Huis kopen op de zaak of prive?

[500o]

Beste forumleden,

 

Ik ben van plan op termijn een huis te kopen. Nu heb ik zelf een BV waarvan ik de goodwill een tijdje terug verkocht heb.

Inkomsten van de goodwill lopen voor nog ca. 2jr door, verder heb ik geen activiteiten uit (heb hiernaast een normale baan).

 

Ik schets even het volgende scenario:

- koopwaarde huis ca. 300k

- gewenste eigen financiering tbv aankoop huis ca. 30% van de koopwaarde, oftwel 100k

 

Nu kan ik ervoor kiezen om de resterende 200k te lenen, zakelijk of prive. Prive is mijn eigen vermogen echter nihil, dus een lening bij de bank zonder eigen inbreng is onmogelijk. Nu denk ik eraan om via mijn eigen BV 100k te lenen en de resterende 200k via de bank te lenen, de voorwaarden voor het lenen via mijn eigen BV zijn me bekend en dit lijkt mij een aantrekkelijke optie.

 

1) Ik heb de pluspunten/nadelen voor zover mij bekend even op een rijtje gezet, hebben jullie aanvullende punten/advies?

2) Is het uberhaupt bijv. wel mogelijk om deze constructie op te zetten, immers heb ik nog steeds geen eigen geld wanneer ik via de BV leen?

3) Zijn er bijv. bepaalde eisen aan verbonden wanneer ik een huis zakelijk koop maar het eigenlijk 90% van te tijd gebruik als woonhuis ipv kantoor?

 

Zakelijke bedrijfshypotheek voor aanschaf bedrijfspand

Pluspunten:

- eventuele huurinkomsten zijn belast;

- kosten aftrekbaar;

- afschrijven WOZ waarde mogelijk;

Minpunten:

- BV heeft geen activiteiten meer, nog geen duidelijke expected cash flow na 02-2015 (bank kan hierom weigeren krediet te verstrekken)

 

Persoonlijk lening bij de bank

Pluspunten:

- lening aan mij privé via mijn BV(vaststellen zakelijke rente);

- eventuele huurinkomsten onbelast;

- rente aftrekbaar voor de IB

Minpunten:

- geen eigen geld, alleen indien lening van 100k via mijn BV;

- geen afschrijving op WOZ waarde;

- kosten tbv. onderhoud etc. niet aftrekbaar

 

Alvast hartelijk dank! :) :)

 

[Marcel Spruit R.I.P.]

Misschien mis ik iets, maar ik begrijp dat je een BV hebt die géén bedrijfsactiviteiten meer uitoefent, maar je zou de BV eventueel wel een woning willen laten aankopen zodat deze als kantoor kan dienen voor bedrijfsactiviteiten die er - zo begrijp ik - dus niet zijn.

Ik vermoed dat de woning daardoor voor minder dan 10% zakelijk gebruikt zal worden en daarom verplicht als privé vermogen gezien zal worden. Hoe een belastinginspecteur daar mee omgaat als de woning op naam van de BV staat, is een hele goede vraag.

[500o]

Thanks voor de reply. Je geeft aan voor minder <10%? Wat is doorgaans de regel? 50/50 (huis/kantoor) of zijn daar geen duidelijke regels voor?

 

Ik wil op termijn wel weer gaan ondernemen (doe nu wat consultancy opdrachten), maar het zijn geen continuous activiteiten dus de bank zou hier wellicht een issue van kunnen maken als er geen stabiele cash flow uit operations komt.

 

En stel dat ik 100k van mijn BV leen, kan de bank er een probleem van maken dat dit reeds een lening is en dat ik dus geen 2e lening via de bank kan krijgen? Ik weet niet hoe dit in werkelijkheid zit, kan mij namelijk ook voorstellen dat niemand kan weten dat jij dat bedrag van 100k 'eigen geld' reeds geleend hebt van je BV?

[Marcel Spruit R.I.P.]

De regel doorgaans is dat iets wat voor 90% of meer zakelijk gebruikt wordt, verplicht ondernemingsvermogen is, als het voor meer dan 10% zakelijk gebruikt wordt maar voor minder dan 90%, is het keuzevermogen (je mag kiezen of je het op de zaak zet of niet) en als het minder dan 10% zakelijk gebruikt wordt, is het verplicht privé-vermogen.

Voor auto's gelden dan nog voorwaarden mbt kilometers.

 

 

Een bank zal je vermoedelijk alleen geld lenen als je hen een hypotheekrecht verleent. In normaal Nederlands: Als ik de rente niet betaal dan mogen jullie mijn huis verkopen. Dat hypotheekrecht wordt ingeschreven in een hypotheekregister. Als jij 100k leent van je BV maar aan je BV géén recht van hypotheek verleent, zou dit voor de bank aantrekkelijk kunnen zijn. Immers, een huis van 300k waar maar 200k schuld op zit, daar lopen ze niet zo veel risico mee.

Ze zullen ook kijken naar je inkomen en de verwachte rentebetaling en of dat nog wel verantwoord is, maar hoe men daar tegenwoordig precies mee omgaat weet ik niet.

[Joost Rietveld]

Lees ook de visie van de fiscus op lenen van de BV aandachtig door.

 

Dan kom je sowieso tegen dat hypotheekstelling ook ten gunste van de BV vrijwel altijd aan de orde moet zijn.

Daarnaast aflossen volgens de nieuwe regels en de lening verplicht aanmelden bij de fiscus.

 

Succes

[500o]

Thanks voor de antwoorden :)

[Jenson]

Dan kom je sowieso tegen dat hypotheekstelling ook ten gunste van de BV vrijwel altijd aan de orde moet zijn.

 

"Sowieso vrijwel altijd een hypotheekstelling"

Kun je aangeven in welke paragraaf de Belastingdienst dat voorschrijft?

Ik lees namelijk alleen dat er "zekerheid wordt geboden door een gelijkwaardig onderpand aan te bieden".

 

In de situatie van TS waarbij 100.000 euro wordt geleend van de BV en de woning 300.000 euro waard is, is geen sprake van gelijkwaardig onderpand. Daarnaast schrijft de Belastingdienst niets over het verlenen van een hypotheekrecht. Ook niks over 1e recht van hypotheek, of 2e recht van hypotheek.

 

Ik neem aan dat een positieve/negatieve hypotheekverklaring, waarmee je zekerheid biedt dat de BV het recht van hypotheek krijgt zodra ze daarom vraagt, dus nog steeds voldoet?

[Joost Rietveld]

Dag Jenson,

 

Dat staat inderdaad niet expliciet genoemd, maar 21 belastingcontroles bij stamrecht BV's verder is wel duidelijk hoe de fiscus denkt. Als er geld uitgeleend wordt, dan moet de BV handelen als bank.

 

Vooral op het gebied van zekerheden en aflossen zijn ze scherp.

 

Paar voorbeelden:

 

BV leent alle gelden uit aan DGA voor (her)financiering eigen woning. Als de BV over 15 jaar moet beginnen met stamrecht of pensioenuitkeringen dan is een 30 jarige lening volgens de fiscus onzakelijk.

 

Een P/N hypotheekverklaring is geen zekerheid. Het verplicht de verkoper van de woning tot niets als de BV de verklaring niet opeist voorafgaand aan de verkoop. Alsdan kan de DGA de woning verkopen en zonder gevolgen het geld vrij besteden. Het is immers aan diezelfde DGA om de P/N hypotheekverklaring te effectueren.

 

Dus nee, hoewel de fiscus het niet expliciet omschrijft, staat het er impliciet wel.

 

Het is aan de (moedige) DGA om aan te tonen dat de lening op basis van louter een P/N hypotheekverklaring voldoende zakelijk geborgd is. Zeker zonder aflosschema en bijbehorende hogere rente, staat de DGA al op achterstand.

 

Ik ben het overigens niet eens met dit beleid omdat het geweld aandoet aan de positie van de DGA die niet vergelijkbaar is met een bankier. Omgekeerd kun je nl. stellen dat de BV een hoger rendement zoekt ipv de waardeloze 1,5% rente die zakelijk sparen oplevert. Vooralsnog ken ik geen signalen van de fiscus waarin dat argument meeweegt.

 

Voorzichtigheid is dus geboden of je moet dapper zijn en de confrontatie aan durven gaan voor het gerecht.

 

Groet

Joost

 

 

 

[Jenson]

Dag Jenson,

 

Dat staat inderdaad niet expliciet genoemd, maar 21 belastingcontroles bij stamrecht BV's verder is wel duidelijk hoe de fiscus denkt. Als er geld uitgeleend wordt, dan moet de BV handelen als bank.

 

Vooral op het gebied van zekerheden en aflossen zijn ze scherp.

 

Paar voorbeelden:

 

BV leent alle gelden uit aan DGA voor (her)financiering eigen woning. Als de BV over 15 jaar moet beginnen met stamrecht of pensioenuitkeringen dan is een 30 jarige lening volgens de fiscus onzakelijk.

 

Een P/N hypotheekverklaring is geen zekerheid. Het verplicht de verkoper van de woning tot niets als de BV de verklaring niet opeist voorafgaand aan de verkoop. Alsdan kan de DGA de woning verkopen en zonder gevolgen het geld vrij besteden. Het is immers aan diezelfde DGA om de P/N hypotheekverklaring te effectueren.

 

Dus nee, hoewel de fiscus het niet expliciet omschrijft, staat het er impliciet wel.

 

Het is aan de (moedige) DGA om aan te tonen dat de lening op basis van louter een P/N hypotheekverklaring voldoende zakelijk geborgd is. Zeker zonder aflosschema en bijbehorende hogere rente, staat de DGA al op achterstand.

 

Ik ben het overigens niet eens met dit beleid omdat het geweld aandoet aan de positie van de DGA die niet vergelijkbaar is met een bankier. Omgekeerd kun je nl. stellen dat de BV een hoger rendement zoekt ipv de waardeloze 1,5% rente die zakelijk sparen oplevert. Vooralsnog ken ik geen signalen van de fiscus waarin dat argument meeweegt.

 

Voorzichtigheid is dus geboden of je moet dapper zijn en de confrontatie aan durven gaan voor het gerecht.

 

 

Bedankt voor de toelichting met waardevolle ervaring uit de praktijk.

Weet jij of de fiscus in deze kwestie strenger naar stamrecht BV's kijkt dan naar gewone BV's met kapitaalreserve?

En als het van de BV geleende bedrag slechts een fraktie van de woningwaarde is, bijvoorbeeld 10%, wordt dan toch hypothecaire zekerheid vereist in de praktijk?

[Joost Rietveld]

Ervaring is dat BV's moet toekomstige fiscale verplichtingen zwaarder onder controle komen. BD wil immers haar toekomstige claims zeker stellen.

 

En ja, gelukkig zijn ze wel reëel in het stellen van die zekerheden. Nog geen idiote eisen gezien van de fiscus waarbij de verhouding tussen de noodzaak zekerheden te stellen en de kosten daarvoor uit verband liep.

 

Gr. Joost