Casus BTW bij projectontwikkeling

[Spamfred]

Bedrijfsmatig herontwikkel ik regelmatig onroerend goed, meestal op relatief kleine schaal en voornamelijk voor eigen portefeuille. Echter doet zich ook regelmatig de gelegenheid voor om een object te verbouwen en weer te verkopen en inzake de BTW vraag ik me af of het onderstaande haalbaar is.

 

Casus:

 

Aankoop pand 250.000 k.k.

Kosten koper 25.000,=

Verbouwingen 25.000 (incl. BTW)

 

Totale kosten 300.000

 

Verkoop netto 300.000

Winstopslag 30.000

Verbouwing 21.000 excl BTW

BTW 4.000

Overdrachtsbel &

notaris etc 33.000 (10% over 330.000)

Koopsom 388.000 VON (Vrij op Naam)

 

Doel van het uitsplitsen van de winstopslag en verbouwingskosten in deze opzet is het leveren van een BTW belaste dienst; om zo de BTW te kunnen verrekenen.

 

Is dit haalbaar?

 

[Joost Rietveld]

Fred

 

Ik zie het voordeel niet. Je moet bij verkoop BTW afdragen die je bij aankoop teruggevraagd hebt op de verbouwing. Het saldo in jouw voorbeeld is nihil.

 

Overigens verkoop je een verbouwd pand niet VON, maar gewoon K.K.

 

Zijn jouw activiteiten overigens ook bekend bij de fiscus als een onderneming?

 

Groet

Joost

[Spamfred]

Ik heb het er wat onduidelijk neegezet, sorry.

 

De verbouwing wordt door mijn bedrijf uitgevoerd (of in opdracht van mijn bedrijf door derden). Waar het om gaat is de mogelijkheid om BTW te kunnen verrekenen op de projecten. Nul is een prima saldo w.m.b. Omdat het grootste deel van onze verhuuractiveiten niet BTW-plichtig zijn (residential) zou de casus een aardige oplossing zijn.

 

^{edit: tenenkrommende zinsbouw}

 

 

[Joost Rietveld]

Hier komt m.i. wel meer bij kijken. Ik ben niet de HL resident BTW expert. Laten we even wachten op bijv. Ronaldinho, Mr. Bitaktus of niewkomer Jantax.

 

groet

Joost

[Spamfred]

Niemand verder die hier een helder idee over heeft? :)

[ronaldinho]

Was even buiten de deur ;)

 

De verbouwing zul je moeten activeren, dus geldt daarvoor een herzieningstermijn voor de btw. Is het pand bestemd voor vrijgestelde verhuur of verkoop, dan kun je de btw niet aftrekken, want je gaat het pand niet gebruiken voor met btw belaste prestaties.

 

Ben je van plan het pand mét btw te verhuren of te verkopen, dan kun je de btw wel aftrekken, maar moet je dus ook btw in rekening brengen (kan overigens alleen als de huurder of koper het pand voor tenminste 90% voor met btw belaste prestaties gaat gebruiken - die huurder/koper heeft dan dus ook aftrekrecht).

 

Tot zover het standaard verhaal. Wat ik in je verhaal lees, is dat je de verbouwing apart wil "verkopen", althans, je verkoopt een oud pand met daarbij als dienst dat je het opknapt. Dat lijkt me in eerste instantie alleen haalbaar als de koper daar al vóór de verbouwing opdracht voor geeft. Anders zou ik het eerder zien als een normaal productieproces, waarbij je het eindproduct verkoopt, dus inclusief de verbouwing.

 

Wellicht zijn er in individuele situaties mogelijkheden om het anders te regelen, maar daarvoor zou ik per situatie een adviseur voor raadplegen, daar kan ik zo weinig meer van zeggen.

[Spamfred]

Ah, helder verhaal. Ik was er helaas al bang voor dat het niet zo eenvoudig zou liggen.

 

Zal een met de accountant en fiscalist gaan bomen over dit onderwerp; het zijn w.m.b. teveel centjes om zomaar weg te gooien.

 

Dank jullie iig :)

[Fuchs]

Hmm handig die zoekfunctie, ik zit namelijk op eenzelfde lijn te denken als Spamfred (als ik beter een nieuw topic kan aanmaken dan hoor ik dat graag ;))

 

Wat op mij wat raar overkomt in de BTW en overdrachtsbelastingsfeer in deze situaties is dat er eigenlijk belasting over belasting wordt geheven. Ik zit zelf in een soortgelijke situatie waarbij ik bedrijfsmatig (in een BV) voor rekening en risico panden aankoop, verbouw, soms splits en dan verkoop. Dit betreffen allemaal woonhuizen overigens. Is er geen regeling om de belasting over belasting (immers wordt er ook overdrachtsbelasting geheven over de door mij betaalde BTW van verbouwkosten) te voorkomen?

[odeon]

Hoi Fuchs,

 

Je BV koopt bestaande woonhuizen op, knapt deze op en verkoopt ze vervolgens weer door.

 

De verkoop van de opgeknapte woonhuizen is vrijgesteld van BTW, tenzij er sprake is

- van nieuw vervaardigde huizen die nog niet eerder in gebruik zijn genomen;

- de koper BTW-ondernemer is en de huizen voor meer dan 90% gebruikt voor aftrekgerechtigde prestaties.

 

Indien er sprake is van vrijgestelde leveringen, kun je ook de BTW op de verbouwingskosten niet aftrekken en is er bij de doorverkoop door de kopers overdrachtsbelasting verschuldigd. Indien de doorverkoop plaatsvindt binnen 6 maanden na de aankoop, is alleen overdrachtsbelasting verschuldigd over de meerwaarde van de opgeknapte woonhuizen. Als ik me niet vergis, wordt deze vrijstelling vanaf 2011 (tijdelijk) verlengd naar 12 maanden.

 

Indien er sprake is met BTW belaste leveringen, is de voorbelasting op de verbouwingskosten wel aftrekbaar.

 

Bij met BTW belaste leveringen geldt - onder voorwaarden - een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting.

 

Een regeling om belasting over belasting (overdrachtsbelasting over de BTW verbouwingskosten) te voorkomen, is er niet.

 

(Als je als particulier een bestaand woonhuis koopt, betaal je ook overdrachtsbelasting over de totale koopsom, dus inclusief het BTW-deel.)

 

Tot zover de theorie. Is je vraag hiermee beantwoord?