Doldersum Vastgoed

Aha een voorstelronde! Naam is Casper, heb 5 jr. bij een (inter)nationale vastgoedadviseur gewerkt en ben inmiddels zelfstandig ondernemer samen met mijn vader. Wij zijn als adviseurs met name actief op de vastgoedbeleggingsmarkt in NL. Leuk forum HL, ben ooit tijdens mijn studententijd al eens lid geweest. Hoop iets te kunnen leren en bijdragen. Voor allerhande vragen met betrekking op commercieel vastgoed houd ik me van harte aanbevolen. Gr., CD

Aangezien de verhuurder jullie destijds zo gek heeft gekregen dat jullie ongeveer 2x de gangbare huur betalen, is het niet vreemd dat hij het pand ook wel aan jullie wil verkopen. Zou ik ook proberen als ik hem was! Je moet er vanuit gaan dat de waarde van zo'n pand is gebaseerd op een bepaalde factor x de huurwaarde. Laten we voor het gemak aannemen dat het pand een waarde heeft van factor 10 x de huurwaarde. Dat houdt normaal gesproken in dat het pand een waarde heeft van 10 x EUR 14.000 = EUR 140.000. De verhuurder weet niet dat jullie op Higher Level actief zijn en denkt: ''Ik vraag die malloten of ze het pand niet voor 10 x de huur van me willen kopen''. Dus hij stelt jullie voor om het pand te kopen voor factor 10 x EUR 29.000 (huuropbrengst) = EUR 290.000. Oftewel voor 2 x de waarde omdat jullie zelf teveel huur betalen. Zonder dat je het weet help je deze meneer dus aan teveel pensioen. En jullie hebben hier inmiddels over nagedacht, ''so far so good'' voor de verhuurder. Tot nu! Pak je huurovereenkomst erbij en kijk even of je een mogelijkheid hebt tot huurprijsaanpassing/ markthuurprijsherziening of iets dergelijks. Kijk ook even per wanneer je de huur voor het eerst zou kunnen beeindigen. Feit is namelijk dat jullie hardwerkende en teveel huur betalende zielen deze meneer de verhuurder pijn in zijn buik van het lachten bezorgen. Je moet deze meneer duidelijk maken dat jullie heel goed snappen dat hij, als jullie vertrekken of de huurprijs herzien (oftewel aan de marktwaarde laten aanpassen), hij er fors op achteruit gaat en jullie dus beter tegemoet komt met een lagere huur- of koopsom. Je mag er overigens vanuit gaan dat verder niemand in deze wereld jullie pand gaat kopen op basis van zulke uitgangspunten, als een koper zelf niet constateert dat het veel te duur is dan doet de bank dat wel. Onder dreiging daarvan zou je kunnen overwegen (na overleg met je bank) om een bieding uit te brengen gebaseerd op de huurwaarde en niet op basis van de huuropbrengst. Mocht je dit niet gefinancierd krijgen dan zou je een bevriende vastgoedbelegger een bieding kunnen laten uitbrengen (en met hem afspreken dat je een nieuw huurcontract aangaat en hij het achterstallig onderhoud wegwerkt). Mocht je niet kunnen/ willen kopen dan zou ik in ieder geval proberen de huur onderuit te krijgen (schakel een lokale makelaar in die niet in opdracht werkt van deze verhuurder) en het achterstallig onderhoud weg te laten werken door de verhuurder. Succes.

Ik ben bezig met de opbouw van een ''hufterproof'' vastgoedrekenmodel (rekent REV uit op een vastgoedbelegging) met als extra inputvariabelen: rente en aflossing. De rente (over restschuld minus aflossing) wordt hierin meegenomen als een jaarlijks terugkerende kostenpost, maar hoe verwerk ik nou eigenlijk de jaarlijkse aflossing? Alleen als vermindering van de restschuld? Hoor het graag.

Waarom bieden ze je dit juist op dit moment aan onder deze marktomstandigheden? Hopelijk niet omdat ze krap bij kas zitten..

Haha zou je denken?

Mijn vriendin is advocate en heeft net een vergelijkbare zaak uitgevochten, zie http://zoeken.rechtspraak.nl/ en zoek op kinderdagverblijf (rechtbank Arnhem)

Een woning is ook toegankelijk voor particulieren maar is geen commerciele ruimte. Het verschil zit hem erin of je aan particuliere verkoop doet op die locatie of niet. Als mensen alleen in jouw showroom komen kijken naar producten is er niets aan de hand. Op het moment dat je op locatie een product verkoopt aan particulieren en zij daar ook afrekenen bijv. dan is het ineens detailhandel en heb je een detailhandelsbestemming nodig. Mijns inziens ben je het beste af met een showroom op locatie en je verkoop via webshop. Over het algemeen zijn panden met een detailhandelsbestemming duurder dan showrooms.

Kan prima als je het pand maar binnen 6 mnd (of straks 12 mnd) na transport naar prive haalt voor de inkoopprijs. In maand 5 (of straks maand 11) heb je er wel zicht op of je dat pand nog met winst gaat verkopen en heb je voldoende tijd om deze naar prive te halen als je geen zicht hebt op een koper.

Je moet even goed kijken naar de algemene bepalingen die op deze huurovereenkomst van toepassing zijn en hieraan refereren in je brief. De algemene bepalingen verwijzen vaak weer naar wetsartikelen in het BW. Dus bijv.: ''conform art. 6.7 van de alg. bep. is verhuurder verplicht de borg terug te betalen, indien dit niet binnen de in art. 6.8 genoemde termijn plaatsvindt dan geldt een boete conform art. 00:00 BW'' Is het toevalling een ROZ-huurovereenkomst?

Praat met de gemeente niet over omzetverhoudingen tussen productie/ showroom maar over verhouding m²'s productie/ showroom.

1) nee 2) als je slim bent geweest heb je dit zelf laten uitsluiten in de huurovereenkomst, zo niet dan ben je een hogere huurprijs overeen gekomen en wordt deze idd geindexeerd 3) in 2002 is de te indexeren basishuursom dan de huursom eind 2001 -/- het bedrag waarmee de huur in die huurtermijn werd verhoogd t.b.v. het inbouwpakket

In een ROZ-huurovereenkomst (www.roz.nl) geef je onder de bijzondere bepalingen aan af te wijken van de op onderhoud betrekking hebbende algemene bepalingen ROZ. Een standaard is hier niet voor.

Schoolvoorbeeld! Je adviseert de verhuurder (stellen vraagprijs, opstellen verhuurdersvriendelijke huurovereenkomst) en je laat de huurder jou betalen? Geen wonder dat de vastgoedwereld zo'n slechte naam heeft.

De bankgarantie is een zekerheid(je) die je als huurder aan verhuurder geeft t.b.v. nakoming van alle verplichtingen die je uit hoofde van de huurovereenkomst hebt, waaronder de eindoplevering.

Als huurder wordt je in NL beschermd, wat inhoudt dat je wettelijk gezien als huurder sterk staat t.o.v. een verhuurder. Deze laatste kan je alleen tussentijds het pand uit bonjouren o.b.v. bijvoorbeeld dringend eigen gebruik of t.b.v. projectontwikkeling op die locatie maar dan nog zal verhuurder moeite hebben om dat hard te maken. Als huurder ben je gewoon gebonden aan de huurovereenkomst, tenzij uit de bijzondere bepalingen anders blijkt en je de mogelijkheid hebt om op een of andere manier tussentijds op te zeggen. Zo niet, dan rest idd in onderhandeling te gaan met de nieuwe verhuurder, als je de huurovereenkomst wilt beeindigen dan zal de verhuurder hiervoor een schadevergoeding/ afkoopsom eisen (als hij al meewerkt). Als je een nieuwe huurder hebt maakt het de situatie iets makkelijker, maar je kunt deze niet zomaar indeplaatsstellen. Dat hangt af van de inhoud van de huurovereenkomst/ bereidheid verhuurder om hier aan mee te werken. Dat laatste hangt af van de kwaliteit van de nieuwe huurder, als jij bijv. Philips bent en je zegt tegen je verhuurder dat je DSB Groep indeplaatsstelt dan gaat dit niet werken. In jouw geval zou ik met de verhuurder afspreken dat jullie gezamenlijk een verhurend makelaar inschakelen om een goede nieuwe huurder te vinden en zodra die is gevonden jou van je huurverplichting laten ontslaan.