Ondernemersrisico, altijd voor de huurder?

[Scorpio]

Soms lijkt het er op dat je als kleine ondernemer (ik heb een winkel) zo ongeveer vogelvrij bent.

 

In het winkelcentrum waar ik mijn winkel heb staan enkele panden leeg, langdurig zelfs. De eigenaar van de panden is zo'n twee jaar (tevergeefs) bezig geweest om de panden te verhuren aan het Kruidvat en aan Zeeman.

Op het moment zij er geen andere gegadigden voor de panden.

 

Bij een winkeliersvergadering werd aan een vertegenwoordiger van de eigenaar de vraag gesteld of er bij de verhuur van de panden ook rekening werd gehouden met de belangen van de gevestigde winkeliers. Het antwoord was kort maar krachtig: Néé.

 

Als de eigenaar panden kan verhuren aan bedrijven die de zittende winkeliers het bestaan (broodwinning en overleven) onmogelijk maakt, dan behoort dat simpelweg tot het ondernemersrisico.

 

In de ogen van de eigenaars van winkelcentra lijkt dat natuurlijk vrij logisch, maar is dat eigenlijk wel zo vanzelfsprekend?

Dezelfde eigenaar heeft de met de zittende winkeliers immers óók een huurcontract. In vrijwel alle gevallen zelfs van minimaal 5 jaar. Voor minder "gaat" de eigenaar niet, iedere winkelier moet zich vastleggen voor minstens 5 jaar.

 

Vervolgens gaat de eigenaar doodleuk nieuwe huurcontracten aan met grote winkelbedrijven in dezelfde branche als enkele zittende winkeliers en houdt strak vast aan het stipt naleven van de lopende contracten.

Dit alles uiteraard zonder overleg met -of waarschuwing aan- de huurders waar hij ook huurcontracten in hetzelfde winkelcentrum mee heeft afgesloten.

 

Dus de eigenaar mag altijd langlopende huurcontracten afsluiten met winkeliers (en hen daar zonder mogelijkheid tot 'ontsnappen' aan houden), om vervolgens huurcontracten afsluiten met bedrijven die de langer zittende huurder gegarandeerd de kop zullen kosten?

Kortom, mag de eigenaar altijd "spelen" met de bedrijven/broodwinning van zijn huurders en is hij nooit verantwoordelijk voor wat-hij-bij-elkaar-zet?

 

Want, àls de eigenaar de panden maar kan verhuren, daar gaat het om?! Er is blijkbaar geen enkele sprake van enige verantwoordelijkheid tegenover de zittende huurders en het ondernemersrisico zal altijd voor rekening van de huurder zijn.

De verhuurder dient zich te gedragen als een goed verhuurder. Moet hij om een goed verhuurder te zijn geen rekening houden met de belangen van àl zijn huurders?

Hij eist immers dat de huurders zich onder alle omstandigheden aan het huurcontract houden, maar maakt ze met hetzelfde gemak kapot door er een groot winkelbedrijf in dezelfde branche naast te zetten.

 

Kan en mag dit altijd maar? Het lijkt toch op z'n minst onredelijk dat winkeliers, die door de eigenaar geconfronteerd worden met 'buren' in dezelfde branche, niet de mogelijkheid krijgen om het huurcontract eerder te beeindigen.

 

Dat vroegtijdig beeindigen van een huurcontract is voor een winkelier op zich al een ramp. Maar dat is toch altijd nog beter dan lijdzaam te moeten toezien dat het -door de komst van 'de nieuwe buren'- helemáál verkeerd afloopt.

[nonex.nl]

Yep. Dat mag. De enige factor van betekenis kan nog de afdeling EZ van een gemeente zijn die kan kijken naar de noodzaak voor een specifieke functie. Dit gaat echter alleen op als er een bestemmingswijziging moet plaatsvinden in het bestemmingsplan. Dan kan worden besloten om bijvoorbeeld een mediamarkt niet op een specifieke plaats toe te laten omdat het de overige detailhandel erg kan schaden, maar dit moet wel verstrekkende gevolgen hebben wil het zo maar kunnen. Dit instrument wordt bijvoorbeeld regelmatig ingezet om de bestemming 'supermarkt'in een wijkcentrum te behouden: als die uit het wijkcentrum verdwijnt vervalt vaak het economische bestaansrecht voor de complete detailhandel van het wijkcentrum.

 

Het mes snijd aan twee kanten: een verhuurder mag een onderneming een plek geven ook al wordt het jouw concurrent, daarentegen ben jij ook vrij om je ergens te vestigen, ook al concurreer je dan met bestaande winkels.

[Scorpio]

 

...daarentegen ben jij ook vrij om je ergens te vestigen, ook al concurreer je dan met bestaande winkels.

 

En precies dàt kan dus niet... vanwege het langdurige huurcontract!

 

Juist daarom vraag ik mij af of het niet mogelijk zou kunnen zijn te mogen/kunnen "ontsnappen" aan een huurcontract als de verhuurder een naastgelegen pand aan een 'niet-te-bestrijden' concurent gaat verhuren.

 

Het gaat overigens niet over mijn winkel, maar over enkele collegawinkeliers. Van één van hen is het huurcontract net stilzwijgend overgegaan in een 10-jaars(!) contract. In dit geval is het leed niet te overzien, máár... er is geen ontsnappen mogelijk.

[Edward]

Met alle respect Ladybird, maar je geeft wel een erg eenzijdige belichting van het huurcontract.

 

De termijn van 5 jaar is juist in de wet/huurovereenkomst opgenomen om de belangen van de huurder te dienen. De huurder van bedrijfsruimte heeft doorgaans juist zekerheid van een lange termijn omdat deze op de locatie bekendheid bij het publiek verkrijgt, de goodwill. Dat is de achterliggende gedachte achter de huurtermijn van 5 jaar.

 

Eigenlijk is dit zelfs 2x 5 jaar. Een huurder kan wel tot beeindiging van de huurovereenkomst overgaan, de verhuuurder zit er minimaal 10 jaar aan vast. De huurder kan er wel degelijk onderuit wanner hij maar alert is op het verstrijken van de termijn en tijdig tot opzegging overgaat.

 

Zoals Nonex ook al zegt heeft een huurder de vrijheid om te bepalen met wie hij een overeenkomst aangaat en waar en kan in de overeenkomst ook nog het nodige worden bedongen in het voordeel van de huurder. Dat laatste uiteraard alleen voor zover de verhuurder hierin mee wil gaan.

 

Voor wat betreft het kapotconcurreren door een groot winkelbedrijf vraag ik mij af wat de meerwaaarde is van de kleine ondernemer. Deze moet in het grootwinkelbedrijf geen bedreiging zien, maar juist een kans om zich te onderscheiden.

[Nils de Witte]

Ik ben het helemaal met Edward eens. Grootwinkelbedrijven zijn publiekstrekkers. De meeste huurders zijn daar juist blij mee. Trouwens, kijk eens goed in je huurcontract. Daar staat precies in wat de verplichtingen van de verhuurder zijn. Als goed ondernemer had je voorwaarden die voor jouw van belang waren op moeten nemen in het huurcontract.

[Scorpio]

Nog even benadrukken, het gaat niet speciaal over MIJN winkel, maar over 'n andere winkelier in het winkelcentrum. Maar voor hetzelfde geld kan het mij overkomen.

 

"De termijn van 5 jaar is juist in huurovereenkomsten opgenomen om de belangen van de huurder te dienen", schreef Edward.

Klopt, maar het pakt voor winkeliers vaak helemaal niet zo goed uit. Je neemt altijd een behoorlijk risico om überhaupt met een winkel te beginnen.

En dit vooràl omdat de verhuurder op elk door hem gewenst moment een winkel naast je kan zetten, die dezelfde artikelen verkoopt. Maar dan voor verkoopprijzen... waar jij ze niet eens voor kunt ìnkopen!

Een zogenaamde 'ontsnappingsclausule', na pakweg twee jaar, zou dan ook bepaald geen overbodige luxe zijn.

 

Het 'je kunnen onderscheiden' van een concurrent die véél goedkoper kan werken is alleen mogelijk met een buitengewoon groot budget èn de volledige verandering van je assortiment.

 

Vandaar dat er steeds meer kleinere winkeliers stoppen, er steeds minder leuke exclusieve winkels zijn en/of bijkomen en het gehele winkelaanbod (werkelijk óveral in Nederland) steeds "meer van hetzelfde" wordt.

 

 

[Edward]

Klopt, maar het pakt voor winkeliers vaak helemaal niet zo goed uit. Je neemt altijd een behoorlijk risico om überhaupt met een winkel te beginnen.

Waar baseer je dit op? Ik ben het met je eens wanneer je zegt dat in sommige gevallen de termijn nadelig kan uitpakken. Maar om nu te zeggen dat dit in veel gevallen zo is, gaat mij te ver. De wetgever heeft vooral zekerheid willen bieden met de termijn en alle overige regels v.w.b.huurbescherming. Voor startende ondernemers is de termijn een groot risico. Echter hier geldt dat je de termijn als basis kunt nemen en er aanvullend best afwijkende afspraken in het voordeel van de starter kunnen worden gemaakt. Dat is de contractvrijheid die je hebt als partij. Natuurlijk is daar wel instemming van de verhuurder voor nodig, maar uiteindelijk beslis de huurder of hij onder de gegeven voorwaarden bereid is om een overeenkomst aan te gaan.

 

En dit vooràl omdat de verhuurder op elk door hem gewenst moment een winkel naast je kan zetten, die dezelfde artikelen verkoopt. Maar dan voor verkoopprijzen... waar jij ze niet eens voor kunt ìnkopen!

Een zogenaamde 'ontsnappingsclausule', na pakweg twee jaar, zou dan ook bepaald geen overbodige luxe zijn.

 

Het 'je kunnen onderscheiden' van een concurrent die véél goedkoper kan werken is alleen mogelijk met een buitengewoon groot budget èn de volledige verandering van je assortiment.

 

Vandaar dat er steeds meer kleinere winkeliers stoppen, er steeds minder leuke exclusieve winkels zijn en/of bijkomen en het gehele winkelaanbod (werkelijk óveral in Nederland) steeds "meer van hetzelfde" wordt.

Is dit laatste zo? Ik heb juist een hele andere indruk, dat er juist meer kleine exclusieve winkels komen en veel mensen dat van harte toejuichen. Om maar een voorbeeld te nemen: V&D. Het warenhuis heeft al jaren last van afnemende klandizie. Vollgens mij is het ook geen kwestie van een budget, maar eerder van slim inkopen.

 

Wanneer en bedrijf zich vestigt in een omgeving waar de kans op concurrentie van een groot winkelbedrijf latent is, dan is het juist zaak om daar goed om te anticiperen. Assortiment is één, maar er zijn veel meer factoren waarmee een winkel zich wezenlijk kan onderscheiden.

 

Dat gewijzigde omstandigheden zich kunnen voordoen wil ik niet over discussieren. Maar ook in dergelijke gevallen hoeft het geen kwestie van David tegen Golliath te worden. Door je gezamelijk te organiseren is er wel degelijk iets te ondernemen jegens een verhuurder.

[R.I.P. - Benm]

In de ogen van de eigenaars van winkelcentra lijkt dat natuurlijk vrij logisch, maar is dat eigenlijk wel zo vanzelfsprekend?

Dezelfde eigenaar heeft de met de zittende winkeliers immers óók een huurcontract.

 

Dat zegt het eigenlijk al een beetje... Als je zoiets wilt voorkomen zou je dus bij het aangaan van dat contract al moeten bepalen dat de verhuurder geen concurrerende winkels in het centrum mag plaatsen.

 

Natuurlijk zal geen verhuurder een huurovereenkomst met zo'n bepaling willen aangaat, maar in feite is dat het enige juiste moment waarop je exclusiviteit zou moeten bedingen.

[Scorpio]

Waarschijnlijk moet je zelf (ook) een kleine winkelier zijn om te voelen wat ik precies bedoel.

 

Het is toch echt wel bij anderen ook bekend dat er sprake is van problemen bij kleine winkels en verschraling in het winkelaanbod.

Kijk bijvoorbeeld even bij: http://www.hbd.nl/view.cfm?page_id=6131

Of bij: http://www.sdnl.nl/de-bruin.htm

 

 

 

 

[Scorpio]

 

Dat zegt het eigenlijk al een beetje... Als je zoiets wilt voorkomen zou je dus bij het aangaan van dat contract al moeten bepalen dat de verhuurder geen concurrerende winkels in het centrum mag plaatsen.

 

Natuurlijk zal geen verhuurder een huurovereenkomst met zo'n bepaling willen aangaat, maar in feite is dat het enige juiste moment waarop je exclusiviteit zou moeten bedingen.

 

Natuurlijk kun je een "bepaling-van-exclusiviteit" niet in een huurcontract laten opnemen (zou wel mooi zijn ;D ). Maar een ontsnappingclausule voor de kleine ondernemer als er een grote winkelketen in dezelfde branche vlak in de buurt komt, dàt zou toch niet tot de onmogelijkheden moet behoren.

[Ard-Sc]

Vanwaar de keuze om zo in de "underdogpositie" te gaan.

 

Draai het eens om!!! Er is leegstand ...

 

ga eens samen met je collegawinkeliers rond de tafel om samen te bepalen welke winkel jullie erbij zouden willen hebben, maak vervolgens een prospectus en ga die winkel benaderen

 

of

 

bied aan de verhuurder aan om de leegstaande ruimtes tijdelijk in de gebruik te nemen om de aantrekkelijkheid van het centrum te behouden, dit zal de verhuurbaarheid ook ten goede komen

 

of

 

iets anders .....

 

maar doe het jezelf toch niet aan om in de zielige rol te kruipen ...onderneem!!!

 

Btw, ook bij het tekenen van een huurcontract kun je zelf voorwaarden aandragen m.b.t. leegstand en brancheverdeling, ook daar kun je ondernemerschap tonen.

 

Succes!!! Ard

[djluc]

Mag je het onder verhuren?

[Scorpio]

Vanwaar de keuze om zo in de "underdogpositie" te gaan.

 

 

maar doe het jezelf toch niet aan om in de zielige rol te kruipen ...onderneem!!!

 

 

Er zijn al vergaderingen geweest, ook in de aanwezigheid van een vertegenwoordiger van de KvK. Ook zijn er wel degelijk mogelijkheden besproken bij vergaderingen.

 

Ik wil nogmaals benadrukken dat niet IK persoonlijk met dit probleem zit, maar één van de andere winkeliers. Omdat het àlle winkeliers in het winkelcentrum hetzelfde zou kunnen overkomen (ook mij dus) stelde ik hier wat vragen.

Het is immers niet onlogisch om links en rechts wat vragen te stellen, toch?!

Ik vind het wat overdreven om te praten over een "underdogpositie" en een zielige rol... bij het stellen van vragen.

 

Dit topic mag van mij wel afgesloten worden.

 

 

 

[Scorpio]

Mag je het onder verhuren?

 

Ik heb geen behoefte aan het onderverhuren van mijn winkelruimte.