Marketen beleggingsfonds

[Credit Linked]

Ben als startende (niet-ervaren) ondernemer druk bezig met het opzetten van een nieuw type vastgoed beleggingsfonds (soort vastgoed cv):

 

Keywords zijn:

Duidelijke looptijd en beperkte kosten, duidelijkheid over rendement/risico op Nederlands vastgoed, hoog rendement (12-17%, afhankelijk van het risico), wel vergunning en toezicht AFM.

 

Qua marketing denk ik aan direct mail/email, maar hierbij loop ik het risico te worden vergeleken met de huidige debacles in de vastgoed fondsenwereld (Palm Invest e.d.), waardoor de response te laag wordt.

 

Iemand goede marketing suggesties, danwel algemene suggesties.

[ExTax!]

Wat is je doelgroep aan de participanten-zijde?

[Credit Linked]

De doelgroep bestaat uit met name (vermogende) particulieren, particulieren die nu beleggen in vastgoed cv's en allerlei andere structured Notes. Minimum inleg 15.000 euro. Stichtingen en zeer vermogende particulieren uiteraard ook welkom.

 

Deze markt is behoorlijk groot en wordt overspoeld met zwakke beleggingsvoorstellen van kleine fonds-managers, die snel rijk worden. Snel rijk worden is uiteraard een prima plan, maar dan wel met een goed beleggingsfonds.

 

Het plan is om op korte termijn (na het regelen van de vergunningen e.d.) zo snel mogelijk EUR 20 mio op te halen, zodat ik mijn reguliere baan kan opzeggen. Heb circa 40.000 - 75.000 euro beschikbaar, oftewel geld voor 1 marketing poging => moet dus lukken...

 

 

 

 

[msteer]

Volgens mij is de vergelijking met de huidige debacles niet te voorkomen, maar het gaat er om hoe je er mee om gaat. Ontwijk je het of gebruik je het in je voordeel? Met telemarketing heb je bijvoorbeeld een contactmoment en dus de mogelijkheid om te reageren en te weerleggen.

[Rien Gluvers]

Duidelijke looptijd en beperkte kosten, duidelijkheid over rendement/risico op Nederlands vastgoed, hoog rendement (12-17%, afhankelijk van het risico

 

Hier krijg ik dus de kriebels van. Een rendement veel hoger dan de meeste gerenommerde og-fondsen maken en toch geld nodig van de particulier om dit te verwezenlijken. ::)

[Credit Linked]

Telemarketing, lijkt me erg tijdrovend, plus het feit dat ik me niet kan voorstellen dat iemand in een fonds stapt op basis van een telefoontje. Daarnaast wil ik duidelijke en volledige info geven (zorgplicht) en mensen alleen laten instappen na het invullen van een beleggingsprofiel en ook alleen als ze het prospectus hebben ontvangen.

 

Wilde een adressenbestand huren, en naar deze adressen een vooraankondiging sturen (eigenlijk het klassieke model voor dit soort fondsen), met eventueel een telefonische follow-up.

 

Maar hoe verkoop ik 17% rendement zonder bestempeld te worden als "pyramidefonds". De gemiddelde lezer hier zal dit fonds waarschijnlijk als zodanig zien, en niet verder lezen (laat staan in partciperen). Of is een stempel van het AFM al voldoende om (naast betrouwbaar te zijn) betrouwbaar over te komen....

 

 

[Hulpdirecteur]

Maar hoe verkoop ik 17% rendement zonder bestempeld te worden als "pyramidefonds". De gemiddelde lezer hier zal dit fonds waarschijnlijk als zodanig zien, en niet verder lezen (laat staan in partciperen). Of is een stempel van het AFM al voldoende om (naast betrouwbaar te zijn) betrouwbaar over te komen....

 

Je geloofwaardigheid is volgens mij sowieso een probleem.

In je eerste post geef je aan dat je een onervaren startende ondernemer bent. Waar ligt je ervaring en kennis dan wel en waarom zou de doelgroep moeten geloven dat jij met vastgoedbeleggingen zulke rendementen kunt realiseren?

[Credit Linked]

Rien, dat is inderdaad precies het probleem.

 

Maar als ik je nu een brochure zou toezenden (is er nog lang niet) waarin duidelijk wordt uitgelegd waar het rendement vandaan komt, wat de risico's zijn en een nette vergunning heb van de AFM voor de prospectus, zou je dan de moeite nemen om het te lezen? Of zou je het dan nog steeds verwerpen?

 

Ik begrijp je punt, 17% en dan particulieren nodig. Waarom niet ergens geld lenen en er alleen voor gaan. Zoveel leencapaciteit heb ik echter niet, derhalve verdien ik liever een beheervergoeding op een groot bedrag, dan 17% op mijn leencapaciteit. Als ik EUR 300.000 zou kunnen lenen tegen 6%, dan verdien ik EUR 33.000 per jaar. Als ik een aantal fondsen plaats verdien ik een veelvoud van dat bedrag, en hebben particulieren in ieder geval een beter alternatief dan de huidige vastgoed-cv's.

 

Mocht dit van de grond komen, dan neem ik wel een belang in mijn eigen produkt, want ik geloof er zelf in.

 

Gerenommeerde og-fondsen hebben een business model dat leidt tot een rendement van circa 7-10%, mijn og-fonds heeft een ander business model, welke goed te begrijpen is, makkelijk te kopieren is, maar nog niet toegepast op partciuliere beleggers.

 

 

 

 

[Credit Linked]

Hulpdirecteur:

 

Mijn geloofwaardigheid en ervaring komt uit mijn huidige functie, waar ik in een afgeleide vorm veel te maken hebben met de produkten die ik wil aanbieden. Mijn partner voor dit fonds heeft eveneens meer dan vijf jaar ervaring op dit gebied.

 

Ik hoop geloofwaardigheid te halen uit de brochure en prospectus (wederom, wanneer dit van de grond komt, is de prospectus goedgekeurd door de AFM en valt het fonds ook onder toezicht van het AFM). Het concept is echt heeeeeel eenvoudig.

 

1 ding is al duidelijk, geloofwaardigheid is blijkbaar zeer belangrijk.

[ExTax!]

Het fondsmanagement zit in een intermediaire positie tussen investeerders en participaties/investeringen. Zo zullen ze zowel de principals te woord moeten staan, als de investeringen managen. Dit vraagt veel persoonlijke bemoeienis. De vraag is dan ook of een fonds van 20 mio wel genoeg zal opbrengen.

 

Voor het vermarkten van dit soort fondsen geldt: Voor credibility zal je een substantieel eigen bedrag in het fonds moeten stoppen. De eigen financiële commitment gaat vóór de commitment uit van derden. Wat ook wel gebeurd is dat een grootbank een stake of confidence neemt, daarmee het fondsmanagement meer credibility gevend.

 

Rendementen zijn slechts één element van een succesvol fonds. De meeste initiatieven stranden al in de beginfase, bij het ophalen van het geld. Je beste kans zit nmm in het interesseren van een grootbank die reeds veel contacten heeft met zeer vermogende particulieren.

[Hulpdirecteur]

Op dit gebied is geloofwaardigheid het allerbelangrijkste.

Hier op dit forum schrijven dat het je vooral te doen is om de beheervergoeding is ook niet direct een aanbeveling.

Als potentiële investeerder zou ik willen zien dat jij zoveel in het fonds investeert, dat het je echt pijn doet. Tevens zou ik een beheervergoeding, zeker voor het eerste jaar, willen beperken tot niet veel meer dan de € 33.000, waarvan jij kennelijk direct een veelvoud wilt verdienen.

[Erik!]

Jouw hele plan staat of valt met de betrouwbaarheid/geloofwaardigheid. Waarbij jouw doelgroep ontzettend kritisch is. Jij moet een instelling of persoon (hoe meer, hoe beter!) vinden die jouw verhaal gaan onderstrepen. waarbij de AFM een gedeelte kan opvangen, maar lang niet alles. Deze kunnen immers niet dienen als spreekbuis.

 

Koningin Beatrix zou perfect zijn. Alleen zal je die niet strikken. Maar je zal wel begrijpen wat ik bedoel.

 

Succes!

[ExTax!]

Heb je al een registratie bij/vergunning van de AFM? Voldoe je met het fonds aan de formele vereisten?

[Credit Linked]

Het worden verschillende series van Notes, en niet 1 fonds (die nuancering had ik nog niet gemaakt). Elke Note bevat slechts 1 belegging, met een kwartaalijkse update. Ik mag hopen dat de investeerders genoegen nemen met een kwartaalijkse rentebetaling/perfromace rapport en dat er verder niet veel contact zal zijn.

 

Wat is substantieel? Ik mik op zo'n twee-vier procent eigen inbreng voor elke Note, meer geld is er niet.

 

 

De beheervergoeding bedraagt n.a.w. 0.8% (in ieder geval op dit moment). Het veelvoud van 33.000 euro ontstaat pas als er meerdere succesvolle Notes worden geplaatst. Ben zeker bereid om een deel van de beheervergoeding achtergesteld te maken aan een bepaald minimum rendement.

 

De onderliggende investering is in ieder geval gelinked aan een grote beursgenoteerde onderneming, dat schept vast ook wat vertrouwen...

 

[Credit Linked]

Nee, ik heb nog geen registratie. Dat gaat maanden duren, maar aangezien ik nog in discussie ben met mijn werkgever over toestemming voor nevenwerkzaamheden, kan ik nu nog niet beginnen.

 

Zodra ik toestemming heb, dan begint het oprichten van een BV en de registratie bij AFM.

[msteer]

Telemarketing, lijkt me erg tijdrovend, plus het feit dat ik me niet kan voorstellen dat iemand in een fonds stapt op basis van een telefoontje. Daarnaast wil ik duidelijke en volledige info geven (zorgplicht) en mensen alleen laten instappen na het invullen van een beleggingsprofiel en ook alleen als ze het prospectus hebben ontvangen.

 

Als tijdrovend werk je beangstigt, wordt dan vooral geen ondernemer. Klanten die aan komen waaien willen we allemaal. ;)

 

Ik denk ook niet dat de doelstelling van het eerste telefooncontact een nieuwe klant moet zijn. Als je mensen de informatie mag opsturen heb je een (warme) lead.

 

Zorg in ieder geval voor een nette, professionele website, met duidelijke en volledige informatie, en openheid over je resultaten. Dat schept vaak ook vertrouwen.

[R.I.P. - Fred Wiersma]

Laat je niet ontmoedigen door alle (terechte) kritiek, betekent vooral dat je nog wat te doen hebt.

 

Kijk ook eens of je mensen in je omgeving hebt die een positieve aanbeveling willen doen. Misschien je werkgever?

 

Je gaat uiteindelijk aan de slag met OPM (other people's money) dus geloofwaardigheid en vertrouwen is essentieel. Stel jezelf ook regelmatig de vraag: zou ik dit kopen als mij dit aangeboden wordt? Waarom wel, waarom niet? Of zoek een goede 'advocaat van de duivel', om je eigen blinde vlekken zichtbaar te maken. Genoeg mensen op dit forum die als zodanig willen meehelpen, lijkt mij. ;)

 

Succes!

[Credit Linked]

De website wordt inderdaad zeer netjes, open en informatief..

 

Advocaten van de duivel heb ik nu inderdaad wel gevonden. Niet verwacht dat ik zo snel zo veel reacties zou ontvangen....

 

[frans74]

Als je 3 ton kunt lenen tegen 6% met een rendement van 17% dan:

 

- Heb je over 10 jaar een miljoen

- Over 15 jaar 2 miljoen

- Over 25 jaar 8,5 miljoen

 

...zonder dat je iemand hoeft over te halen, behalve de bank dan

 

begin over 5 jaar de marketing op basis van je werkelijk behaalde resultaten (al geven die geen garantie voor de toekomst) en count me in..

 

 

[Credit Linked]

Hoewel je berekening klopt, moet ik een paar kanttekeningen plaatsen:

 

a) het rendement op de Note geldt voor de komende vier jaar. De Note lost na vier jaar af en wordt gegarandeerd door een zeer grote financiele instelling. Met de opbrengsten van de Note wordt slechts 1 belegging gedaan.

 

b) het rendement van volgende Notes is afhankelijk van marktontwikkelingen en is op lange termijn n.a.w. duidelijk minder dan 17% (bij het huidige risico).

 

c) indien de komende vier jaar het werkelijke scenario sterk afwijkt van de verwachte ontwikkeling, dan wordt het rendement uiteraard veel lager (waarbij de gehele hoofdsom verloren gaat).

 

In de brochure ga ik uiteraard wel in op de details, ik zal hem tezijnertijd naar je opsturen, frans74 ;-)

 

[Credit Linked]

Iedereen bedankt, maar krijg geen toestemming van mijn werkgever, suggesties om dit op te lossen zijn welkom.

[msteer]

Wat is de achterliggende reden dat je geen toestemming krijgt?

[Credit Linked]

Feitelijk is geen reden nodig om geen toestemming te geven, maar ze willen bij wijze van spreken "geen winkel in een winkel".

 

Kortom, gewoon nee dus.

 

Heb wel gevraagd of zij bij het beeindigen van de dienstbetrekking het concurrentiebeding gaan "enforcen", hoewel dat n.a.w. te breed, te oud en zeker aanvechtbaar is. Wordt op teruggekomen.

 

Heb dus nu de keuze om baan op te zeggen en het te proberen (ondanks alle vaste lasten van huis, vrouw en twee kids), of te berusten, of iets slims te verzinnen....

[Credit Linked]

Meest waarschijnlijke scenario:

 

Beginnen met voorbereidingen, onderzoeken markt en succeskans en onderzoeken eigen marktwaarde als ik weer loonslaaf moet worden...

 

Oftewel, dan maar zonder dienstbetrekking in een zo kort mogelijke periode of slagen, of falen en dan weer snel naar de zekerheid van een nieuwe vaste baan...

[ExTax!]

Lastige case... je openheid richting je werkgever over alternatieve plannen is bewonderenswaardig. De tijd zal leren of dat het verstandig was. Je werkgever weet ook wel dat je hoe dan ook (op korte termijn) weg gaat. Visies zijn nl heel krachtig en moeilijk los te laten. Mijn advies zou zijn om zsm tot een team te komen van mensen waarmee je dit verder gaat uitwerken en in de markt gaat zetten. Probeer het vooral niet alleen te doen.

[Credit Linked]

Ik heb een partner waarmee ik dit wil opzetten, maar die heeft (min of meer) hetzelfde probleem..