BTW terug vragen met terugwerkende kracht over 2011 en 2012

[geny]

Ik huur een loods bij een startende onderneming ze hebben nooit BTW gerekend over de huur. nu is mij gevraagd de BTW die dus alsnog gerekend word ,over 2011 en 2012 met terugwerkende kracht terug te vragen bij de belastingdienst het gaat over een fors bedrag. Ik vraag me af of hier voor mij risico"s aan zitten en welke voor en nadelen de verhuurder hier van heeft.

 

[Eric Mulders]

Wat is de gedachte hierachter?. Verhuur is standaard een BTW-vrijgestelde prestatie tenzij verhuurder en huurder opteren voor belaste verhuur. Dit wordt in de huurovereenkomst opgenomen en verzocht bij de inspecteur. Ga je nu achteraf de huurovereenkomst aanpassen?

 

(Overigens is in de toekomst aftrek alleen maar mogelijk als jouw bedrijfsactiviteiten nagenoeg geheel uit belaste prestaties bestaan).

[geny]

er staat inderdaad in de overeenkomst dat het vrijgesteld is van BTW. Ze hebben bezoek gehad van de belastingdienst en boekonderzoek gehad. en daarna kwam deze vraag naar ons.

[mmint]

Is de BTW jou alsnog in rekening gebracht? Heb je hier een factuur van? Wat staat er op die factuur?

 

Zij boekenonderzoek en jij betalen? Heb je zelf al met de belastingtelefoon gebeld?

[Roel J]

Waarschijnlijk heeft hun eigen adviseur (die mogelijk speciaal is ingehuurd voor het boekenonderzoek) vastgesteld dat jou verhuurder hier belangrijke besparingen laat liggen en komt dit niet uit de hoed van de belastingdienst, maar dat terzijde..

 

Het voordeel voor de verhuurder is dat als hij belast verhuurt mag hij de btw op alle (onderhouds)kosten aan het pand ook als voorbelasting aftrekken, als een pand onbelast verhuurd word mag dat niet. waarmee zijn kosten dan dus 21% hoger zijn.

Je kunt er van uitgaan dat hier in de huurprijs ook rekening mee gehouden is.

 

Als je de informatie op de site van de belastingdienst over de keuze voor belaste verhuur nog niet gelezen hebt zou ik dat alsnog even doen, dat helpt mogelijk bij het bepalen je eigen beeld. Belangrijkste eis is (zoals Eric hierboven al zegt) dat jij vrijwel uitsluitend (90%) belaste prestaties levert en dus nagenoeg alle btw kan terugvragen als voorbelasting.

 

In dit geval staat in het huurcontract dat er vrijgesteld word verhuurd, je bent dus in formele zin niet verplicht om mee te werken, belaste verhuur word normaal gesproken bij aanvang overeengekomen en dan gemeld aan de belastingdienst.

 

Als je meewerkt aan het verzoek, hoeft dat voor jou niet nadelig te zijn maar er zijn wel een aantal belangrijke aandachtspunten.

Het verzoek moet gezamenlijk ingediend worden en het grootste risico voor jou is dat aan jou de voorbelasting met terugwerkende kracht tot 2011 word geweigerd. Eén van de (algemeen geldende) voorwaarden voor het recht op voorbelasting is dat in de juiste periode word teruggevraagd op de aangifte. Ik verwacht hier niet direct problemen mee als de belastingdienst de terugwerkende kracht toekent, maar het is wel belangrijk het voorbehoud in je afspraken met de verhuurder te maken dat je alleen hoeft te betalen als de belastingdienst jou ook het recht voorbelasting toekent voor de periode 2011 / 2012.

 

Als de belastingdienst toestemming geeft voor belaste verhuur dan maakt het voor jou weinig verschil anders dan dat je elke maand 21% meer betaald aan de verhuurder en je kunt die btw pas weer terug krijgen via je btwaangifte (meestal per kwartaal).

 

Een ander aandachtpuntje, als je het contract toch tersprake is, je mag er van uitgaan dat de huurprijs is berekend op de waarde van het pand, maar ook op de verwachte onderhoudskosten, de huurprijs is (mede) gecalculeerd op basis van onderhoudskosten incl btw. Door de wijziging naar belaste verhuur kan de verhuurder dus nu zijn onderhoudskosten flink verlagen, hij krjgt de btw nu immers terug. Een (kleine) huurverlaging zou dus wellicht onderhandelbaar zijn.

 

Als ik het even zwart wit samenvat met jou medewerking zijn er vooral risico's / nadelen voor jou

- Je loopt een (klein) risico dat jou de voorbelasting word geweigerd omdat die te laat word geclaimd.

- Door de belaste verhuur stijgen jou maandelijkse uitgave met 21%, die 21% krijg je wel terug maar bij kwartaal aangifte pas maanden later.

- In de huurprijs is ook enigszins rekening gehouden met onderhoudskosten incl btw, door de wijziging worden de kosten van de verhuurder lager, maar jou huurprijs wijzigt niet. nu is de component onderhoud in bepaling van de huurprijs niet het grootst maar hij is er wel.

 

Op zich is de impact van deze punten wat mij betreft niet zo groot dat je niet moet mee werken maar alles bij elkaar zou ik het dus wel redelijk vinden als de verhuurder jou ook wat tegemoet met ofwel een éénmalige vergoeding of een structurele huuraanpassing als "beloning" voor je bereidheid mee te werken en ter dekking van de bovengenoemde nadelen. Alleen de eis dat jou ook voorbelasting toegekend moet krijgen over 2011 en 2012 is een hele belangrijke op te nemen als voorwaarde.

Welke tegemoetkoming of huurverlaging voor de andere 2 puntjes redelijk zou zijn durf ik niet in te schatten, dat is niet mijn expertise.

 

 

 

 

[geny]

Wat ik begrepen heb is dat ze de BTW van de onderhouds kosten wel teruggevraagd hebben en over de huur geen BTW gerekend hier zijn ze dus scheef gegaan begrijp ik. Wat gebeurt er met de verhuurder als ik het niet tereugvraag?

[Eric Mulders]

Wat ik begrepen heb is dat ze de BTW van de onderhouds kosten wel teruggevraagd hebben en over de huur geen BTW gerekend hier zijn ze dus scheef gegaan begrijp ik. Wat gebeurt er met de verhuurder als ik het niet tereugvraag?

 

Voor de verhuurder verandert jouw niet-terugvragen niets. Die zal - zoals ik uit jouw verhaal opmaak - BTW af moeten dragen. Voor jou gaat de huurprijs omhoog en kun je dit eventueel in mindering brengen.

 

Ik weet niet wat jouw band met de verhuurder is maar kijk liever naar je eigen situatie en let even op de opmerking van Roel Jongman "Alleen de eis dat jou ook voorbelasting toegekend moet krijgen over 2011 en 2012 is een hele belangrijke op te nemen als voorwaarde" !!!.