Is (toegestane) onderhuur bedrijfsruimte belastbaar?

[TCS]

Ik heb al een berg gelezen op het forum en op google, maar kan het antwoord niet echt vinden.

 

Ik huur al geruime tijd een bedrijfsruimte. In de huurovereenkomst staat dat ik de ruimte mag onderverhuren.

 

Nu heb ik een concullega die de helft van de ruimte zou willen huren. De huur is all-in dus dat is simpel te delen door de helft.

 

Als ik de helft van de huur factureer aan de concullega, moet ik daar dan BTW over berekenen? De huisbaas berekend BTW bij de huur.

 

Maar wat ik me vooral afvroeg is of ik over de doorberekende huur belasting moet betalen. Als ik hem de helft laat betalen en ik moet daar vervolgens belasting over betalen, schiet ik er niet al te veel mee op...

 

Wellicht kan iemand hier enig licht op laten schijnen?

 

Groet,

 

Stephan

[Joost Rietveld]

Dag Stephan

 

Is jouw onderhuurder ook een BTW ondernemer? Of verricht hij/zij al dan niet deels vrijgestelde prestaties voor de BtW?

 

En ja, de huur is bij jou belast in de winst uit onderneming. Maar uiteraard schiet je hier iets mee op. Hangt af van het IB tarief waar je in zit, maar het voordeel is in elk geval dat je de helft minder huur betaalt minus het IB tarief.

 

Groet

Joost

[TCS]

Hallo Joost,

 

Bedankt voor je snelle reactie!

 

De onderhuurder is een BTW ondernemer ja.

 

Maar als ik daar belasting over moet betalen, zou ik dus de huur voor de onderhuurder met 42% moeten verhogen om daadwerkelijk allebei de helft te betalen?

 

Als ik de helft af moet dragen schiet ik er niet heel veel mee op. De bedoeling was juist dat we de kosten gelijkwaardig zouden verdelen...

 

Groet,

 

Stephan

[Joost Rietveld]

Even rekenen. Situatie nu, stel,

 

Jij betaalt 1000 per maand. Fiscaal (na aftrek 14% MKB winstvrijstelling) is dat een last van 860. Fiscus betaalt 42% IB plus 5% ZVW mee is 47% voordeel. Over 860 is 404 euro. Netto betaal jij dus nu 1000 min 404 = 596 euro.

 

Nu komt de onderhuurder erbij:

Nu factureer jij (idd met BTW) 500 aan je onderhuurder. Jouw brutolast daalt naar 500 (1000 - 500)

 

Fiscaal is dat min 14%, dus 430. Fiscaal voordeel 47% over 430 = 202. Netto last is 500 min 202 = 298.

 

Jouw onderhuurder betaalt jou 500. Stel ook even min 14% mkb winstvrijstelling en ook 47% IB+ZVW maakt netto voor hem 298.

 

Dan kom je dus netto gelijk uit en dat is wat je beoogt. Prima deal dus,

 

Groet

Joost

[GvWoerden]

Dag Stephan

 

Is jouw onderhuurder ook een BTW ondernemer? Of verricht hij/zij al dan niet deels vrijgestelde prestaties voor de BtW?

 

En ja, de huur is bij jou belast in de winst uit onderneming. Maar uiteraard schiet je hier iets mee op. Hangt af van het IB tarief waar je in zit, maar het voordeel is in elk geval dat je de helft minder huur betaalt minus het IB tarief.

 

Groet

Joost

 

Hallo Joost,

 

Zoekend naar een antwoord kwam ik jouw bovenstaande vraag tegen. Wat geldt voor degene die de oorspronkelijke vraag stelde geldt niet voor onze situatie. Wellicht dat je het voor ons ook kan verduidelijken?

 

In ons geval gaat het om een situatie waarbij de hoofdhuurder wel een BTW-belaste dienst levert en de onderhuurder geen BTW-belaste dienst levert. Is het in dit geval mogelijk dat de hoofdhuurder over de volledige huursom BTW betaald en verrekend (huurcontract 1) en de onderhuur aan de niet-BTW-plichtige partij onbelast is (huurcontract 2)?

 

Ik hoop dat je ons kan helpen.

[Marcel Spruit R.I.P.]

De hoofdregel bij verhuur van onroerend goed is dat het vrijgesteld van btw gebeurt. De consequentie daarvan zou zijn dat de btw op investeringen en onderhoud aan dat onroerend goed niet teruggevraagd kan worden en daarom is er de uitzonderings-situatie mogelijk.

 

De uitzonderingssituatie (die zeer veel wordt toegepast) is dat verhuurder en huurder samen afspreken dat ze WEL btw op de huurprijs doen. De voorwaarde daarvoor is dat de huurder de ruimte gebruikt voor activiteiten waardoor minimaal 90% van de btw aftrekbaar is. Met andere woorden, als je de ruimte gebruikt voor de productie van ijsjes, heb je recht op aftrek van btw en mag je dus btw-belast gaan huren. Als je de ruimte gebruikt voor een kinderopvang of een bankfiliaal, heb je geen recht op aftrek van btw en mag je ook niet btw-belast huren.

 

 

In jouw geval is het zo dat de onderhuurder geen recht heeft op aftrek van btw, dus het is niet toegestaan om onroerend goed aan hem/haar te verhuren en daarbij btw in rekening te brengen. De huur die huurder (jij) aan onderhuurder in rekening brengt zal dus vrijgesteld van btw moeten zijn.

Dat brengt met zich mee dat jij (huurder) een deel van de ruimte niet meer voor btw-belaste prestaties gebruikt. Immers, een deel van de ruimte gebruik jij om vrij van btw onder te verhuren.

Als het onderverhuurde deel groter is dan 10% van de ruimte, voldoe jij ook niet meer aan de regel dat je de ruimte moet gebruiken voor activiteiten waarvoor minimaal 90% recht op aftrek van btw geldt. Dat zou betekenen dat jij met je verhuurder om de tafel moet om de huur voortaan vrij van btw af te gaan tikken. De verhuurder zal daar ook wel het zijne van denken.

 

 

Echter, wedervraag, is hier wel sprake van huur en onderhuur? In de omzetbelasting worden alledaagse begrippen soms net iets anders ingevuld, en dat kan nog wel eens schelen. In een besluit uit 2009 geeft de staatssecretaris aan dat btw-belaste verhuur mogelijk is bij een 'economisch zelfstandig te exploiteren deel van een onroerende zaak, denk bijvoorbeeld aan een unit in een bedrijfsverzamelgebouw'.

 

Ik weet niet wát de onderhuurder bij jou wil gaan huren, maar als dat niet economisch zelfstandig te exploiteren is, bijvoorbeeld omdat het om een werkplek, of om niet-afsluitbare opslagruimte gaat, dan is deze hele kwestie niet 'im frage' en verleen jij gewoon een dienst die tegen het normale btw-tarief belast is.

 

Kortom, wat je voorstelt, kan niet.

 

[edit] PS: had ik al gezegd dat ik de btw helemaal fantastisch vind?

[GvWoerden]

Mooi dat je BTW helemaal fantastisch vindt, ik vind het vooralsnog vrij lastig. Ook alvast bedankt voor je antwoord. Ik hoop dat je (of iemand anders) kan meedenken aan een oplossing als ik de situatie verder verduidelijk.

 

Daar gaat ie!

 

1. Het gaat zoals gezegd om 2 bedrijven. Het eerste bedrijf levert webdesign-diensten (eenmanszaak, aardige omzet, BTW-plichtig). Het tweede bedrijf levert huiswerkbegeleiding/bijles op een externe locatie en heeft een (nog niet bijster succesvolle) start gemaakt op deze nieuwe locatie. Deze nieuwe locatie wordt gebruikt voor zowel het ontvangen van klanten (=leerlingen) alsook als kantoor voor de organisatie en administratieve verwerking van de werkzaamheden op de andere (reeds succesvolle) locatie. De externe/erste locatie voor huiswerkbegeleiding wordt ons kosteloos ter beschikking gesteld, hier is dus geen huurovereenkomst, slechts een gebruiksovereenkomst.

 

2. Het gaat voor de gehuurde bedrijfsruimte om gezamenlijk gebruik van een ruimte die bestaat uit twee delen die niet afsluitbaar zijn (praktisch zijn het dus twee ruimtes, maar er is een grote opening die niet afsluitbaar is). Vanwege de aard van de werkzaamheden werken de bedrijven prettig langs elkaar heen; de hoofdgebruiker (bedrijf 1) werkt in principe aan het begin van de dag (9.00-15.00), de medegebruiker alleen in de middagen (14.30-18.00). Met wederzijdse goedkeuring wijken we af en toe van die tijden af.

 

3. De onderhuurder biedt in principe een van BTW vrijgestelde dienst, maar dit is een uitzonderingsgeval waarbij ervoor gekozen kan worden om wel BTW-belast te werken (zie vrijstelling in het onderwijs).

Dit zal echter goeddeels van de omzet afgaan aangezien de tariefstelling vrij concurrentiegevoelig is. Als de enige optie blijkt te zijn dat over de dienst BTW berekend zal gaan worden, kunnen we dit niet of in ieder geval niet volledig aan onze klanten doorberekenen.

 

In dit geval ben ik overigens de onderhuurder en is de situatie al een feit. Er is mij dus zeer veel aan gelegen om tot een werkbare oplossing te komen... Op basis van wat je schreef denk ik aan de volgende twee oplossingsrichtingen:

 

Oplossingsrichting 1:

Volgens mij ligt de crux in wat je schrijft over het 'niet economisch zelfstandig te exploiteren' van de ruimte. bedrijf 2 heeft geen expliciet eigen deel van het pand. Is het mogelijk de verhouding tussen bedrijf 1 en 2 te zien als een gebruiks-relatie oid, ipv een huurder-verhuurder relatie?

In het geval dat de situatie inderdaad zo is dat we werkplekken huren binnen het pand, zoals je in je laatste zin schrijft (en het dus een dienst is ipv een huurrelatie), dan zal daar per definitie BTW over gevraagd moeten worden, neem ik aan?

 

Is het dan (zoals het me nu voorkomt) zo dat het (indien mogelijk) gunstig is om op deze nieuwe locatie BTW te heffen over onze dienst, zodat we dit bij de gebruiksovereenkomst kunnen terugverdienen?

 

Oplossingsrichting 2:

Als dat niet het geval is; gaat de 90% regel dan sec om de in het pand verdiende omzet van beide bedrijven (de bulk van de omzet van bedrijf 2 wordt op de andere vestiging verdiend)?

Er is geen formele onderverdeling te maken welk deel van de ruimte aan het ene bedrijf is toe te schrijven en welk deel aan het andere bedrijf.

Als onze dienst niet fors aantrekt zou het overigens kunnen dat we niet boven de 10% omzet uitkomen van de in het pand verdiende omzet. Maar dat is natuurlijk niet waar we naar streven...

 

 

Voor beide oplossingsrichtingen vraag ik me af of het mogelijk is om een deel van de klanten BTW-vrijgesteld te bedienen (de klanten op de eerste locatie) en een deel wel BTW-belast. Hoewel de dienst op beide locaties vergelijkbaar is, kunnen we de exacte inhoud van de dienst en het contract wel differentieren.

 

 

Overige oplossingsrichtingen wil ik nog niet aan denken, dus ik hoop dat je kan aangeven dat bij voorkeur de eerste in ons geval opgaat.

 

vriendelijke groet!

 

 

[link ingebouwd - mod]

[Marcel Spruit R.I.P.]

Ik citeer weer even dat zelfde besluit uit 2009 waarbij ik wat woorden vet maak:

 

Van de “verhuur” van een onroerende zaak is sprake als de eigenaar van een onroerende zaak (de verhuurder of de onderverhuurder) aan een huurder onder bezwarende titel (d.w.z. tegen ontvangst van een vergoeding (huur)) voor een overeengekomen tijdsduur het recht verleent om een (gedeelte van een) onroerende zaak exclusief te gebruiken[1]. Met “exclusief gebruik” wordt bedoeld dat de huurder de onroerende zaak mag gebruiken als ware hij de eigenaar van de zaak en het recht heeft om iedere andere persoon van het genot van dat recht uit te sluiten.

 

Als ik jou goed begrijp, gaat het om één ruimte, met een tussenwand met een grote opening erin, die 's tot pakweg 15:00 met name gebruikt wordt door hoofdhuurder (de webbouwer) en vanaf pakweg 15:00 met name gebruikt wordt door de onderhuurder (huiswerkbegeleider), maar waarbij de huiswerkbegeleider zeker niet het exclusieve gebruiksrecht van het pand heeft. Zie ik dat goed?

 

De eerste vraag is denk ik of hier dan wel sprake is van verhuur in de zin van de btw. Ik ken de exacte situatie niet, maar ik krijg sterk de indruk dat je dit geen verhuur kan noemen als je eigenlijk van 15:00 tot 18:00 gebruik maakt van de ruimte waar de webbouwer dan zelf ook aan het werk kan zijn.

Dan kom je inderdaad bij 'oplossingsrichting' 1 uit, en is de dienst belast met 21% btw.

 

 

Hoe dat 90%-criterium precies bekeken wordt, wordt overigens niet aangegeven in het besluit, wellicht valt dit uit rechtspraak te halen. Ik kan me voorstellen dat een inspecteur kijkt naar het aantal uren van de dag dat de ruimte voor activiteit A respectievelijk activiteit B gebruikt wordt. In beginsel kijkt men naar het aantal vierkante meters, maar bij afwisselend gebruik van dezelfde ruimte is dat geen oplossing.

 

 

Dat je de btw op de huur niet kan terugvragen zou voor mij niet direct een reden zijn om mijn activiteiten dan maar belast aan te gaan bieden. Je kunt nu immers de btw op alle andere kosten (op je andere locatie) ook niet terugvragen en dat heeft je er ook niet toe gezet om te kiezen voor belaste prestaties. Als het goed is, komt er op die nieuwe locatie (uiteindelijk) meer binnen dan er uitgaat (in termen van geld). Als je dan kiest voor btw-belast presteren, leidt dat tot een netto afdracht aan btw. Daar heb je pas wat aan als je bij een flinke investering (stel je koopt 20 computers) de btw kan gaan terugvragen, tot die tijd is het geld dat weglekt.

 

 

 

[GvWoerden]

 

Dank voor je heldere en snelle uitleg. Ik struikel af en toe over het wollige juridische lingo in wetteksten, maar het citaat met de vetgemarkeerde delen en jouw interpretatie lijkt inderdaad exact op ons te slaan.

De overeenkomst tussen de bedrijf 1/ 'de huurder' en bedrijf 2/'de gebruiker' moet dan dus nadrukkelijk als een gebruiksovereenkomst gedefinieerd zijn. De betaling voor het gebruik moet dan met een normale factuur (incl. BTW) door bedrijf 2 aan bedrijf 1 bekostigd worden.

 

Pas als blijkt dat deze oplossingsrichting niet mogelijk is, wordt de 90% eis toch pas relevant? Zo lang er niet formeel gehuurd wordt is het aan de huurder vrij om facturen te sturen aan andere partijen incl. BTW, ongeacht of die partij zelf BTW kan terugvorderen of niet.

 

Heb je het idee dat dit zo klopt?

 

vriendelijke groet,

Geert

[Marcel Spruit R.I.P.]

Afgaande op jouw uitleg, heb ik inderdaad de indruk dat hier geen sprake is van 'verhuur van onroerend goed' zoals dat in de omzetbelasting opgevat wordt, met name omdat er geen exclusief gebruiksrecht is. Als je het zekerder wil weten, laat je iemand met kennis van de btw de situatie ter plaatse bekijken, en als je het echt zeker wil weten, leg je het schriftelijk voor aan een inspecteur.

 

En inderdaad, verhuur van werkplekken of andere dienstverlening is belast met 21%, ongeacht of de huurder die btw kan terugvragen of niet.

[Marcel Spruit R.I.P.]

Toevoeging: het eerder genoemde besluit uit 2009 is geactualiseerd met een besluit van 19 september 2013, BLKB 2013/1686M. Voor dit specifieke geval is er volgens mij niks veranderd, maar voor iedereen die dit forum als kennisbank gebruikt is het toch wel leuk om bij het juiste besluit uit te komen.