huurverhoging na anderhalf jaar?

[J. Bakker]

kledingzaak gevestigd sinds 1998 in centrum middelgrote stad Noord-Brabant. Door o.a. brandschade in de problemen gekomen in 2011. Ik kon mijn zaak vestigen in het naastgelegen pand van een andere verhuurder, echter dit betreft noodgedwongen een tijdelijk huurcontract van 18 maanden, ivm onzekerheid of het wel te redden was. Deze verhuurder wil nu de huur flink omhoog hebben (+50%), anders moet ik eruit, zegt hij. Misschien is het bluf. Voor zover ik weet heeft hij geen andere huurder op het oog en ik betaal de huur tot nu toe telkens op tijd. Er zijn in de directe omgeving geen geschikte panden beschikbaar en dat weet de verhuurder ook. Kan de verhuurder de prijs van zo'n tijdelijk contract wel omhoog gooien, ik dacht namelijk dat dit slechts en maal per 5 jaar zou kunnen?

 

Heb ik nog enige rechten als hij mij eruit gooit en mijn sinds 1998 bestaande bedrijf daardoor onderuit gaat?

[Rene van Zandwijk]

Welkom in de wereld van de huisjesmelkers.

 

Jammer genoeg is deze gang van zaken meer regel dan uitzondering en in principe is het ook nog legaal, er is immers een huurovereenkomst voor maar 1 1/2 jaar aangegaan.

Echter valt er uiteraard te onderhandelen en kan je een advocaat inschakelen om te proberen een reële huurprijs af te dwingen maar garantie tot slagen is daar niet bij.

[Norbert Bakker]

en in principe is het ook nog legaal, er is immers een huurovereenkomst voor maar 1 1/2 jaar aangegaan.

Echter valt er uiteraard te onderhandelen en kan je een advocaat inschakelen om te proberen een reële huurprijs af te dwingen maar garantie tot slagen is daar niet bij.

 

E.e.a. is geregeld in art 7:303 BW:

Zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen.

Van belang is dus te weten wat de gangbare huurprijzen zijn van vergelijkbare bedrijfsruimtes. Dat die (nu) niet vrij beschikbaar zijn is niet relevant, het gaat om de huurprijzen die daar nu voor betaald worden. Als die op lijn liggen met jouw huidige huurprijs, zal een rechter de voorgestelde verhoging van 50% mogelijk matigen. Maar, zoals René terecht al stelt, garantie dat dat ook lukt, heb je niet.

[Rene van Zandwijk]

Als aanvulling: http://www.huurprijsvergelijker.nl/

 

[Norbert Bakker]

Topic opgeschoond, 1 ongepaste reactie verwijderd

[Doldersum Vastgoed]

Idd een huurprijsherziening kan om de 5 jaar door 1 der partijen worden gevorderd. In dit geval ben je een tijdelijke huurovereenkomst aangegaan en is een gang naar de rechter niet aan de orde.

 

Jouw verhuurder kent zijn markt en jouw situatie en maakt daar gebruik van in de onderhandelingen. De term ''huisjesmelkers'' vind ik verwerpelijk, die man heeft zijn eigen vermogen risicodragend geinvesteerd in dat pand en wil een zo hoog mogelijk rendement. Hij is als verhuurder immers ook ondernemer. Zo werkt het in de zakelijke wereld nou eenmaal.

 

Andersom is de kans klein dat hij een alternatieve huurder heeft, dus sta jij in feite net zo sterk als hij of misschien wel sterker.

 

Je bevindt je dus simpelweg in een onderhandelingsfase en daarin heb je geen rechten, alleen kansen!

 

 

[Norbert Bakker]

Idd een huurprijsherziening kan om de 5 jaar door 1 der partijen worden gevorderd. In dit geval ben je een tijdelijke huurovereenkomst aangegaan en is een gang naar de rechter niet aan de orde.

 

Waarom niet naar jouw mening? Art 7:303 BW lijkt uitdrukkelijk wel die optie te bieden voor een tijdelijke huurovereenkomst. Jij bent de vastgoed-specialist, kun jij uitleggen/ toelichting waarom de wettekst hier niet van toepassing zou zijn of anders uitgelegd moet worden?

 

Artikel 303

1. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen:

 

a. indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur;

 

b. in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

 

De term ''huisjesmelkers'' vind ik verwerpelijk, die man heeft zijn eigen vermogen risicodragend geinvesteerd in dat pand en wil een zo hoog mogelijk rendement.

Binnen de marges van de wet. En art 7:303 biedt de mogelijkheid om de huurprijs in overeenstemming te brengen met vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Helemaal vrij in de verhoging is de verhuurder dus niet, en daar zal de wetgever ongetwijfeld een bepaalde bedoeling mee hebben gehad.

 

Je bevindt je dus simpelweg in een onderhandelingsfase en daarin heb je geen rechten, alleen kansen!

Nogmaals, ik ben erg benieuwd naar jouw argumentatie waarom art 7:303, lid 1 hierop niet van toepassing zou zijn. Zo wel dan heeft de huurder wel - via de rechter afdwingbare - rechten, namelijk een huurprijs die overeenstemt met vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse

[Doldersum Vastgoed]

Dat betreft het geval wanneer de huurovereenkomst reeds is doorgelopen na de overeengekomen eerste huurperiode. Oftewel: beide partijen laten de bestaande huursituatie doorlopen tot voorbij de overeengekomen 18 maanden, indien je je in de volgende huurperiode zou bevinden dan kan de verhuurder de huur niet zomaar verhogen en heb je als huurder wel rechten.

 

Als ik het goed begrijp gaat het in dit geval om een tijdelijke huurovereenkomst die eindigt na 18 maanden en de verhuurder geeft voordat de 18 maanden voorbij is in feite 2 opties: 1) het contract van 18 maanden eindigt straks en tot ziens en 2) ik wil het contract wel verlengen of een nieuw contract aangaan maar alleen tegen een fors hogere huur.

 

 

[Norbert Bakker]

en 2) ik wil het contract wel verlengen of een nieuw contract aangaan maar alleen tegen een fors hogere huur.

 

Ok, dank voor de snelle reactie!

 

Helemaal duidelijk is het me nog niet : stel dat de huurder nu akkoord gaat met een nieuw contract tegen een fors hogere huur, waarom zou hij dan 2 weken na ingang van die nieuwe huur niet alsnog naar de rechter toe kunnen stappen om via art 7:303 BW, lid 1 alsnog correctie van de huurprijs af te dwingen? Ziet de rechter de nieuwe huurovereenkomst dan als een volledig nieuwe huurperiode of niet? Ik snap eerlijk gezegd niet waarom dit na 5 jaar wel zou kunnen. Jouw redenatie volgend hoef je als verhuurder namelijk niets anders te doen dan 5-jarige contracten aan te bieden en eens in de 5 jaar de huur te verhogen. Dan kan de huurder niet naar de rechter toe omdat er steeds een nieuw contract is aangegaan? Het nut van art 7:303 ontgaat me dan volkomen, of zit ik er volkomen naast?

[Doldersum Vastgoed]

Omdat wanneer zich niet een situatie voordoet zoals in lid 1a (tijdelijke overeenkomst) en we het er samen over eens zijn dat dat idd n.v.t. is op deze situatie, lid 1b van 7:303 geldt waarin staat dat de huurprijswijziging pas na tenminste 5 verstreken jaren na de laatste vaststelling van de huurprijs kan plaatsvinden.

 

Je zit nu dus op een punt waarin je een nieuwe overeenkomst aangaat met een bijbehorende huurprijs en na 5 huurjaren kunnen beide partijen een huurprijswijziging vorderen.

 

PS ter verduidelijking: doorgaans worden 5-jarige huurovereenkomsten afgesloten met daaropvolgende huurdersopties waarbij enkel de huurder na 5 jaar eenzijdig kan opzeggen, oftewel de verhuurder kan de overeenkomst alsdan niet beeindigen. In de jaren tot 2009 was het feest voor de verhuurders omdat ze idd alleen maar huurverhogingen konden doorvoeren. Echter, op dit moment zijn het de huurders die huurprijswijzigingen vorderen en forse huurverlagingen realiseren.