandeld. Ik denk dat ik inmiddels genoeg munitie heb om het hfd goed te verdedigen.

Bedankt voor uw inbreng!

 

Mvg Zerkalo

 

Dat verklaart een hoop. Ik denk echter wel dat het vormen van een HIR geen vraag is die je als makelaar snel zult krijgen. Daar hebben vastgoedinvesteerders hun fiscalisten voor.

 

Heel veel succes en gezien je studierichting zijn vragen nog wel welkom hoor. Je loopt wel het risico dat admin het topic sluit omdat het niet voor/van ondernemers is. PM me in dat geval maar.

 

Groet

Joost

[Zerkalo]

Naast student ben ik zelf ook ondernemer althans BV is nog in oprichting. Dus binnenkort kan ik hier op het forum als DGA vragen stellen/beantwoorden :)

 

Allemaal hartelijk bedankt voor jullie inbreng. Ik kan nu beginnen aan mijn volgende hfd waarin ik de cocurrentie in kaart breng.

 

mvg Zerkalo

[ronaldinho]

En dan de grootste les die je als fiscalist kunt krijgen:

Kies nooit voor de makkelijkste uitweg omdat die richting fiscus het makkelijkst verdedigbaar is!

 

En de grootste les voor een niet-fiscalist: vergeet niet een fiscalist te raadplegen als je "voor het eggie" in zo'n grijs gebied gaat adviseren. ;)

 

Denarius en Odeon gaan vast nog eens een mooi koppel vormen. Jullie opmerkingen samen heb ik weinig aan toe te voegen. Hoeveel reusjes kun je eigenlijk tegelijk uitdelen? :D

[Joost Rietveld]

Denarius en Odeon gaan vast nog eens een mooi koppel vormen.

 

Is Odeon een zij dan :D