JZ

Ik begrijp dat er grenzen zitten aan hetgeen wat je kunt doen en uiteindelijk moet diegene erin meegaan natuurlijk. Ik denk wel vanwege dat ik het recht heb om partnerschappen te ontwikkelen binnen de EU en zelf denk aan een looptijd van maximaal 1 jaar en dan te evalueren hoe het afgelopen jaar verlopen is, een doorlopende betaling opeens wel acceptabeler wordt. Ook vanwege dat ik ze graag exclusief wil hebben per land maar ze ook wil gebruiken als distributeur, maw andere klanten naar hun stuur. Het blijft voor mij overigens ook lichtelijk wrang omdat ik met dezelfde gedachte zit, wat beteken ik voor hun op de lange termijn en hoe houd je elkaars relatie gezond.

Ik weet niet zeker of ik me in de juiste sub bevind maar ik zit met de volgende case.. of eigenlijk kom ik ze steeds vaker tegen. In mijn omgeving kom ik talloze producenten tegen die producten in een bepaald gebied afzetten en ik ben in de gelegenheid om deze bedrijven in contact te brengen met in dit geval Europese bedrijven die graag als partner/wholesale willen optreden. Echter ik zit in mijn maag met welk verdien model ik erop na kan houden: optie 1) 1 malige courtage van de desbetreffende producent optie 2) 1 malige courtage van beide kanten optie 3) commissie van de producent optie 4) commissie van beide kanten Optie 1 en 3 heb ik niet zoveel moeite mee en is vrij goed in te schatten echter om van beide kanten te snoepen, is zoiets gebruikelijk? En hoe ga je daar naar beide kanten mee om? Stel je ze ervan op de hoogte dat je je van beide kanten snoept en in hoeverre stel je ze ervan op de hoogte? Op dit moment teken ik NDA's met de producenten om in ieder geval hetgeen wat onderling met elkaar besproken wordt voor onszelf te houden maar ik heb niet zoveel vertrouwen in de producenten dat ze dit daadwerkelijk op de lange termijn stil blijven. [titel aangepast - mod]

Ik kan me niet goed voorstellen dat de huurprijs zelf onderhandelbaar is gezien dat vaak financieringen afhankelijk zijn van de huurstroom. Het pand wordt dan ook effectief minder waard in geval dat de huur zakt. Het is daarintegen niet ongewoon om een incentive op te laten nemen bij aanvang cq over een x aantal jaar huur. Dit allemaal met het in achtnemen dat de huidige huurprijs niet onredelijk is natuurlijk.

Hoezo spatjes? Als de huidige verhuurder een umbrella van BV's is geeft dit de verhurende partij meer zekerheid in geval van problemen in tegenstelling dat als je 1 van die BV's los overneemt (wie weet enkel een huls). En dit is ook direct de essentie van in de plaatsstelling, niet alleen de financiele zekerheid maar het complete plaatje kan reden zijn om een in de plaatsstelling af te wijzen. Je kunt naar een rechter stappen maar dit is geen garantie op succes (zonder de specifieke toestand te kennen). Ook kan ik me goed voorstellen als het huidige contract nog loopt dat de verhuurder geen intresse heeft in een nieuwe onbekende huurder waneer de huidige altijd keurig betaald. Zonder dan ook op de hoogte te zijn van de toestand lijken deze spatjes dan ook ietwat voorbarig en zou ik eerst eens goed op een rij zetten of jullie daadwerkelijk een goede vervanger zijn tov de huidige huurder. @starterscoach, gaat dit tevens op wanneer de verhurende partij nog niets getekend heeft?

Misschien is het een optie om hetgeen wat net zo 'mobiel' is in de lease te zetten? Te denken aan blussers maar ook bijvoorbeeld ventilatiekasten/warmtepompen? Ik kan me goed voorstellen dat de kanalen cq bedrading zich hier niet voor lenen maar installaties bevatten tevens grote en dure componenten die wel met wat moeite verwijderbaar zijn.

Draai je opdracht even om zou ik zeggen daar staan normaal dit soort vragen in ondervangen. Mijn ervaring (ik ben zelf een coordinator voor een grote hoofdaannemer) is dat dit zonder problemen kan.

Heb je tevens nagedacht hoelang een dergelijk traject kan duren en hoe je met zulke financiele stromingen omgaat? Een bestemmingsplan wijziging duurt in het beste geval minimaal een half jaar (kan zijn dat het met de nieuwe Wabo anders is). In de tussentijd kun je wel beginnen met het uitwerken van de stukken maar stel alles gaat voorspoedig dan duurt het toch nog snel een kleine 8 weken + 6 weken inzage voor de bouwvergunning en dan begint het bouwproject zelf. In een optimale situatie duurt het dan ook minimaal 2 jaar eer je uberhaubt de sleutels in handen hebt maar in de tussentijd blijft de teller wel lopen. Ik zou dan ook op voorhand eerst eens goed een planning opstellen en laat je niet verleiden tot hoe het optimale plaatje eruit kan zien want ondanks dat een gemeente misschien welwillend is, dit is zelden daadwerkelijk het geval.

Let met onderhuur er wel op dat dit enerzijds mag, en anderzijds wat de gevolgen voor jezelf zijn wanneer je eruit wilt. Stel je voor je ziet het niet zitten na zes maanden zit je wel met je onderhuurder (mits het uberhaubt mag).

SNS Realestate is misschien een beetje vroegtijdig maar er zijn talloze andere banken (zij het vaak dochters van elkaar) die dit soort projecten kunnen financieren echter... vele doen uitermate moeilijk. Realiseer je ook dat je minstens de helft zelf in cash dient bij te leggen alvorens ze uberhaubt geinteresseerd zullen zijn of een onderpand van gelijke waarde.

Ik zie niet echt het probleem in wat er gebeurd is. Je wilt je product verkopen hebt een uitgebreide offerte gemaakt en vervolgens is deze gaan shoppen bij een ander? Ik kom uit de vastgoed wereld waarbij we soms enkele tonnen in een aanbieding steken waarbij alles tot op de schroef wordt uitgewerkt vervolgens legt de opdrachtgever dit bij een concurrent en die weet hetzelfde voor minder uit te voeren. That's life en daar valt eigenlijk ook niet veel aan te beschermen. Bekijk het van de andere kant doe je een waardeloze aanbieding is ook niemand geinteresseerd in hetgeen wat je doet.

Kadestraal scheiden heeft wel tot gevolg dat de waarde van het origineel vermindert en dat de hypotheekverstrekker van A kan eisen dat je meer geld er zelf op toelegt.

Volgens mij waar je op doelt is wat men in het buitenland kent als een Tripple net lease. Dit betekent concreet dat de huurder de belastingen, verzekeringen en onderhoud betaald. Hoewel ik dit in het buitenland vaker heb gezien ken ik dit in Nederland niet. Neemt niet weg dat het een interessant concept is om alle lasten bij de huurder te leggen al komt dit mij eerder als een lease ipv huur over.

Een huurcontract geeft doorgaans aan dat een huurverhoging plaats kan vinden 1 jaar na ingang van het contract maar ik heb nog nooit gezien wanneer dit specifiek dient te gebeuren. Met andere woorden als je contract niets anders aangeeft kan het zonder problemen. Verder ja.. de tijden zijn anders echter een pand dat 6 jaar geen huur verhoging heeft gehad is +- 15% ondergewaardeerd (mits de huur toen marktconform was).

Wachovia is overgenomen door van Wells Fargo die als enigste een AAA rating heeft (zegt natuurlijk niet alles) dus ik betwijfel het of de status nog steeds zo slecht is. Goed mogelijk dat berichten van 2 jaar geleden inderdaad die impressie geven maar dat is een andere situatie. Alternatief waarom open je niet een Chinese rekening? Ik heb dit (wel als particulier) een kleine jaar geleden gedaan bij de Bank of construction wel terplekke maar deze werkt erg makkelijk moet ik zeggen. En zoals alle banken (?) in China zijn ze van de staat dus ook erg veilig.

Zelf ben ik een particuliere verhuurder, een belangrijk punt bij beeindiging is de overhandiging van de sleutels van huurder > verhuurder op locatie om het geheel te inspecteren en indien noodzakelijk een opleveringsrapport op te stellen. Waarom? Omdat je anders bij discrepantie over de staat van het pand het erg lastig wordt om daaruit te komen. Immers ik als verhurende partij wil iets netjes opgeleverd hebben in de originele staat cq betere staat. Ook is niet voor iedereen een verbetering daadwerkelijk een verbetering, ik zit bv niet te wachten op een airco unit in m'n pand als die er eerst niet was. Verder is het slordig dat zowel de huurder als verhuurder in dit geval niets op papier gezet hebben en mondeling iets overeen komen. Dit geeft weinig houvast en wederom de ruimte voor verschil in interpretatie. Ik zou dan op voorhand teruggrijpen naar wat het originele contract zegt alvorens nog verder iets aan te nemen. Zeker als je indien je voor hem een huurder zoekt om onder een contract uit te komen deze vervolgens afhaakt heeft dit voor de verhurende partij natuurlijk tot gevolg dat er een potentiele leegstand ontstaat waar hij niet op zit te wachten en misschien was dit ook niet nodig geweest als het een heldere situatie is. (Ik laat bv pas een een beeindiging ondertekenen samen met de nieuwe huurders zodat een overgang helder is.)