Overdrachtsbelasting en omzetbelasting bij aankoop bedrijfspand

[Mediterraneo]

Dag allemaal,

 

Wellicht dat iemand mij kan helpen met het volgende.

 

Heb een huurcontract liggen met een optie tot koop inzake een bedrijfspand (nieuwbouw).

 

Het voorstel houdt in dat ik ga huren voor een termijn van 12 maanden en kan opteren voor koop.

 

De koopsom was in eerste instantie v.o.n. maar in het huurcontract staat dat mocht er een koopovereenkomst tot stand komen de kosten voor de koper zullen zijn.

 

Ik heb de volgende vragen:

 

1. Klopt het dat er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is indien een nieuwbouw bedrijfspand wordt gekocht/verkocht?

 

2. Als ik het pand heb gehuurd en dit na 12 maanden koop, geldt het dan nog als nieuwbouw? Oftewel, moet er dan wél overdrachtsbelasting worden betaald bij de aankoop?

 

3. Moet er na die 12 maanden ook omzetbelasting over de koopsom worden betaald?

 

4. Als ik het pand direct zou kopen (v.o.n.) scheelt me dat 6% overdrachtsbelasting. Zodra het pand in gebruik is genomen is het pand niet meer vrijgesteld van de overdrachtsbelasting. Klopt deze stelling?

[odeon]

De aankoop van een pand is vrij van overdrachtsbelasting voor, op of uiterlijk 2 jaren na het tijdstip van 1ste ingebruikneming.

 

Wel is er omzetbelasting verschuldigd, maar als de koper BTW-ondernemer is, kan de koper deze omzetbelasting weer terugvorderen.

 

Als je het pand koopt, na het eerst een jaar gehuurd te hebben, is er geen sprake meer van 1ste ingebruikneming, zodat er dan overdrachtsbelasting is verschuldigd.

 

Voor de omzetbelasting kun je opteren, mits de koper het pand voor meer dan 90% gebruikt voor met omzetbelasting belaste prestaties. Door te opteren voorkomt de verkoper dat er een BTW-herziening volgt.

 

Odeon

 

 

[Mediterraneo]

Odeon bedankt voor je antwoord.

 

"De aankoop van een pand is vrij van overdrachtsbelasting voor, op of uiterlijk 2 jaren na het tijdstip van 1ste ingebruikneming."

 

- Wat wordt verstaan onder ingebruikneming? Dat er werkelijk een bedrijf gebruik heeft gemaakt van de ruimte of is valt het ingaan van een huurcontract al onder ingebruikneming?

 

- Ben ik overdrachtsbelasting verschuldigd als ik op dag 1 van het huurcontract de koopoptie licht en dus feitelijk het pand heb gekocht. Valt dit onder "op het tijdstip van de 1ste ingebruikneming". Of is er pas sprake van een aankoop als de akte bij de notaris wordt gepasseerd.

[Mediterraneo]

Inmiddels via de site van de belastindienst zelf antwoord kunnen geven op het eerste punt m.b.t. wat er wordt verstaan onder eerste ingebruiksneming:

 

 

Er is sprake van levering van een onroerende zaak als de macht om als eigenaar over de onroerende zaak te beschikken wordt overgedragen.

 

Om de samenloop van btw en ovb te bepalen, is de datum van ingebruikname van een onroerende zaak van belang. In gebruik nemen wil zeggen dat de onroerende zaak als bedrijfsmiddel wordt gebruikt.

 

Om te bepalen wanneer de ingebruikname is gestart, moet rekening worden gehouden met de bestemming en het feitelijk gebruik van het goed. Pas op het moment dat een nieuw gebouw met bijbehorend terrein daadwerkelijk wordt gebruikt, spreken we van eerste ingebruikneming. Het moment van eerste ingebruikneming hoeft dus niet het moment van koop te zijn. Het is mogelijk het gebouw in verschillende eenheden in te delen en per eenheid te gebruiken (bijvoorbeeld winkels en woonappartementen). De eerste ingebruikneming gebeurt dan per eenheid.

 

Let op!

Als de verkoper niet de eerste eigenaar is van de onroerende zaak, dan is het mogelijk dat de onroerende zaak in gebruik is genomen door een eerdere eigenaar.

 

Bij eerste ingebruikneming gaat het vaak om een nieuw gebouw met bijbehorend terrein. Als een bestaand gebouw op een ingrijpende manier is verbouwd, kan er voor de btw ook sprake zijn van een nieuw gebouw. Ook dan is er sprake van een eerste ingebruikname.

 

Wat betreft het tweede punt heb ik het volgende kunnen vinden:

 

Bij de levering van nieuwbouw is omzetbelasting verschuldigd, doch is de verkrijger vrijgesteld van de overdrachtsbelasting, tenzij de nieuwbouw als bedrijfsmiddel is gebruikt en de verkrijger de aan hem in rekening gebrachte omzetbelasting geheel of gedeeltelijk in aftrek kan brengen. Onder nieuwbouw wordt verstaan de levering van vastgoed uiterlijk binnen twee jaar na het tijdstip van de eerste ingebruikneming.

 

Maar daarmee blijf ik nog steeds in verwarring, Wat wordt bedoeld met gebruikt als bedrijfsmiddel?

 

 

Handige link met betreking tot dit onderwerp:

 

http://www.belastingdienst.nl/reken/samenloop_btw_overdrachtsbelasting/

 

[kakafoon]

Maar daarmee blijf ik nog steeds in verwarring, Wat wordt bedoeld met gebruikt als bedrijfsmiddel?

 

Dat je het pand zakelijk gebruikt :) dus er niet bijvoorbeeld in gaat wonen

[Joost Rietveld]

Met ingebruikname in de OB wet wordt simpelweg bedoeld dat het pand letterlijk gebruikt gaat worden. Dat kan eigen gebruik zijn of verhuur aan een derde.

 

Staat het pand bijvoorbeeld na de oplevering leeg in afwachting van een huurder dan is het nog niet in gebruik genomen.

 

groet

Joost

[Joost Rietveld]

inzake gebruikt als bedrijfsmiddel moet je denken aan de situatie dat een pand opgeleverd is, en bijv. verhuurd wordt aan een BTW ondernemer die de BTW op de huur als voorbelasting kan aftrekken en vervolgens binnen de gestelde 2 jaar jij het gaat huren als nieuwe huurder.

 

groet

Joost

[Mediterraneo]

inzake gebruikt als bedrijfsmiddel moet je denken aan de situatie dat een pand opgeleverd is, en bijv. verhuurd wordt aan een BTW ondernemer die de BTW op de huur als voorbelasting kan aftrekken en vervolgens binnen de gestelde 2 jaar jij het gaat huren als nieuwe huurder.

 

groet

Joost

 

Bedankt voor de antwoorden Joost.

 

Wat me overigens blijft verbazen is dat in mijn geval er zowel BTW als overdrachtsbelasting afgedragen moet worden. Is er een verklaring waarom de wetgever hiervoor heeft gekozen. Eerst een jaar huren wordt op deze manier wel een dure optie aangezien er dan opeens wél overdrachtsbelasting moet worden afgedragen. Maakt het geen verschil als de eerste gebruiker tevens de koper is? Is er nog een bepaalde methode om in deze situatie toch vrijgesteld te worden van de overdrachtsbelasting?