Huis kopen - Hypotheek of uit eigen middelen ?

[kabo]

Ik vraag me wel eens het volgende af:

 

Stel je hebt een vermogen van x, wat je momenteel niet nodig hebt. Je bent ondernemer dus je jaarsalaris is wisselend.

Je verwacht dat dit de komende jaren tussen de 40k en de 80k komt te liggen.

 

Je wilt graag op termein een huis kopen, is het dan fiscaal intressant om dit huis uit eigen middelen te kopen of een hypotheek te nemen ?

 

En kan iemand dit aan de hand van een rekenvoorbeeld onderbouwen ?

 

 

[Hermes Ratgers]

Het voordeligst is het lenen van je eigen BV.

Of het voordeliger is om het van prive geld te betalen of middels een bancaire hypotheek is afhankelijk van een aantal factoren, zoals wat kun/wil je eventueel met je geld doen (zelf lening verstrekken aan familie bv/beleggen/durfkapitaal verstrekken) en de IB tarief waar je in komt.

[kabo]

Het voordeligst is het lenen van je eigen BV.

Of het voordeliger is om het van prive geld te betalen of middels een bancaire hypotheek is afhankelijk van een aantal factoren, zoals wat kun/wil je eventueel met je geld doen (zelf lening verstrekken aan familie bv/beleggen/durfkapitaal verstrekken) en de IB tarief waar je in komt.

 

In deze voorbeeld situatie is er geen sprake van een bv, maar een vof.

Tevens wil ik in deze situatie als voorbeeld nemen dat je het bedrag bijvoorbeeld 200k gewoon op de je rekening hebt staan (dus idd niet beleggen of andere zaken) met een hypotheek voor het huis of dat je het bedrag niet meer hebt en geen hypotheek.

 

Als je er vanuit gaat dat je tussen de 40 en 80k verdient kun je er vanuit gaan dat je met een beperkt bedrag in de 52% schaal zit.

 

[Marnix Wansink]

Buiten het rekenvoorbeeld spelen er natuurlijk vele andere zaken mee zoals:

 

 

[*] wat gebeurt er bij overlijden, arbeidsongeschiktheid etc.

[*] je kunt maar 30 jaar aftrekken wat het wellicht beter maakt om dit in de toekomst pas te doen

[*] eenmaal gestart met de koop van het huis kun je later niet meer 'terug' en wel voor aftrek kiezen (voor het initiele gedeelte in ieder geval)

[*] in geval van het gebruik eigen middelen zit dit ook vast in de bakstenen, je kunt het niet meer gebruiken om bij te springen in de onderneming

[*] de vraag heerst uiteraard of de aftrek wel in stand blijft gezien het rumoer hieromtrent in de politiek

[*] etc.etc.etc,

 

Puur rekentechnisch:

 

Je zult allereerst een reele schatting moeten maken van de gemiddelde belastingdruk (rekening houdend met het eigen woningforfait!), stel 45%. Dan zet je de te verwachten rentebetalingen gedurende de gehele hypotheek (hangt af van rentevastperiode maar stel 5%) uit tegen de rente of rendement dat je verwacht te maken op het kapitaal wanneer dit niet in het huis wordt geinvesteerd (stel 6%). Ervan uitgaande dat je in alle gevallen boven de grens voor de VRH blijft, is de rekensom:

 

verwacht Box 3 rendement - 1,2% > hypotheekrente * (1-belastingdruk)

 

Als dit klopt, dan is de hypotheek het gunstigst, anders zelf investeren. In dit voorbeeld is het dus 4,8% vs 2,75% en is de hypotheek voordeliger Als de hypotheekrente bijvoorbeeld 6% zou zijn en je rente op spaargeld 3% is het 1,8% vs 3,3% en is zelf investeren voordeliger.

[kabo]

Buiten het rekenvoorbeeld spelen er natuurlijk vele andere zaken mee zoals:

 

 

[*] wat gebeurt er bij overlijden, arbeidsongeschiktheid etc.

[*] je kunt maar 30 jaar aftrekken wat het wellicht beter maakt om dit in de toekomst pas te doen

[*] eenmaal gestart met de koop van het huis kun je later niet meer 'terug' en wel voor aftrek kiezen (voor het initiele gedeelte in ieder geval)

[*] in geval van het gebruik eigen middelen zit dit ook vast in de bakstenen, je kunt het niet meer gebruiken om bij te springen in de onderneming

[*] de vraag heerst uiteraard of de aftrek wel in stand blijft gezien het rumoer hieromtrent in de politiek

[*] etc.etc.etc,

 

Puur rekentechnisch:

 

Je zult allereerst een reele schatting moeten maken van de gemiddelde belastingdruk (rekening houdend met het eigen woningforfait!), stel 45%. Dan zet je de te verwachten rentebetalingen gedurende de gehele hypotheek (hangt af van rentevastperiode maar stel 5%) uit tegen de rente of rendement dat je verwacht te maken op het kapitaal wanneer dit niet in het huis wordt geinvesteerd (stel 6%). Ervan uitgaande dat je in alle gevallen boven de grens voor de VRH blijft, is de rekensom:

 

verwacht Box 3 rendement - 1,2% > hypotheekrente * (1-belastingdruk)

 

Als dit klopt, dan is de hypotheek het gunstigst, anders zelf investeren. In dit voorbeeld is het dus 4,8% vs 2,75% en is de hypotheek voordeliger Als de hypotheekrente bijvoorbeeld 6% zou zijn en je rente op spaargeld 3% is het 1,8% vs 3,3% en is zelf investeren voordeliger.

 

Ik denk dat het lastig is om het vermogen tegen een gegarandeerd of redelijk gegarandeerd rendement weg te zetten voor 6% voor een langere periode. Waar zou ik dit kunnen doen, met een beperkt risco ?

 

De rente tarieven van de hypotheek en rente tarieven banksparen lijken mij stabieler.

Zo ver ik het nu kan overzien lijkt mij zelf investeren de beste keuze.

 

Om de bovengenoemde risico's te beperken kun je natuurlijk ook voor 75% zelf financieren en 25% hypotheek nemen.

 

 

 

 

 

[Dennis_van_Dijk]

Als je het geld nu tot je beschikking hebt neem ik aan dat je er geen spannende dingen mee doet. Dit betekent waarschijnlijk op een bankrekening stof staat te vergaren. In dat geval zou ik er altijd voor kiezen om de eigen woning hiermee te financieren. Er wordt namelijk maar een partij echt beter van hypotheken: de banken.

 

Als je overweegt om met dat geld wel spannende dingen te gaan doen zou ik er altijd voor kiezen om de woning te financieren met een hypotheek. Het voordeel is namelijk dat de enige rente die in dit land voor een particulier aftrekbaar is de rente die je betaalt voor de financiering van de eigen woning. Die financiering is dus relatief goedkoop omdat (een deel van) de kosten van je inkomen aftrekbaar is. Het niet voor financiering van de woning aangewende eigen vermogen kun je dan aanwenden voor andere doeleinden. Feitelijk financiert de samenleving (met een omweg) deze laatste doeleinden.

 

Mocht de regering in de komende jaren toch besluiten om over te gaan tot het afschaffen van de hyptoheekrenteaftrek (en ik denk dat dit echt wel aangepakt gaat worden) dan vermoed ik dat dat weinig gevolgen zal hebben voor mensen die hun woning nu al gefinancierd hebben. Mocht dit wel zo zijn en je kunt het geld weer vlot liquide maken kun je dan alsnog de hypotheek aflossen.

[herman van der helm]

Wat je ook kunt doen is het geld in je huis steken. en later lenen voor bedrijfsmatige activiteiten met je huis als onderpand. Als je aantoonbaar voor het bedrijf geld leent is de rente volgens mij volledig aftrekbaar. Het geld zit dan feitelijk niet "vast in de bakstenen"

[A.Blokker]

Als je geen hypotheek hebt betaal ge ook geen eigen eigenwoningforfait.

Er zijn rekenmodellen voor maar in mijn geval moest ik 5% rendement maken om gelijk te komen met aflossen van de hypotheek.

Wat veel mensen onderschatten is het gevoel van onafhankelijkheid als je geen hypotheek hebt.

Ondanks dat veel mensen het afgeraden hebben hek ik tot twee keer toe een hypotheek afgelost, de eerste keer in 5 jaar en de tweede keer in een keer en ik denk niet dat ik ooit nog een hypotheek zal nemen.

 

[gastonhendriks]

Lenen van de eigen BV kan een aantrekkelijke optie zijn. Realiseert u zich wel dat met de opname van een lening bij de BV ook de beschikbaarheid van kapitaal binnen de BV wordt beperkt. Zo lang er voldoende middelen en/of inkomsten zijn, zal dit geen probleem opleveren. Wanneer dat plaatje op enig moment anders is en u bij een bank aanklopt voor een financiering zal deze op dat moment ook minder snel geneigd zijn om een financiering te verstrekken.