Doldersum Vastgoed

Jazeker dat kun je opnemen. In de meeste gevallen wordt er in dit stadium eerst een huurintentie getekend, een beknopt contractueel document tussen verhuurder en huurder, waarin de huuruitgangspunten worden vastgelegd waaronder de ontbindende of opschortende voorwaarde. Ik weet niet beter dan dat je dergelijke voorwaarden ook gewoon kunt opnemen in de huurovereenkomst! PS als bedrijfsmakelaar/ondernemer moet ik je toch even feliciteren met een in deze tijden mooie ''move''! Proficiat

Je kunt overwegen om jouw concept aan te bieden als anti-kraak oplossing en je daarvoor een vergoeding laten betalen door de eigenaar van het leegstaande pand.

Ben je al naar de bank geweest? Je zegt dat je zelf een deel van de EUR 100k kunt financieren en dat zal het gesprek bij een bank zeker makkelijker maken, maar ze zijn momenteel heel erg anti-vastgoedfinancieren. Een lokale Rabo-bank doet nog wel eens wat voor bestaande klanten.

Je hebt juridisch gezien weinig argumenten. Indien je de huurovereenkomst nog niet hebt opgezegd, adviseer ik je dat z.s.m. te doen (conform de bepalingen daarover in je huurovereenkomst) per aangetekende brief. Houd de brief zo kort en krachtig als het maar kan. Je bent hun enige huurder in dit pand, ik garandeer je dat de verhuurder dan snel bij je op de koffie komt. Zo open je de onderhandelingen. Als je pecht hebt, haal je er niets uit, maar nu heb je ook niets.

Goede indruk hebben de meeste leden van de vastgoedmarkt, lees ik wel ;D 1) in de ''goede tijd'' was er veel vraag van bedrijven naar kantoorruimte 2) ontwikkelaars wilden daardoor grond kopen van gemeentes om kantoren op te bouwen 3) alle gemeenten gingen daarom veel grond uitgeven zodat ze de gemeentekas lekker konden spekken 4) de ontwikkelaars betaalde de gemeenten (dat bent u, burgers) voor hun dure grond 5) de ontwikkelaar betaalde het bouwbedrijf dat het kantoor bouwde en zorgde voor veel werkgelegenheid 6) de ontwikkelaars betaalde ook architecten, E+W installateurs, makelaars, kantoorinrichters, hoveniers, dakdekkers etc. etc. en zorgde zo voor nog veel meer werkgelegenheid 7) al die werkgelegenheid zorgde ervoor dat consumenten geld hadden om uit te geven aan producten, diensten, woningen etc. etc. waar ook u, ondernemers, van heeft geprofiteerd 8} los van het feit dat er idd veel grote rotte appels in het vastgoed rondliepen, is het dus allemaal niet zo zwart/wit als hier wordt geschetst, de markt reageerde gewoon op de vraag Aan de andere kant: 9) ontwikkelaars en beleggers hebben hier heel erg goed aan verdiend en bewust risico's genomen 10) nu de leegstand oploopt is het niet aan de belastingbetaler om daarvoor op te draaien, ook al heeft iedereen indirect geprofiteerd van een goedlopende vastgoedmarkt 11) ik vind wel dat de overheid zich moet inzetten voor het vergemakkelijken van bestemmingswijzigingen zodat panden beter kunnen aansluiten op de concrete wens van bedrijven 12) verder is het aan de varkenscyclus: de leegstand loopt op, de (huur)prijzen gaan onderuit, daardoor kunnen (startende) ondernemers goedkoop huren/kopen om de basis te leggen voor een nieuwe economie en zo hoort het ook! PS de belangrijkste besliscriteria voor verhuizende bedrijven leiden vaak terug naar de beslissers, oftewel 1) wat kost het (mij/ en of mijn bonus) en 2) hoeveel reistijd heb ik (als beslisser)

Ik heb het niet gehad over prijsverschillen. Los van het feit dat je als retailer zowel online als offline aanwezig moet zijn om jouw klanten op alle mogelijke manieren te faciliteren, want dat is het punt, blijft het daarnaast natuurlijk van levensbelang om qua prijs/kwaliteitverhouding concurrerend te zijn.

''Multichanneling'' is the name of the game. Consumenten orienteren zich online en kopen offline of juist andersom. Net hoe het ze uitkomt. Offline winkeliers laten (kans op) omzet liggen zonder online aanwezigheid middels een webshop en online winkeliers laten (kans op) omzet liggen wanneer zij niet vertegenwoordigd zijn in de fysieke winkelstraat waar consumenten lopen en waar offline concurrenten wél vertegenwoordigd zijn. De consument wil kopen waar en wanneer het hem uitkomt, op afroep, en als je daar als winkelier niet op inspeelt dan verlies je de wedstrijd.

Het vigerende bestemmingsplan geeft het ruimst mogelijke gebruikskader aan, maar een verhuurder (lees: eigenaar van een pand) kan dat gebruikskader natuurlijk beperken in een huurovereenkomst als hij niet wil dat er in zijn pand bepaalde activiteiten plaatsvinden die in het bestemmingsplan zijn toegestaan. Het moet dan wel duidelijk zijn opgenomen in de huurovereenkomst dat dat gebruik niet is toegestaan. Of voor welk specifiek doel het gehuurde wél wordt gebruikt door huurder. Doorgaans staat in de algemene voorwaarden, onderdeel uitmakend van de huurovereenkomst (zo niet dan geldt de wet), wat de consequenties zijn wanneer je als huurder handelt in strijd met de huurovereenkomst. Niet alleen zal de verhuurder boetes kunnen opleggen voor iedere dag dat de contractbreuk duurt, maar wellicht geef je hem ook opzegmogelijkheden en kun je zelfs aansprakelijk worden gesteld voor alle mogelijke schade die voortvloeit uit de contractbreuk (als bijv. de brandverzekering van verhuurder niet dekkend is wanneer de huurder andere activiteiten ontplooit dan in de huurovereenkomst is toegestaan).

Beste ondernemer, verwacht op een kortlopend huurcontract geen grote kortingen. Bij 5+ jarige huurovereenkomsten wordt het interessanter voor een verhuurder om grotere kortingen te verstrekken. Afhankelijk van de locatie zul je bij het huren van een kantoor vaak wat meer korting kunnen bedingen dan bij het huren van bijv. een winkel. Er zijn verschillende typen huurovereenkomsten, zorg ervoor dat je niet een te verhuurdersvriendelijk exemplaar tekent, de crux zit hem in de details die in de algemene voorwaarden worden geregeld, zoals: - indexering van je huurprijs - onderhoud (waar ben je als huurder verantwoordelijk voor en waar is verhuurder verantwoordelijk voor?) - oplevering tegen het einde van de huurovereenkomst (hoe moet je het opleveren?) Laat je contract gewoon even checken door een lokale/ regionale bedrijfsmakelaar.

Vastgoed is mijn business en alhoewel de vastgoedmarkt als geheel in zwaar weer verkeert, zijn er mensen die juist in deze omstandigheden hoge rendementen behalen. In het kader van ''buy low, sell high'' leggen zij juist nu de economische basis voor groei op termijn. In mijn opinie beleg je niet in een land of in een macro-economische ontwikkeling, maar in opportunities. Die vind je overal, zowel in Nederland als in ieder ander land. Ik zie de economische situatie in Nederland niet verbeteren, maar verslechteren. Tegelijkertijd betekent dit voor mijn eigen bedrijf juist een toename van kansen. Ik kan me voorstellen dat jouw microkredieten juist in landen waar het economisch slechter gaat en dus een tekort aan bancaire liquiditeit bestaat, zoals Nederland, gretig aftrek zullen vinden. Als je in Duitsland aankomt met een uit te lenen som van EUR 2,5 mio tegen 20% rente (gebaseerd op jouw terugverdientijd van 5 jaar) dan concurreer je met lokale banken die geld uitlenen tegen 3 a 4%. Persoonlijk denk ik dat je juist daar die bedrijven aantrekt die banken niet willen financieren, ondanks dat ze geld beschikbaar hebben om uit te lenen.

Je moet goed kijken naar de inhoud van je onderhuurovereenkomst. Doorgaans wordt in de hoofdhuurovereenkomst, die tussen de verhuurder en de franchise-organisatie, overeengekomen dat de onderhuurovereenkomst, die tussen jou en de franchise-organisatie, eindigt wanneer de hoofdhuurovereenkomst eindigt. Ik denk eerlijk gezegd dat je, gezien de doorgaans verhuurdersvriendelijke en huurdersonvriendelijke huurovereenkomsten, juridisch gezien weinig te eisen hebt. Maar, wellicht heb je een goede onderhandelingspositie vanwege het feit dat jij in deze economisch onzekere tijden datzelfde pand wil huren. E.e.a. hangt vanzelfsprekend af van de exacte inhoud van de onderhuurovereenkomst, dus je hebt er goed aan gedaan een jurist in te schakelen. Denk er wel aan dat juristen geen dealmakers zijn, dus laat je goed informeren maar geef de regie niet uit handen en zorg dat je dat pand behoudt voor je business.

Omdat wanneer zich niet een situatie voordoet zoals in lid 1a (tijdelijke overeenkomst) en we het er samen over eens zijn dat dat idd n.v.t. is op deze situatie, lid 1b van 7:303 geldt waarin staat dat de huurprijswijziging pas na tenminste 5 verstreken jaren na de laatste vaststelling van de huurprijs kan plaatsvinden. Je zit nu dus op een punt waarin je een nieuwe overeenkomst aangaat met een bijbehorende huurprijs en na 5 huurjaren kunnen beide partijen een huurprijswijziging vorderen. PS ter verduidelijking: doorgaans worden 5-jarige huurovereenkomsten afgesloten met daaropvolgende huurdersopties waarbij enkel de huurder na 5 jaar eenzijdig kan opzeggen, oftewel de verhuurder kan de overeenkomst alsdan niet beeindigen. In de jaren tot 2009 was het feest voor de verhuurders omdat ze idd alleen maar huurverhogingen konden doorvoeren. Echter, op dit moment zijn het de huurders die huurprijswijzigingen vorderen en forse huurverlagingen realiseren.

Dat betreft het geval wanneer de huurovereenkomst reeds is doorgelopen na de overeengekomen eerste huurperiode. Oftewel: beide partijen laten de bestaande huursituatie doorlopen tot voorbij de overeengekomen 18 maanden, indien je je in de volgende huurperiode zou bevinden dan kan de verhuurder de huur niet zomaar verhogen en heb je als huurder wel rechten. Als ik het goed begrijp gaat het in dit geval om een tijdelijke huurovereenkomst die eindigt na 18 maanden en de verhuurder geeft voordat de 18 maanden voorbij is in feite 2 opties: 1) het contract van 18 maanden eindigt straks en tot ziens en 2) ik wil het contract wel verlengen of een nieuw contract aangaan maar alleen tegen een fors hogere huur.

Idd een huurprijsherziening kan om de 5 jaar door 1 der partijen worden gevorderd. In dit geval ben je een tijdelijke huurovereenkomst aangegaan en is een gang naar de rechter niet aan de orde. Jouw verhuurder kent zijn markt en jouw situatie en maakt daar gebruik van in de onderhandelingen. De term ''huisjesmelkers'' vind ik verwerpelijk, die man heeft zijn eigen vermogen risicodragend geinvesteerd in dat pand en wil een zo hoog mogelijk rendement. Hij is als verhuurder immers ook ondernemer. Zo werkt het in de zakelijke wereld nou eenmaal. Andersom is de kans klein dat hij een alternatieve huurder heeft, dus sta jij in feite net zo sterk als hij of misschien wel sterker. Je bevindt je dus simpelweg in een onderhandelingsfase en daarin heb je geen rechten, alleen kansen!

Google de beste Duitse beurs op jouw vakgebied, ga daarheen met een pak visitekaartjes en een goed verhaal en ontmoet alle belangrijke partijen.

Hoi Wander, persoonlijk vind ik het wel een creatief idee. De vastgoedmarkt is idd veel te aanbodgestuurd en weinig klantvriendelijk. Maar of jouw idee het verschil gaat maken is mij nog niet duidelijk. In feite concurreer je met bestaande aanbodsites als Funda IB en Realnext. Belangrijkste verschil is dat organisaties hun zoekprofiel kunnen plaatsen op jouw site vs. het invoeren van een zoekopdracht op de concurrerende sites. Dat is wel een mager USP. Je brengt vraag en aanbod weliswaar rechtstreeks met elkaar in contact, maar de vraag is of een zoeker daar op zit te wachten bij de inventariserende fase van (her)huisvesting. Voor een zoeker wordt de hele zoektocht nogal onoverzichtelijk omdat Corematch niet 100% van het aanbod inventariseert, omdat niet alle aanbieders op Corematch aanwezig zijn, en dus geen volledig beeld van de markt geeft. Met andere woorden, een zoeker moet alsnog op de andere aanbodsites gaan kijken of er een ruimte is die aan zijn profiel voldoet om de hele markt in kaart te brengen. Eigenlijk compliceert Corematch de zoektocht dus nog verder. Ik geloof wel dat jouw systeem werkt als het wordt gekoppeld aan alle bestaande aabodsites. Een aanbieder ontvangt dan een melding zodra iemand op Corematch een zoekprofiel heeft ingevuld dat matcht met de aangeboden ruimte. In feite schakel je daarmee de verhurende makelaars (deels) uit. Je zorgt dan dat je betaald word door de aanbieder bij het totstandkomen van een deal. Mocht je hierover willen klankborden dan hoor ik het wel.

Beste Victor, wij zijn in Duitsland actief als zowel aankopend als verkopend makelaar. Voor met name Nederlandse relaties. Het is niet een markt waar je zomaar even instapt. Enerzijds is de vastgoedmarkt in Duitsland zeer gevarieerd, van extreem sterke groeigebieden tot dramatische krimpgebieden en anderzijds is het Duitse huurrecht en de ruimtelijke ordening anders dan in Nederland. Alhoewel de economie goed draait, worden op korte termijn enkele zeer grote Duitse open-end vastgoedfondsen geliquideerd die miljarden aan vastgoed naar de markt moeten brengen. Maar als je de risico's kent en daaromheen navigeert dan kun je in Duitsland zeer goede zaken doen. Als je meer wilt weten dan hoor ik het wel. Wij zijn overigens met name actief op het gebied van commercieel vastgoed en niet in woningen.

Hoi Kaiya, in de meeste gevallen (zowel bij huur als koop) zorgt de verhuurder resp. de ontwikkelaar van een winkelcentrum ervoor dat alle voorzieningen in de algemene ruimten worden gerealiseerd. Daaronder begrepen het hoofdsprinklernet. In jouw koop- of huurovereenkomst staat waarschijnlijk dat je zelf verantwoordelijk bent voor het doortrekken van de sprinkler in de door jou gehuurde of gekochte ruimte en voor het laten plaatsten van plafonds, vloeren, etc. Waar je veiligheidstechnisch toe verplicht bent kan ik je helaas niet vertellen, maar ik zou eens beginnen met een telefoontje naar je verzekeraar.

Dit kan werken. Maar de verhuurder van het pand heeft op dit moment toch geen probleem? Het gaat over een indeplaatsstelling: Het pand is dus verhuurd en brengt voorlopig zijn huurpenningen op. Waarom zou de verhuurder meegaan met een huurvrije periode? Volgens mij is de huidige huurder eerder aangewezen om wat te doen aan de overnamesom, hij wordt namelijk geholpen: Klopt allemaal. Maar, het is de vraag ''waarom'' die winkelier zijn winkel ter overname aanbiedt. Doorgaans is dat niet vanuit weelde maar speelt er een achterliggend probleem. Als die winkelier het moeilijk heeft dan heeft zijn verhuurder een (aankomend) probleem. Als zich dan een nieuwe huurder aandient, is dat een voordeel voor de verhuurder en zal hij bereid zijn om te praten over een nieuwe huurovereenkomst. Onderdeel daarvan kan zijn een huurvrije periode.

Zoals Tonino hierboven al opperde, ga op de koffie bij de verhuurder van het beoogde pand. Zijn huurder gaat vertrekken en hij kan te maken krijgen met langdurige leegstand, het is zeer gebruikelijk dat verhuurders tegenwoordig huurvrije perioden aan huurders geven in ruil voor een 5-jarige huurovereenkomst. Met andere woorden: je wil het pand wel huren van hem, mits hij jullie (deels) compenseert voor de dubbele huurlasten.

Zoals hiervoor gezegd, laat je adviseren door een fiscalist. In basis is (volgens mij, niet zijnde een fiscaal specialist) het volgende aan de hand: Je betaalt in privé voor je nieuwe woning een koopsom van bijv. EUR 200.000 aan de aannemer. De koopsom is een bedrag incl. BTW (= EUR 31.933,-) die jij normaal gesproken als natuurlijk persoon niet kunt aftrekken en dus gewoon betaalt. Echter, zodra jij bijv. 25% van je woning verhuurt als kantoorruimte (indien toegestaan) aan een BTW-plichtige onderneming dan kun je 25% van de BTW die je reeds hebt betaald als onderdeel van de koopsom, oftewel (25% van EUR 31.933,-) = EUR 7.983,- terugvorderen van de fiscus. Voorwaarde is dat je verhuurt met BTW (90% criterium) gedurende de gehele herzieningstermijn (1e 10 jaar). Bovendien kun je dan 25% van de BTW over de kosten je maakt voor je woning (o.a. onderhoud) terugvorderen. Nogmaals, ik ben geen fiscalist, maar volgens mij is dit de denkrichting op basis waarvan wordt bepaald of je al dan niet met BTW gaat verhuren. In basis is verhuur van vastgoed niet belast met BTW maar je kunt hiervoor kiezen onder bepaalde voorwaarden om daarmee een BTW-voordeel te verkijgen.

Daar kan ik geen antwoord op geven, schakel zoals gezegd een jurist in om je in deze te adviseren.

Enkel voor winkelruimte hebben zowel de huurder als verhuurder wettelijk de mogelijkheid tot een huurprijsherziening onder de nodige voorwaarden. Het is idd zo dat dit negatief kan uitpakken voor een huurder die minder huur betaalt dan marktconform is voor het betreffende pand. Op dit moment is het echter zo dat de huurprijzen in de meeste winkelgebieden zijn gedaald en het voor een huurder vaak loont om een huurprijsherziening in te zetten.

De vastgoedmarkt in crisis De huidige economisch moeilijke tijd laat ook de vastgoedmarkt niet onberoerd. Net zoals de vraag naar woonhuizen de afgelopen jaren sterk is afgenomen, met een algehele waardedaling als gevolg, bevindt bedrijfsmatig vastgoed zich in eenzelfde schuitje. Bedrijven breiden niet of nauwelijks uit, gaan meer flexwerken en ''online'' ondernemers maken vele ''offline'' ondernemers overbodig. Dit heeft geleid tot een sterke afname van de vraag naar kantoren, winkels en bedrijfsruimten. De varkenscyclus Vastgoed kent een lange productietijd, een nieuw pand bouwen duurt al snel een jaar. In economisch goede tijden, waarin bedrijven groeien en willen uitbreiden, komt de nieuwbouwproductie weer op gang. Het aanbod neemt af met het toenemen van de vraag, waardoor de (huur)prijzen stijgen en ontwikkelaars en beleggers hun kans schoon zien om nieuwe panden te bouwen. Maar zodra de vraag afneemt, zoals na het uitbreken van de kredietcrisis in 2008, zijn er nog allerlei panden in aanbouw die nog niet zijn verhuurd of verkocht. Die worden niet gesloopt maar gewoon afgebouwd, de bouwopdracht is immers vergeven en de grond betaald. Op dat moment ontstaat er een enorm overschot aan bedrijfsmatig vastgoed en dalen de (huur)prijzen, zij het langzaam. Huurindexering De meeste bedrijfsmatige huurovereenkomsten worden opgesteld conform het model ROZ, Raad voor Onroerende Zaken. Vrijwel alle huurovereenkomsten in Nederland worden jaarlijks verhoogd conform bijv. het CPI Alle huishoudens. Daarmee wordt de eigenaar van het vastgoed, doorgaans een belegger, beschermd tegen inflatie. En de inflatie loopt momenteel op! Huurverhogingen lijken dus onvermijdelijk. Theoretische kansen op besparing Nu duidelijk is dat de (huur)prijzen voor bedrijfsmatig vastgoed in vrijwel heel Nederland massaal zijn gedaald (behoudens uitzonderingen) en de inflatie oploopt, zouden huurders zich moeten afvragen of zij niet teveel huur betalen. En of een huurprijsverhoging wel realistisch is. In de meeste gevallen blijkt dat huurders teveel huur betalen ten opzichte van de vraagprijzen van leegstaande panden. PS winkelhuurders kunnen een beroep doen op huurprijsherziening, een wettelijk bepaalde mogelijkheid om de huur onder bepaalde voorwaarden gelijk te trekken met die van de winkels in de directe omgeving De psyche van de vastgoedbelegger Eigenaren van bedrijfsmatig vastgoed, vastgoedbeleggers genaamd, zijn over het algemeen rustige figuren. Pensionado's en vastgoedfondsen die op lange termijn een redelijk rendement op hun belegging verwachten. Alhoewel je het aan hun auto's en huizen niet altijd afziet, zijn zij wel degelijk op de hoogte van de huidige economische malaise. En dat baart hun zorgen. En terecht. De leegstand neemt toe en als het huurcontract van een huurder afloopt dan heeft deze een sterke onderhandelingspositie en legio alternatieve vestigingsmogelijkheden. Wat een vastgoedbelegger nog belangrijker vindt dan een goed rendement, is zekerheid. Leegstand is niet alleen duur maar werkt ook stress in de hand. Het is hen er dus alles aan gelegen, mits je een goede huurder bent, om je als huurder te behouden. Dat biedt mooie besparingskansen. Als je dus niet aan dat eeuwigdurende huurcontract vastzat, had je een hele mooie onderhandelingspositie gehad jegens jouw verhuurder. Of toch? De theorie in praktijk Of jouw huurcontract wel of niet binnenkort afloopt, is niet het belangrijkste. Veel verhuurders staan open voor onderhandelingen over het verbeteren van de kwaliteit van het gehuurde en het verlagen van de huurprijs in ruil voor meer zekerheid, bijv. door het afsluiten van een nieuwe 5-jarige huurovereenkomst. Je brengt de verhouding tussen de kwaliteit van het gehuurde pand en de huurprijs die je daarvoor betaalt weer in evenwicht. De belangrijkste punten in de onderhandelingen over een nieuwe huurovereenkomst: [*] gehuurde oppervlakte (aantal m²) [*] aantal parkeerplaatsen (passend bij aantal FTE) [*] opleveringsniveau (nette vloerbedekking, plafonds, verf, pantry, beveiliging etc.) [*] huurprijs (terug naar marktconform niveau) [*] lengte van de huurovereenkomst (! zwaarwegend voor verhuurder) [*] servicekosten (wat doet de verhuurder aanvullend voor je) [*] energiekosten (slecht geïsoleerd pand = hogere energiekosten) [*] (achterstallig) onderhoud [*] indexering (bijv. maximeren op 50% van de stijging van het CPI) [*] recht van onderhuur Denk voordat je in gesprek gaat met je verhuurder dus goed na over bovenstaande punten en formuleer een realistisch voorstel. Laat je desgewenst bijstaan door een bedrijfsmakelaar, vastgoedadviseur of vastgoedjurist, aangezien de belangen vaak relatief groot zijn en de gemaakte afspraken contractueel goed moeten worden vastgelegd.

Als je dat kunt aantonen dan adviseer ik je contact op te nemen met een advocaat gespecialiseerd in ondernemingsrecht/ zakelijke overeenkomsten om te bezien op welke wijze je de overdracht van het huurcontract kunt afdwingen. Gaat tijd en geld kosten!