Vastgoed in Box 3 of toch in BV, stichting, holding of toch wat anders?

[JTConsultancy]

Hallo iedereen,

 

In het verleden heb ik voor ondernemers mogen werken waarbij dit familie bedrijven zijn. Het is mij opgevallen dat zij parallel ook een vastgoed gedeelte hebben, waarbij je bijna niks over hoort. Nu lees je zo nu en dan dat een pandjes baas 30 woningen in box 3 bezit en enkel de vermogensbelasting betaald over de inkomsten vanuit de panden. Maar wat als men dit moet naar de 2e /3e generatie moet overdragen? Dan ben je echt letterlijk en figuurlijk de pisang als 2e of 3e generatie. Tot dat je leest over familie vastgoed BV's en rechtelijke uitspraken over familie vastgoed BV's. met betrekking tot erfen. Kortom wat zouden jullie doen? Box 3 handhaven of toch naar vastgoed bedrijf kijken?

 

Ben erg nieuwsgierig hoe de gemiddelde lezer hier over denkt.

[Norbert Bakker]

30 minuten geleden, JTConsultancy zei:

Ben erg nieuwsgierig hoe de gemiddelde lezer hier over denkt.

 

Ik leef intens mee met 2e of 3e generatie die 10 miljoen erft en  daarover maar liefst 5 miljoen belasting moet betalen 

 

FF serieus: kwestie van goede en vooral tijdig gestarte maatwerk estateplanning door specialisten, geen vraag voor een forum.

(los van het feit dat het eigenlijk geen aan ondernemen gerelateerde vraag is, maar een vermogensbeheer-vraag.) 

 

 

 

[odeon]

Beste JT,

 

Toptarief in de erfbelasting is 40%. Voor partners en kinderen maximaal 20%. 50% aftikken is dus schromelijk overdreven, hoewel 20% ook veel is, zeker als al het vermogen in stenen zit en je geen liquiditeiten op de plank hebt liggen om de erfbelasting te betalen.

Maar goed, dat geldt net zo goed voor de eigen woning van Jan Modaal die overerft op zijn kinderen.

 

Als je het onroerend goed in een BV inbrengt, kun je onder voorwaarden de ab-claim doorschuiven naar volgende generaties, zodat er niet afgerekend moet worden. Belangrijkste voorwaarde is dat er sprake is van een onderneming en dat de onderneming door de erfgenamen tenminste 5 jaar wordt voortgezet. Bovendien moeten de bedrijfsopvolgers al ten minste 3 jaar werkzaam zijn bij de BV.

http://www.taxence.nl/fiscaal-nieuws/nieuws/verdieping/doorschuiven-van-ab-aandelen-voor-of-bij.103699.lynkx

Bij alleen vastgoed is het maar de vraag of er sprake is van ondernemingsvermogen en niet beleggingsvermogen.

 

Een nadeel van een vastgoed-BV is dat de boekwinst op vastgoed in principe belast is en bij overgang van box 3 naar een BV moet er 6% overdrachtsbelasting betaald worden. Stichting heeft dezelfde nadelen, met als bijkomend nadeel dat je geld vast zit in de stichting en in principe niet uitgekeerd kan worden.

 

Als je je vastgoed in een stichting inbrengt, zonder tegenprestatie, krijg je ook nog eens met schenkbelasting te maken.

 

Wat de beste optie is lijkt me vooral een vraag voor een goede estate planner.

 

4 januari 2019 aangepast door odeon

[Norbert Bakker]

4 uur geleden, odeon zei:

Toptarief in de erfbelasting is 40%. Voor partners en kinderen maximaal 20%. 50% aftikken is dus schromelijk overdreven,

 

Wellicht, maar erfbelasting  is niet het enige waar je mee te maken krijgt als er geen enkele voorbereiding/ estateplanning is. 

 

Worst case scenario: erven hebben (nog) geen belang in de BV en zowel erven als BV hebben niet genoeg cash liquide. Dus moet een deel van het vastgoed worden verkocht. Maar de boekwaarde is veel lager dan de marktwaarde dus er wordt - op papier - een flinke boekwinst gemaakt. En om die cash naar netto te halen  moet er - na de VBP - ook nog 25% inkomstenbelasting (AB heffing) worden betaald.  En uiteraard nog de 20% erfbelasting over de waarde van de aandelen