overname horecapand, financieringsmogelijkheden

[xfifix]

Wij zijn twee jonge ondernemers in de ijsbranche, We hebben nu 5 jaar twee verkoopwagens op twee vaste standplaatsen en dit loopt heel goed! Het ijs maken we zelf. Voor alsnog is dit wel een 'extraatje'en hebben we hiernaast nog beide een parttime baan. Sinds twee jaar geleden hebben wij de droom om verder te gaan in het ijs en willen wij een eigen ijssalon beginnen. Het is echter alleen bij dromen gebleven en we zijn hier nog niet effectief mee aan de slag gegaan. We wilden eerst genoeg sparen.

 

Vorige week zaten we in ons stamcafé en deden de eigenaren ons een soort van aanbod. Ze vroegen of wij het niet zien zitten om de toko over te nemen en er wellicht een ijssalon/lunchroom van te maken. Nou dat is zeker iets om serieus over na te denken. Volgens hen is alles mogelijk, huren, kopen/gedeeltelijk kopen,

 

Het pand heeft een L-vorm van 3 verdiepingen met in de voorste blok het cafe, wc's en een zaaltje erachter. Daarboven op wonen de eigenaren zelf, grote woning met 5 slaapkamers. de andere blok bestaat uit appartementen, 1 appartement dat permanent verhuurd wordt en 5 vakantieappartementen die vrijwel het hele jaar bezet worden door (merendeels) vaste klanten.

 

De mogelijkheden:

- het hele pand overnemen (kopen) incl. appartementen

- alleen het eerste blok kopen, dus het café en het woonhuis

- alleen de onder verdieping (café en zaaltje) huren

 

We hebben het nog niet over prijzen gehad, daarvoor zouden we binnenkort eens samenzitten en zouden ze ons ook inzicht geven op de cijfers.

Ik zou graag eens van de kenners horen wat jullie hiervan vinden?

 

Als we zouden willen kopen (weinig eigen geld) waar kijkt een bank dan naar? Als je, bijvoorbeeld door jaarcijfers, kunt aantonen dat de hypotheek alleen al betaald kan worden uit het verhuren van de appartementen, is dat voor de bank een zekerheid waardoor ze sneller met je in zee gaan? Is er zonder eigen geld überhaupt wel een mogelijkheid tot kopen? We zijn echt leken op dit gebied en gaan ons nu dan ook verder verdiepen in het hele gebeuren.

 

als extra info, we wonen zelf in een koophuis twee straten verder op en willen hier het liefst ook gewoon blijven wonen.

 

Groetjes

[Marco van den Maagdenberg]

Wat financiering betreft kan ik kort zijn: zonder een behoorlijke eigen inbreng geen enkele kans op een bancaire lening. Dat geldt zeker voor horeca en/of verhuurd onroerend goed. Waar moet je dan aan denken? Minimaal 30/40 % totale investering.

 

Hebben jullie voor jezelf al een plan (ook financieel) gemaakt welke (on)mogelijkheden er zijn als je je plannen tenuitvoer wil brengen?

 

Waarom direct kopen en niet huren?

[Jean Ecogeneration]

Reken maar op minimaal 50% eigen geld bij horecapanden (recente case bij Rabobank van vastgoedondernemer met zeer goed rendement en flinke overwaarde op alle overige panden die ook bij de Rabobank gefinancierd waren).

 

Qua onderneming lijkt het me niet heel interessant tenzij het een A-lokatie is in de binnenstad of bij een touristische hotspot. Horecaondernemingen zijn zeer arbeidsintensief en leveren (tenzij op A-lokatie) over het algemeen een zeer matig rendement op. Houdt er ook rekening mee dat je personeel moet gaan inhuren (als je tenminste je verkoopwagens wil blijven bemannen).

 

Mijn ervaring is dat ijsverkoopwagens veel rendabeler zijn dan een gemiddelde "vaste" horecagelegenheid. Ik heb een paar klanten die tonnen per jaar omzetten met een verkoopwagen bij hun boerderij langs de Mergellandroute in Zuid-Limburg. De voordelen zijn legio: lage kosten, weinig investeringen/risico, hoge winstmarge, winter en regendagen vrij om andere dingen te doen.

Als ik jullie was zou ik misschien eerder investeren in betere lokaties voor je verkoopwagens.

 

Het kan wel interessant zijn als de aankoop prijs van het onroerend goed voldoende laag is. Maak gebruik van de huidge malaise. Een niet op een A-locatie gelegen café is bijna onverkoopbaar op dit moment (tenzij de verkoper bereidt is te financieren).

[xfifix]

Bedankt voor jullie reacties!

 

Onze twee verkoopwagen draaien zeer goed, en inderdaad in Zuid Limburg ;)

Ene staat langs de rijksweg aan de ingang van een bekend wandelgebied en de ander in het centrum van Valkenburg.

In de winter met de kerstmarkt verkopen we dan warme wafels.

Het is alleen jammer dat het zo seizoensgebonden is en we daarom nog onze vaste baan erbij moeten houden. We houden in principe genoeg over om te 'overwinteren' maar we hebben een bouwval van een huis gekocht die we met en met aan het opknappen zijn. Dus iedere euro die binnenkomt wordt op dit moment geïnvesteerd in de bouw van een bedrijfsruimte (garage) in onze tuin. Hierin komt onze ijskeuken en zullen de verkoopwagens gestald worden komende winter.

Onze verkoopwagen worden voor 75% bemant door personeel, mijn vriend is dagelijks uren bezig met ijs draaien, bestellingen, inkoop etc... en ik werk de zomer gewoon door bij mijn baas en zorg daarnaast voor onze twee kinderen.

 

Ik merk alweer dat ik te snel vol van het idee was en de beren op de weg niet zag wat betreft de overname. Ik zal eerlijk zeggen dat ik nog geen idee heb van cijfers etc... dus daar kan ik geen zinnig woord over zeggen. We gaan in ieder geval wel eens praten erover. De eigenaren zijn mijn ouders 'beste vrienden' dus ik ga ervan uit dat ze hierover ook eerlijk zullen zijn.

 

Marco je vraagt waarom meteen kopen en niet huren? We hadden zelf ook het idee om (zou het wat worden) eerst te huren, maar wilde gewoon eens weten of er überhaupt mogelijkheden tot koop zijn in ons geval. Ik dacht alweer te rooskleurig, namelijk dat als we zouden kunnen aantonen dat we met de huur van de appartementen en het woonhuis de hypotheek zouden kunnen betalen, de kans groot zou zijn op een financiering.

 

Maar stel we zouden ons huis zouden verkopen en voor (ongeveer) hetzelfde geld de helft van de zaak kunnen kopen (dus cafe, zaal en woning erboven) dan zou het wel gaan toch?