Privéhypotheek en zakelijke loods op privé grond

[Theodorus]

Beste HL-ers,

 

Even kort voorstellen: mijn naam is Theo en ik ben zo'n drie jaar geleden gestart met een bedrijf (holding+werkmaatschappij). Binnen de werkmij worden innovatieve producten ontwikkeld, geproduceerd en verkocht. Na een tweetal jaren van innoveren beginnen de ontwikkelde producten aftrek te vinden en zijn distributieovereenkomsten afgesloten. De ontwikkelingskosten zijn nagenoeg geheel terugverdiend en het loopt nu eigenlijk best aardig.Omdat de ontwikkeling van producten ruimtebehoevend is, is bedrijfsruimte gehuurd.

 

Met het oog op de toekomst hebben mijn vriendin en ik een woonhuis + grond gekocht in het buitengebied waarbij bedrijf aan huis is toegestaan. Met de bank (zakelijke financier) is afgestemd dat er op dat privé perceel een bedrijfsloods(je) gebouwd kan worden; dit zou uit de bestaande kredietvoorzieningen (lening met looptijd van 12 jaar waar nauwelijks iets mee gedaan is) kunnnen worden gefinancierd.

 

Omdat de aankoop van het de woning+grond vanuit privé wordt gefinancierd heb ik de zakelijke bank om een voorstel(hypotheekofferte) gevraagd. Daarnaast heb ik bij andere geldverstrekkers eenzelfde verzoek neergelegd.

 

Ik zit nu met twee offertes voor de privé financiering van de woning+grond. Omdat de voorwaarden van de offerte van de niet-zakelijke bank aantrekkelijker zijn neigen we om voor dit voorstel te kiezen. Dit heb ik ook aangegeven aan mijn zakelijke bank. Gewoon vanuit privé kiezen voor het beste aanbod lijkt me...

 

Echter, nu komt de zakelijke financier met het verhaal dat de loods niet zakelijk gefinancierd kan worden als de hypotheek voor de ondergrond van het privé gedeelte bij een andere bank ligt. M.a.w. zij willen ons dwingen om de privé hypotheek bij hen af te sluiten. Gaan we toch voor de andere geldverstrekker, dan zien zij de bouw van de loods als een 'schenking' aan privé en kunnen zij besluiten om financiering in te trekken. Vreemd, want als zij het privé-gedeelte financieren wordt dit niet zo bestempeld...

 

Ik heb sterk het gevoel dat dit neigt naar chantage; maar ik kan het mis hebben. Overigens hebben we in privé wel de middelen om de loods te realiseren, maar dan komt TBS om de hoek wanneer de loods zakelijk wordt gebruikt.

 

We hebben nog even de tijd om een keuze te maken voor de geldverstrekker van het privé gedeelte; maar graag zien we jullie raad/advies in deze tegemoet. Alvast bedankt.

 

Theo

[Hermes Ratgers]

Wellicht is een optie om het geheel te kopen in een nieuwe BV.

Deze neemt de gehele financiering op zich.

Vervolgens wordt de woonhuis gesplitst en doorverkocht aan prive.

Uiteraard moet er toestemming van de bank zijn, maar die zal het geheel ans onderpand houden.

 

Ne nieuwe BV krijgt als inkomst huur (grond) en rente (hypotheek prive), waarvan de bank betaald zou moeten worden.

Zodoende heb je wellicht op allerlei manieren een fiscale optimale situatie.,

[Raymond Lohuis]

Als het woonhuisdeel en de grond niet kadestraal gesplitst is is het niet mogelijk om de loods met een hypotheek te financieren. Zou wel met een ander soort zakelijk krediet kunnen, maar is vaak duurder.

 

Je praat nu apprt voor de woonhuis financiering en bedrijfspand financiering. Denk dat het verstandiger is om een bank te nemen die beide als geheel kan financieren.

[Marco van den Maagdenberg]

Ik heb sterk het gevoel dat dit neigt naar chantage; maar ik kan het mis hebben.

 

 

Dat heb je inderdaad mis: Het privégedeelte en alle ondergrond is of wordt gefinancierd door financier/bank A. Deze laatste zal ook het echt van hypotheek op al het onroerend goed vestigen.

 

Nu vraag je aan financier/bank B om op de ondergrond waarop financier/bank A het recht van hypotheek al heeft gevestigd het zakelijk deel te financieren. Financier/Bank B zal ook het recht van hypotheek willen hebben, maar komt dan als tweede na financier/Bank A ! Financier/Bank B zal hier nooit aan willen meewerken omdat dit laatste zijn zekerheid in ernstige mate verzwakt.

 

Je zult moeten kiezen voor A of B. Andere optie is, maar kan niet beoordelen in hoeverre dat toegestaan is. Het privé en zakelijk deel kadastraal te splitsen en voor elk afzonderlijk een financieringsaanvraag bij A en/of B wegleggen

 

[JZ]

Kadestraal scheiden heeft wel tot gevolg dat de waarde van het origineel vermindert en dat de hypotheekverstrekker van A kan eisen dat je meer geld er zelf op toelegt.

[Theodorus]

Beste allemaal,

 

Bedankt voor jullie reacties; vooral die van Marco snijdt hout. We gaan er verder over nadenken en her en der nog wat nazoeken. Het is geen gemakkelijke keuze, maar we komen er vast wel uit.

 

Nogmaals bedankt. Groet, Theo