Dringend advies bestemmingsplan nodig!

[Casint]

Ik ben dringend op zoek naar enkele goede suggesties/ideeën...

 

Situatie:

Na een jaar in een (tijdelijk) bedrijfspand te hebben gezeten hebben we eindelijk iets fatsoenlijks gevonden. Dit komt mooi uit omdat het huidige pand eind 2005 gesloopt wordt. Ik kan uitsluitend op een industrieterrein terecht vanwege machine-lawaai. Productie heb ik in eigen beheer.

 

De milieuvergunning is rond, alleen nu komt de gemeente met een volgend probleem:

- Ik verkoop (via internet) meubels aan zowel particulieren als aan bedrijven/bibliotheken e.d.

- Deze meubels worden na bestelling zonodig op maat gemaakt en bij de klant afgeleverd. Er vind geen directe verkoop in het bedrijfspand plaats.

- Volgens de gemeente is elke verkoop aan particulieren detailhandel, dus ook als er geen winkel is, geen kassa en alleen op afspraak een klant langs kan komen. Detailhandel is verboden op het industriegebied, dus ik kan mij alleen vestigen als ik aannemelijk kan maken dat ik mij echt hoofdzakelijk op de zakelijke markt ga richten.

 

De bedoeling is wel dat er steeds meer aan winkels/bibliotheken e.d. wordt geleverd, maar het particuliere deel is niet volledig af te stoten, omdat veel kleine orders een stuk veiligheid bieden wat enkele grote orders niet doen.

 

Blijkt op den duur dat er toch voor de helft aan particulieren wordt verkocht, dan gaat de tent op last van de gemeente dicht.

 

Vraag:

Zijn er bepaalde rechten waar ik naar kan verwijzen? Heeft iemand een idee over hoe er zonder regels te overtreden toch ook aan particulieren kan worden verkocht? Het pand is al gekocht, nog niet gebouwd.

 

Een optie uit onze eigen brainstormsessie is een 2e bedrijf die alle particulier bestelde meubels bij Castor besteld, en doorverkoopt aan de klant. Dit 2e bedrijf vestigd zich dan ook niet op een industrieterrein, sterker nog, het hoeft alleen op papier te bestaan. Ongetwijfeld zitten hier ook haken en ogen aan...

 

Iemand zinvolle suggesties? Bij voorbaat dank...

[Merkava]

Als een tweede bedrijf de website beheert ben je eruit denk ik.

Deze zou je op het huisadres kunnen vestigen.

 

Misschien kun je iets met een interieuradviesburo.

 

De KvK zou je trouwens ook verder moeten kunnen helpen.

 

Verder is het zo dat elke groothandel een klein deel van zijn omzet uit particuliere verkoop mag halen, ik meen 5%.

De meesten willen dit niet vanwege het feit dat groothandel meestal dozen schuiven is, terwijl een particulier een stukje aandacht verwacht.

[Casint]

Als ik aannemelijk kan maken dat ik 85+% aan bedrijven verkoop / ga verkopen is het geen probleem, maar dit wordt ook zeker gecontroleerd, desnoods aan de boekhouding. Om een dubbele boekhouding te gaan voeren vind ik wat ver gaan...

 

Mocht ik dit niet halen dan zal ik erg creatief moeten worden. De informatie die ik uit het forum hoop te halen betreft dan ook vooral wat ik vanaf huis mag/moet in zo'n situatie...

 

Ik wil nog contact zoeken met de KvK, maar uit een gesprek met de gemeente (vanochtend) kreeg ik toch een dringend advies om morgen (i.v.m. college-vergaderingen) al een verzoek tot vrijstelling in te dienen... onderbouwd dus dat ik geen detailhandel ben.

 

Misschien heeft iemand nog argumenten? Geen winkel. Geen kassa aanwezig. Klanten kunnen alleen op afspraak komen. Geen concrete verkoop ter plaatse.

[evendenken]

Mocht ik dit niet halen dan zal ik erg creatief moeten worden. De informatie die ik uit het forum hoop te halen betreft dan ook vooral wat ik vanaf huis mag/moet in zo'n situatie...

Zoals al gemeld lijkt het in het leven roepen van een extra onderneming die de verkoop aan particulieren regelt, de enige oplossing. Of een andere plek maar ik krijg niet het idee dat je dat wilt.

Misschien heeft iemand nog argumenten? Geen winkel. Geen kassa aanwezig. Klanten kunnen alleen op afspraak komen. Geen concrete verkoop ter plaatse.

Tja en daar maak je een denkfout, een webwinkel is detailhandel. Ook ik heb geen kassa geen winkel enz enz maar wordt toch aangemerkt als detailhandel.

 

Van huis uit kun je als adviesburo eigenlijk alles doen.

 

VrGr

[2thePoint]

Open een nevenvestiging...op een postbus, die gaat dan de webverkoop doen...

Op lokatie lever je dan aan bedrijven en aan de nevenvestiging...

[Merkava]

Beetje off topic

 

Volgens de huidige regelgeving moet b.v. een duitse site eigenaar die verkopen doet in nederland, hier zijn btw afdracht doen.

Dus er moeten meer website eigenaren zijn die hier (in Nederland) niet gevestigd zijn maar hier wel btw afdracht doen.

[Casint]

Is het toegestaan een 2e bedrijf te starten enkel uit een postbus, of moet hier ook een fysiek (huis)adres aan gekoppeld zijn?

[evendenken]

Het grootste bezwaar is dat ze geen particulieren op het bedrijvenpark willen, en vandaar de (voor iedereen geldende) regel dat er geen detailhandel mag vestigen op dit terrein.

Dit had ik niet begrepen. Het probleem leek te zijn dat je aan particulieren levert vanuit het pand, maar het punt is als ik het goed begrijp dat je particulieren nu niet kunt toelaten om meubelstukken te bekijken. En dat gaat vanuit huis ook niet lukken of men moet van een plaatje kopen.

 

Welke oplossing je ook gebruikt het blijft een trucje. Zou je wel een ondernemer met potentiele klanten mogen rondleiden? Dus jij hebt een afspraak met het (eigen) adviesburo en die neemt 'toevallig' maar in ieder geval op eigen initiatief klanten mee.

 

VrGr

[Merkava]

Een showroom mag wel ?

Dan kunnen ze in de hoek onder het genot van een kop koffie bij een pc bestellen :D

 

Een andere optie is een winkeltje te huren voor particulieren.

Het is misschien niet verkeerd om die te scheiden van de zakelijke klanten.

 

Er zit daar toch nog een soort meubelboulevard, waar je onder een voetgangersbrug doorrijd ?

[Casint]

Een showroom mag in feite niet, aangezien dit klanten (particulieren) richting bedrijvenpark lokt. Dit is in zekere zin op te lossen door de showroom 'opslagruimte' te noemen, we moeten toch ergens stofvrij meubels kunnen neerzetten. Dat je er toevallig ook naar kunt kijken...

 

In een winkelpand mag ik wel verkopen, maar geen zaagmachines plaatsen. Twee panden zou de enige volledig correctie oplossing zijn... maar niet betaalbaar.

 

De regel zegt dat ik >> niet mag verkopen aan particulieren << omdat dat detailhandel betekend en dus particulieren naar het bedrijvenpark lokt. Een advertentie in de lokale krant is dus ook suïcide.

 

Ik probeer vrijstelling te krijgen om wel af en toe aan een particulier te mogen verkopen, het is aannemelijk dat dit kan lukken, maar dan moet het (uit de boekhouding) wel blijken dat het ook echt 'af en toe' is.

[nonex.nl]

Begrijp ik goed dat het in het bestemmingsplan is opgenomen dat er geen detailhandel gevestigd mag worden? Is de gemeente ook eigenaar van het bedrijvenpark, of is dit in handen van derden (ontwikkelingsma, beheersma)? In dat geval zou het nuttig kunnen zijn om na te gaan wiens wens het precies is, en te kijken of de gemeente anders een art. 19 procedure wil volgen (uitzondering op bestemmingsplan).

 

 

[Casint]

Idd, volgens het bestemmingsplan is detailhandel niet toegestaan. Ik ga sowieso om vrijstelling vragen, krijg ik dit niet heb ik zeker een groot probleem, krijg ik het wel (waar ik vanuit ga) dan houdt vrijstelling in dat er zo nu en dan iets aan een particulier verkocht mag worden.

Vrijstelling is niets meer dan een gedoogbeleid op kleine schaal. Half om half zakelijk/particulier is ook met vrijstelling uitgesloten.

[Edward]

In het kort: Het pand is al zo goed als gekocht, dus dat zal zo blijven.

Een webwinkel is detailhandel, maar ik geloof niet dat de gemeente ook al zo modern is ingesteld. Het grootste bezwaar is dat ze geen particulieren op het bedrijvenpark willen, en vandaar de (voor iedereen geldende) regel dat er geen detailhandel mag vestigen op dit terrein.

 

Mag je als adviesbureau ook handeldrijven vanuit huis?

Bij wijze van spreke: Mag 'Castor interieurontwerp' meubels van Castor Houtbewerking kopen en doorverkopen aan particulieren?

 

Het betreft hier dan ook geen verkoop van eigen product meer maar het verhandelen van ingekochte producten. Of is postorder wel meer toegestaan vanuit huis?

 

 

Vergeet het maar. Gemeenten controleren hierop. Dit is zelfs onlangs nog in het nieuws geweest. Ook websites worden afgespeurd door gemeenten.Verkoop vanuit huis, begin er niet aan tenzij het woonhuis een combinatiebestemming van woon/winkelpand heeft. Anders kun je vanuit daar beter geen diensten aan particulieren aanbieden. Wat je natuurlijk wel kunt doen is Castor interieuradvies vanuit huis opstarten als adviesburo en op de website van Castor de voorbeelden opnemen en de mogelijkheid om info in te winnen waar de meubelen verkocht worden. Over de verkoop zou je eventueel met een bevriende detaillist afspraken kunnen maken. De gemeente kan overigens niet zomaar eisen stellen aan wie jouw fabriek bezoeken, maar dat ter zijde. Succes.

[Gast DeDirk]

Beste P. Wierdsma,

 

Ik ga er in principe vanuit dat je van plan bent om je geheel te goeder trouw aan de wet te gaan houden.

 

Wat ik uit de door jou geschetste situatie opmaak, is dat er waarschijnlijk sprake is van een openbaring van het zogenaamde bange-ongeïnformeerde-ambtenaren syndroom. Dat klinkt moeilijk, maar dat is het niet. Kort gezegd: een twijfelende ambtenaar aan het loket, die niet goed geïnformeerd is, zegt dus altijd per definitie nee, als de vraag hem/haar niet bekend voor komt. Ambtenaren die twijfelen, zijn vaak bang voor de repercussies, dus zeggen ze sneller nee...? Althans dat is mijn ervaring en heb daarvoor dus dat bovenstaande syndroom bedacht.

 

In jouw geval heb je zo ongeveer twee keuzes; de harde en de zachte opstelling.

 

Ik verklaar me even nader: ik heb onlangs een aantal (vervelende) procedures moeten voeren, betreffende een bouwvergunning, tegen een aantal gemeente-ambtenaren. En wat me daarbij opviel: naar mate ik me -noodgedwongen- persoonlijk meer en meer in de bouwwetgeving ging verdiepen, des te meer ik de complexiteit ervan inzag en voorts des te meer ik de betreffende ambtenaren op procedurele fouten kon betrappen.

En toen ik eenmaal inzag, dat zij een aantal stevige fouten hadden gemaakt, heb ik de hele regie compleet overgenomen. De betreffende ambtenaren werden aldus door mij zéér kort aangebonden, heb ze ter plekke op hun onbenul gewezen en verbaal gedreigd met 'zéér vervelende juridische procedures' waar de burgemeester vast niet blij van zou worden. Dat werkte direct en mijn moeder had na twee jaar eindelijk haar bouwvergunning rond.

Kortom ik heb letterlijk de Pieter Storms methode ingezet; dat werkte perfect. :D

 

Ik zou je bij deze adviseren om de situatie betreffende de grotere web-winkels à la Wehkamp en Bol.com, eens nader uit te pluizen. (Je moet het een beetje onorthodox aanpakken!) Rij bij voorkeur eens letterlijk een rondje om de betreffende bedrijfslocaties en neem de nodige foto's. (Wedden dat ze gevestigd zijn op een industrieterrein?) Kijk dan vervolgens op de websites van de betreffende gemeenten en zoek dan naar de gemeentelijke richtlijnen aangaande bedrijfshuisvesting op de industrieterreinen, binnen die gemeenten.

 

Ik denk dat je dit zult aantreffen: 1000 tegen 1 dat de grote jongens zoals Wehkamp en Bol.com via hun webwinkels -zijnde effectief gevestigd op een industrieterrein- gewoonweg 'direct' aan particulieren verkopen.

(Jouw situatie is dus niet wezenlijk anders dan die van Wehkamp e.d.)

 

Ga dan met die onderzoeksgegevens eens terug naar jouw eigen gemeentehuis en maak een afspraak met de wethouder van economische zaken! Betreffende: uitbreiding van je zaak. Leg hem of haar de zaak eens (vriendelijk) voor en zeg dat je je zaak wil uitbreiden, dat je de gemeente van een paar werklozen wil gaan afhelpen, maar dat je tegen 'een paar dingen aanloopt'.... Dan zal de wedervraag vast zijn: 'Nou waar loopt u dan tegenaan?'

Leg dan je zaak eens uit, dat jij jouw onderneming vanwege de wet 'geluidshinder' al hebt verplaatst naar een industrieterrein en dat je via een webwinkel/postorder je producten ook aan particulieren wil (blijven) verkopen. 'Ja nou en...?': zal de wethouder vast zeggen. Vervolgens zeg je zoiets als: 'Nou beste wethouder, ik kom er met uw ambtenaren niet helemaal uit en dat is jammer, want ik denk dat de gemeente en ik een gezamenlijk belang hebben.'

 

Dan beginnen de feitelijke onderhandelingen! Zeg dan dat jij je wat nader hebt verdiept in de wetgeving en hoe het in vergelijkbare situaties is geregeld. Met name het expliciet noemen van: 'verdiept in de wetgeving', zal de wethouder dwingen tot maximale aandacht. Nu heb je alle aandacht! Vertel over je onderzoek betreffende Wehkamp e.d. en dat jouw situatie vrijwel identiek is. Voorts ga je in één keer door met het stellen van de vraag: 'Ik heb de publicatie, 'het juiste bedrijf op de juiste plaats' van het kenniscenrum grote steden gelezen, leuke materie, heeft u daar ook al kennis van genomen?' Ik denk dat je dan zéér sterk komt te staan? De wethouder zal die pucblicatie http://www.kenniscentrumgrotesteden.nl/kcgs/show/id=240554 vast niet hebben gelezen? (Zie de gratis PDF download!)

 

Geloof me dat de betreffende wethouder nu echt lichtelijk nerveus gaat worden. Dat was ook precies de bedoeling! Kom hem of haar echter meteen weer tegemoet, door bijv. te zeggen: 'uw positie is me duidelijk, u moet de wetten handhaven en ik wil graag conform de wet mijn bedrijf runnen, daarover is dus géén misverstand.' Dat stelt de wethouder dan meteen weer gerust? Stel vervolgens de volgende vraag: '...wethouder, mag ik u vragen om u eens nader in mijn kwestie te verdiepen, ik vraag u echt niet om een voorkeursbehandeling, maar ik zou het op prijs stellen als u erkend dat u als gemeente belang heeft bij een gezonde economische groei en dat u binnen de grenzen van de wet, de ondernemers in deze gemeente voldoende ruimte geeft...' En doe er desnoods nog een schepje bovenop: '....zoals het nu lijkt stelt de gemeente zich iets te star op en het zou toch zonde zijn als ik me in een buurgemeente zou moeten vestigen omdat uw ambtenaren het verschil tussen een gewone winkel en een webwinkel niet kunnen zien, dat geeft vast een hoop negatieve publiciteit...' (Het laatste waar een wethouder op zit te wachten is negatieve publiciteit.)

 

100 tegen 1 dat je de wethouder op dit moment al helemaal aan jouw kant hebt. Zoniet? Schakel dan keihard over op de handjeklap-bluf-methode. Rijk de wethouder je vlakke hand aan en roep, met een lachend gezicht: 'Nou wethouder wat gaan we doen, we kunnen het gezamenlijk vast wel netjes oplossen, of ik ga zo direct door naar de makelaar, zet m'n pand te koop en zit morgen bij de gemeente xx om de tafel en is de kans groot dat u in de komende tijd de nodige negatieve publiciteit over u heen krijgt...u mag het zeggen...?' Reken maar dat de betreffende wethouder absoluut geneigd zal zijn om een deal te sluiten ;)

 

Dit bovenstaande zou dus mijn benadering zijn -puur de wet goed lezen!- en zonodig, als de diplomatie faalt, gewoonweg keihard op de man/vrouw gaan spelen. Ik denk dat je wettelijk gezien voldoende ruimte hebt om je plannen uit te voeren, maar dat je te maken hebt met een slecht geïnformeerde-bange-ambtenaar. Dus ga niet afwachten, maar neem een proactieve houding aan en 'sla' ze desnoods met de feiten om de oren :D

Waarom Wehkamp wel en jij niet? Ik geef je een goede kans!

 

Succes!

 

 

Dirk.

 

[evendenken]

Idd, volgens het bestemmingsplan is detailhandel niet toegestaan.

 

Als dit het enige is dat er staat dan is de website onderbrengen in een van huis uit opererend adviesburo een oplossing.

 

Als er letterlijk wordt gemeld dat het terrein voor particulieren niet toegankelijk is (wie controleert dat?) dan wordt het meer gedoe. Dan wel in het uitvoeren van onhandige constructies, dan wel in het ten strijde trekken tegen de gemeente.

 

Succes!

 

VrGr

[Merkava]

Idd, volgens het bestemmingsplan is detailhandel niet toegestaan.

 

Als dit het enige is dat er staat dan is de website onderbrengen in een van huis uit opererend adviesburo een oplossing.

 

Als er letterlijk wordt gemeld dat het terrein voor particulieren niet toegankelijk is (wie controleert dat?) dan wordt het meer gedoe. Dan wel in het uitvoeren van onhandige constructies, dan wel in het ten strijde trekken tegen de gemeente.

 

Succes!

 

VrGr

 

Is dat niet belemmering van vrij economisch verkeer ?

 

We hadden het laatst over tv formats. als ik deze verhalen zo lees is het misschien echt niet verkeerd om een tv programma te maken dat oplossingen zoekt voor deze problemen, en én passant de betreffende ambtenaren eens vriendelijk door de gehaktmolen haalt.

 

Onder de titel de communist van de week of zo, zo'n ambtenaar afzeiken tot het maaiveld, en op het eind nog even het bedrag wat deze ambtenaar voor (gevolg) kosten op zijn kop heeft staan.

 

Voor ondernemers is alleen het noemen van het programma straks voldoende om in alle redelijkheid je recht te halen

 

EDIT

Als daar een lijst uitkomt met gemeentes met een pro ondernemers beleid en één met anti ondernemers beleid kon dat wel een spositief uitwerken ;D

/EDIT

[Casint]

Tot zover alvast iedereen bedankt...

 

De grote kronkel zit hier... De gemeente wil geen particulieren kriskras over het bedrijvenpark hebben (geen straatverbod hoor). Dús mag je er officieel niet aan particulieren verkopen.

Ik hóef geen particulieren op het bedrijvenpark maar zou wel graag verkopen, elke order is een stukje van de eerste miljoen...

 

Ik ga vandaag vrijstelling aanvragen op basis van artikel 4lid H sub 3a: productiegebonden detailhandel, omdat ik ... de naam zegt het al...

 

 

Concreet: Kan ik een adviesbureau aan huis hebben dat producten van Castor inkoopt en aan een particulier verkoopt? Stuur ik ze door dan is het probleem niet opgelost. Aan de andere kant is het dan wel een erg subjectief advies...

[Edward]

Concreet: Kan ik een adviesbureau aan huis hebben dat producten van Castor inkoopt en aan een particulier verkoopt? Stuur ik ze door dan is het probleem niet opgelost. Aan de andere kant is het dan wel een erg subjectief advies...

In denk niet dat de gemeente hier veel tegen kan ondernemen. Iedereen mag vanuit huis een adviespraktijk opzetten. Om de discussie of er nu wel of niet aan particulieren wordt verkocht uit de weg te gaan zou ik in ieder geval proberen de schijn proberen op te houden dat er sprake is van twee gescheiden ondernemingen. Dat jij uitsluitend adviseert ten gunste van één partij maakt niet uit.

[Casint]

Inmiddels heb ik reactie terug van de gemeente, het is nog niet voor het college geweest maar de 'huisjurist' ziet toch nog de nodige problemen.

 

Wat ik inmiddels zelf bedacht heb:

Momenteel staat het bedrijf een jaar op mijn huisadres ingeschreven, in Enschede, en heb ik een tijdelijke werkplaats in Oldenzaal via een anti-kraakstichting.

Mocht de gemeente Oldenzaal over de nieuwe vestiging moeilijk gaan doen, kan ik dan gewoon de formele verhuizing naar O'zaal vergeten, ingeschreven blijven in E'de, waardoor het nieuwe pand 100% werkplaats is? Of maak ik het dan lastig met 2 vestigingen?

 

Niet dat de situatie dan verandert ten opzichte van nu, maar zolang Enschede niet gaat zeuren... In feite run ik dan een postorderbedrijf (meubels via internet besteld thuisgeleverd) vanaf huis, dit mag? Oldenzaal is dan enkel een werkplaats gebruikt door het postorder bedrijf.

 

Is deze constructie een beetje stevig, of is het vergezocht? Oldenzaal heeft i.i.g. niets te zeggen over wat ik in Enschede doe...

 

Patrick

[Merkava]

Niet dat de situatie dan verandert ten opzichte van nu, maar zolang Enschede niet gaat zeuren... In feite run ik dan een postorderbedrijf (meubels via internet besteld thuisgeleverd) vanaf huis, dit mag? Oldenzaal is dan enkel een werkplaats gebruikt door het postorder bedrijf.

 

Is deze constructie een beetje stevig, of is het vergezocht? Oldenzaal heeft i.i.g. niets te zeggen over wat ik in Enschede doe...

 

Patrick

 

Zolang het geen vuurwerk is kan er veel lijkt mij ;D

 

Zoals edward ook al zegt, als adviedburo kan er veel.

[Casint]

Weet iemand dit: Ik heb vernomen dat je van huis uit altijd een postorderbedrijf mag beginnen (mits de omvang niet extreem wordt).

Postorder is levering aan klanten (ook particulier) zonder persoonlijk contact. Momenteel staat m'n bedrijf op m'n huisadres, omdat ik nog in een tijdelijk pand zit en niet wil blijven verhuizen. Mogelijk kan dit het officiële adres blijven, zonder overtreding van regels. Oldenzaal is dan puur werkplaats/opslag. Op deze wijze is een 2e bedrijf niet nodig, aangezien dit hoe simpel ook toch weer de nodige kosten en tijd vergt.

 

?

[Klokkie]

Detailhandel in de zin van een bestemmingsplan (Wet Ruimtelijke Ordening) KAN en MAG niets te maken hebben met de aard van de personen aan wie je iets verkoopt, alleen met de manier WAAROP je iets verkoopt. Een aannemersbedrijf, gevestigd op een industrieterrein, heeft toch ook consumenten als klant, en wat dacht je van een uitdeukbedrijf, of een installateur. Jij bouwt een productiebedrijf, punt uit. Je klantenkring kan er over een jaar wel heel anders uit zien, maar de aard van je machinepark, je product en de wijze van productie blijven onveranderd.

 

Succes!

 

Hans

[Casint]

Vandaag een gesprek gehad met een jurist van de KvK. Deze staat volledig achter mijn standpunt, en heeft komende week een gesprek met de gemeente, aangezien het lokale overheidsbeleid ter discussie staat. Volgens deze meneer is de regelgeving rond detailhandel op een bedrijvenpark achterhaalt, en ook hij geeft aan dat de fysieke aanwezigheid van particulieren het enige is wat reden tot weigering kan zijn.

 

Het vrijstellingsverzoek ga ik dan ook intrekken (opschorten), zodat er nu geen afwijzing komt. Eerst niet beleid, en mogelijk is het probleem dan al opgelost...

[elvis]

ik wil bezit een perceel grond van plusminus 400 vierkante meter er staat

nu een magazijn op

ben voornemens om het magazijn te slopen en er woningbouw te realiseren

min vraag is hoeveel kans van slagen zou dit hebben.

ik voeg enkele foto,s bij

bij voorbaat dank

...

 

 

.