Beste mensen,

 

Na wat zoeken in verhelderende posts over rechtsvormen voor het beheer van zakelijk verhuurd onroerend goed, wil ik toch graag jullie advies over het volgende;

 

Wij, 5 kinderen, hebben het ouderlijk pand sinds 2003 op onze naam staan. De begane grond is verhuurd aan een grootgrutter, de etages erboven zijn bewoond door onze moeder.

De hypothecaire lening loopt bij een grote bank. Naar aanleiding van onze vragen over het uitkopen van een kind, aankoop van een opstal van de grootgrutter, liet de bank weten dat zij liever zien dat wij pand inbrengen in een rechtspersoon.

De afdeling hypotheken van de bank weet namelijk niet goed wat zij aanmoeten met 5 particulieren die een bedrijfspand bezitten waar zij geen van allen wonen.

Als rechtspersoon kunnen we sneller zaken doen met de bank, ze hoeven dan niet onze financiële doopceel te lichten bij wijzigingen in de hypotheek.

 

Ik begrijp dat de fiscus al snel concludeert dat de huurinkomsten van het pand in box 1 vallen als het pand wordt ingebracht in een BV. Een CV kan niet omdat we alle 5 deelgenoot zijn en ook geen derde willen aanstellen voor het beheer (dat hebben we goed geregeld in een 'Statuut')

 

Welke rechtsvorm zien jullie als mogelijkheid met het pand in box 3 (de huidige situatie)?

Silew, een BV is een prima rechtsvorm voor jullie situatie. Normaliter leidt dit er niet toe dat de huurinkomsten voortaan in box 1 vallen. Het pand zit immers in de BV, dus die geniet de huur. Alles wat jullie als aandeelhouders aan winst krijgen uitgekeerd, valt in box 2. Ieders aandelen in de BV vallen ook in box 2. Dat hoeft fiscaal helemaal niet minder voordelig te zijn dan box 3. Laat e.e.a. gewoon eens voorrekenen door een fiscalist.

 

Mogelijk dient er wel overdrachtsbelasting te worden betaald ter zake van de inbreng van het pand in een BV. Maar er zijn wel vrijstellingen voor inbreng van OG in een BV. Ook hierover kan een terzake kundige fiscalist jullie uitsluitsel geven na inventarisatie van jullie situatie en wensen.

Of misschien een bank zoeken die wel weet wat ze er mee aan moeten. "Doe maar een BV want wij snappen het anders niet" is wel een hele slechte reden om naar een BV over te stappen.

Of misschien een bank zoeken die wel weet wat ze er mee aan moeten. "Doe maar een BV want wij snappen het anders niet" is wel een hele slechte reden om naar een BV over te stappen.

 

Bedankt heren voor het meedenken. Zo is het niet gezegd door de bank, ze zullen zelf ook met een voorstel komen welke vorm het meest geschikt is. Ben benieuwd naar hun visie.

 

Is een VOF een optie? De bank kan bij problemen de VOF en daarna de vennoten uitwinnen? Veel zekerheid voor hen (alhoewel en een forse overwaarde zit op het pand). Enige vereisten zijn dan opmaken vof-contract en inschrijving KvK, nadeel; winsten komen in box 1

Met een VOF heb je niet meteen een onderneming. Maar op zich is het geen enkel probleem om met 5 mensen een gezamenlijke financiering aan te gaan voor een pand in mede-eigendom. De bank zal hoofdelijke aansprakelijkheid eisen en een hypotheekrecht op het pand. Meer is niet nodig. Of jullie dat willen is natuurlijk een ander verhaal. Een BV is ook een optie, maar dat moet je dan wel om de juiste redenen doen.

Met een VOF heb je niet meteen een onderneming. Maar op zich is het geen enkel probleem om met 5 mensen een gezamenlijke financiering aan te gaan voor een pand in mede-eigendom. De bank zal hoofdelijke aansprakelijkheid eisen en een hypotheekrecht op het pand. Meer is niet nodig. Of jullie dat willen is natuurlijk een ander verhaal. Een BV is ook een optie, maar dat moet je dan wel om de juiste redenen doen.

 

Even voor de duidelijkheid; er loopt al sinds 2003 een hypotheek van ons vijven bij deze bank. Het gaat er vooral om of er voor ons voordelen zijn om het pand in te brengen in een rechtspersoon. We kunnen alles laten zoals het is; huurinkomsten belast in box 3 en wat administratief gedoe als we de hypotheek willen oprekken naar boven om een deelgenoot uit te kopen, of voor de aankoop van de opstal.