geld lenen om pandjesbaas te worden

[kaisz]

Goedendag,

 

De titel klinkt nogal knullig, maar het komt wel hier op neer.

Ik heb zelf weinig tot geen vermogen, maar kan van mijn familie ongeveer 25% van het totaal bedrag 600.000 lenen voor het kopen van een huis- en horeca onderneming in 1. Het overige gedeelte zal ik van de bank moeten lenen. Nou heb ik van banken vernomen dat je alleen kans maakt op een lening als het eigen vermogen ongeveer 25% of hoger is, maar telt geleend vermogen van de familie ook als eigen vermogen?

Momenteel heb ik geen baan, want ben net afgestudeerd en zoekende.

 

Het probleem is dat ik zelf niet hier wil gaan wonen of werken. Ik wil het verhuren. Door de lage vaste rente (ongeveer 4% over 5 jaar vast ) en zeer goedkope overname (verkoop vanwege noodsituatie, waardoor 20% goedkoper dan de overige zaken) zie ik dit als een investering.

 

Ik zal het financieel plaatje voor jullie schetsen zodat het allemaal makkelijker te begrijpen is.

 

Pand vraagprijs ongeveer 550.000 tot 600.000

Geleend vermogen van familie 150.000

 

Verhuur pand jaarlijks €40.000

Rente maximaal 4,5% op 600.000 per jaar is €27.000

Na 5 jaar stopt het contract met een huurder die ik al gevonden heb.

Het pand is geheel nieuw en de inventaris is pas 2 jaar oud.

De zaken gaan goed en uit de financiële gegevens kan ik halen dat er een gemiddelde stabiele omzet is van 300.000 a 350.000. Dit laatste maakt echter voor mij niet veel uit.

 

Al met al maak ik dus ongeveer 10.000 euro per jaar winst voor de aankomende 5 jaar.

 

Mijn vraag is, doet de bank aan zulk soort "investeringen"?

Zoniet, zijn er andere oplossingen?

 

Mvg,

Kaisz

 

 

 

[ronaldinho]

Omzet zegt helemaal niets over de capaciteit om de huur te betalen. Omzet is alleen maar wat er binnen komt. Als er meer uit gaat, zal het niet goed gaan.

 

40k huur op een pand met een aankoopprijs van 550k (excl. kosten) vind ik nou ook niet echt een superdeal, maar kan zijn dat anderen daar anders over denken.

 

Wat ga je betalen voor die familielening van 150k? Je hebt 40k -/- 27k = 13k voor de rentevergoeding én alle bijkomende kosten (belastingen, onderhoud, verzekeringen, etc.)

 

Als ik bank was, zou ik het je met deze cijfers niet lenen. Maar goed, ik ben geen bank.

[djluc]

Je loopt sowieso een risico dat het na je huurcontract niet meer verhuurd is, ook dan moet je de rente op kunnen brengen dus je hebt een buffer nodig. Daarnaast los je niet af. Ook dat is een punt wat een probleem is, je blijft die rente maar betalen op deze manier.

 

edit: Je inkomsten zullen ook gechecked worden, ook dat is van belang voor de beslissing van de bank.

[Nattetas]

Waar zijn de (grroot)onderhoudskosten van het pand in je plaatje. Laat staan de (dure) verzekering voor een horecapand?

 

Met 100% geleend geld investeren in een woon/horeca pand?

 

Waarom gaat het goedkoop weg? Achterstallig onderhoud? Ruzie? Faillisementen?

 

Hoeveel zekerheid heb je dat het horecabedrijf 5 volledige jaren zijn huur kan voldoen (en geen verhaal van: ik ken hem zo goed).

 

Wat als hij zijn huur niet kan voldoen, vind je dan een nieuwe huurder?

 

Wat als het pand afbrand?

 

Als ik dit zo hoor zeg ik: niet doen. Horecapanden is en blijft een groot risico, let wel: al je geld is geleend gaat het mis dan gaat het goed mis.

 

 

 

 

[kaisz]

Het grootste voordeel van dit pand is dat het eigenlijk in 2 delen wordt verkocht.

Pand = 550k

Overname zaak = 200k

 

Voor een snackbar van dezelfde omzet en vierkante meter is het marktreel om 300k voor overname van de zaak te vragen.

De snackbar moet weg vanwege prive-redenen. Daarnaast is er een vaste leverancier (Anytyme, een bekend keten in de snackbar wereld).

Nou zegt een omzet niet veel als er grote kosten worden gemaakt, maar uit de jaarcijfers kan ik zien dat er per jaar minstens 60k winst wordt gemaakt.

 

Ik deel echter wel de mening dat 13k op jaarbasis voor mij erg weinig is. In het geval van afbranden van een pand, daarvoor zijn toch verzekeringen? De taxatiewaarde is momenteel bepaald op 600k.

 

[henkh]

Het grootste voordeel van dit pand is dat het eigenlijk in 2 delen wordt verkocht.

Pand = 550k

Overname zaak = 200k

 

Wie betaalt de overname en hoe wordt dat gefinancierd? 200k is een forse overnamesom. Is de inventaris nog zoveel waard of zit er een berg "goodwill" bij?

 

De horeca heeft het op dit moment best moeilijk. In mijn directe woonomgeving zie diverse snackbars die van de ene op de andere dag dicht gaan of om de zoveel tijd van eigenaar wisselen.

 

Je hebt het over een investering. maar dan wel met geleend geld. Zelf zie ik het aankopen van een pand meer als een appeltje voor de dorst, maar als ik het allemaal zo lees denk ik dat je van dit appeltje nog wel eens behoorlijk wat (financiële) dorst kan krijgen.

 

 

[happy75]

hallo

 

Het geld van je familie kan als eigen vermogen gelden als dit achtergesteld wordt. Willen ze hiervoor ook een rentevergoeding en willen ze dat je dit aflost?

 

Een snelle rekensom wijst uit dat je niet rond kan komen:

Huur 40.000

Diverse kosten 6.000 (schatting)

Rente 24000 (rekenrente 6% obv lening 400.000)

Aflossing 20.000 (400.000 / 20 jaar)

 

Op basis van bovenstaand rekensommetje kom je ca 10.000 tekort. Hierbij heb ik nog geen rekening gehouden met de rente en aflossing die je familie evt wil hebben. Heb je ook rekening gehouden met overdrachtsbelasting?

 

Banken willen graag dat je de lening in ca 20 jaren aflost, daar moet je rekening mee houden. De rente die jij opgeeft (4% voor 5 jaren) is niet echt meer van deze tijd, de risico's zijn toegenomen en hierdoor willen banken een hogere vergoeding. Banken zullen rekenen met een bepaalde rekenrente die in de buurt van 6% ligt waarmee ze ook rekening houden met de toekomstige rentestijging.

 

Als je zelf geen aanvullende inkomsten hebt waaruit je het tekort kan betalen, zal een bank niet de lening verstrekken. Of je moet de huur kunnen verhogen. Een andere oplossing is dat je iemand in jouw familie vind die garant wil staan voor eventuele tekorten. Maar het is maar een vraag of een bank aan zo'n constructie zal meewerken.

 

Ik hoop dat je hier iets aan hebt, mocht je verdere vragen hebben dan hoor ik dat natuurlijk graag.