Raymond Lohuis

Beide hebben gelijk en ook weer geen gelijk. Wanneer het een kadestraal geheel was zou de bank kijken wat woning is en wat bedrijfspand. Op de woning kan dan de regels voor het financieren van de eigenwoning worden toegepast en voor het bedrijfs deel wordt dan een lager percentage gefinancierd en is een beetje afhankelijk van de bank. Bedrijfsdeel mag vaak ook niet meer dan 50% van van het geheel zijn. In dit geval is het kadestraal een ander object en dan neemt de bank het niet mee als onderpand. Er zal dan een separate hypotheek op het bedrijfspand gevestigd worden. Dit wordt dan inderdaad gezien als een bedrijfsfinanciering en zijn er andere spelregels van toepassing. (hypotheekadviseur heeft gelijk) Wanneer je de woning gaat financieren en je hebt niet de volledige koopsom nodig als hypotheek, dan zou je toch de woning voor 100% kunnen belasten. Met dat deel zou je dan het bedrijfspand kunnen betalen. Op de woning zit dan de hypotheek en geen hypotheek op het bedrijfspand. Deel van de hypotheek last dan in box3, maar dat wordt gebruikt voor je zakelijke activiteiten en dan zijn de rente lasten zakelijk weer aftrekbaar.Zekerheid is alleen prive, maar als eenmanszaak is prive en zakelijk toch altijd met elkaar verbonden. (Boekhouder heeft gelijk)

Bank mag bij oversluiten afwijken van de gedragscode hypothaire financiering indien de lasten lager zijn dan dan huidige hypotheek en klant heeft aangetoont deze lagere laste te kunnen dragen.. Zo wordt er getoetst op een annuiteiten last en het kan zijn dat de werkelijke last alleen een rente last is. Bank zal niet veel risico willen lopen en bovenstaande zal alleen gehoor hebben bij de bank als er ruim voldoende overwaarde is en/of vermogen bij de klant.

Waarschijnlijk heb je een BKR codering gekregen op een krediet. Dan gaan over het algemeen bijna alle kredieten opslot. BKR codering is een signaal van de andere kredietgevers dat er betalingsproblemen zijn en dan willen ze hun geld ook meteen veilig stellen.

Ik wil met een aantal andere ondernemers samenwerken. Maar we willen ook onze eigen klanten houden. Dit willen we doen in een BV of coorporatie (waarschijnlijk de laatste vorm) Omzet komt binnen bij de bv/coorporatie en vanuit de eenmanszaken willen we factureren aan de BV/Ccorporatie. Nu zit ik nog met 1 probleem en dat is het volgende: Op de website van de belasting dienst staat Voor personen die werken en een aanmerkelijk belang in uw vennootschap of coöperatie hebben, geldt de gebruikelijkloonregeling. We willen geen loon uit de BV of coorporatie hebben en alleen iedereen zelfstandig in zijn eenmanszaak de belasting betalen. Winsy in de BV/ coorporatie brengen we naar nul. Moet je dit eerste met de fiscus afstemmen ? Bij voorbaat dank

Opzich zou er voor de bank niets veranderen. Jullie blijven beide 100% aansprakelijk voor de openstaande schulden. Vraag is alleen wat ga je doen na de scheiding ? Blijft de onderneming bestaan of wordt deze opgeheven, gesplitst of wordt een van de vennoten uitgekocht ? Bereken de scenarios door met een adviseur (niet van de bank) en bekijk of er knelpunten zijn bij een omzetting. Grootste gevaar is namelijk dat de hypotheken waarschijnlijk zijn aangegaan wanneer er nog veel kon. De normen voor woninghypotheken en bedrijfshypotheken zijn behoorlijk aangescherpt. Kun je deze in de nieuwe situatie nog wel dragen (volgens de huidige richtlijnen)

Weinig kans dat een bank akkoord gaat met een omzetting naar een 100% aflossingsvrije hypotheek. Bij een dalende markt vergroot dat het risico enorm. Daarnaast is de reden van omzetting een betalingsprobleem/liquiditeits probleem, dus extra risicovol voor de bank. Kijk of jouw probleem op een andere manier is op te lossen, dan alleen een nieuwe financiering. Gebruik jouw eigen creativiteit en netwerk. Succes

Dat je het geld prive moet hebben staan om het verschil tussen aankoopsom + kosten en de gevraagde hypotheek, is niet correct. Het is heel goed mogelijk dat je een deel leent van bijvoorbeeld je ouders og jouw BV. Deze lening moet dan wel worden meegenomen als last. Dit betekent dat het inkomen voldoende moet zijn om deze last te betalen en hierbij wordt uitgegaan van de normen van de gedragscode hypothecaire financiering. Dat er geen hypotheek kan worden aangevraagd van € 50.000,00, maar wel van € 100.000,- kan te maken hebben met het feit dat de minimale hypotheek aanvraag voor een bank € 100.000,- moet zijn. Maar als het een hypotheek voor de eigenwoning betreft, kan het vaak wel veel lager dan € 100.000,- OMdat je toch graag vanuit je BV wil financieren, zou je als het echt niet anders kan, de lening van € 100.000,- kunnen nemen en deze vervolgens weer inlossen met het geld uit jouw BV en dan een eigenwoningschuld aangaan met jouw BV. Probleem ook opgelost :)

Je geeft aan dat de bank i.v.m. jouw bedrijfsactiviteiten de financiering opzegt. Dus niet om bedrijfseconomisch redenen en betalingsgedrag. Bij het aangaan van de financiering was de bedrijfsactiviteit al bekent. Dus zou je zeggen om die reden kan het niet worden beeindigd. Veelal betreft het de coffeeshop en sex branche. De vraag is dus of de bank ook echt een goed beeld had van de bedrijfsactiviteiten of niet. Denk dus dat jouw vraag meer een juridische vraag is dan een financiele vraag. Banken hebben hierin vaak wel een dubbele moraal, want als er geld binnen komt hebben ze vaak geen probleem. Als je een betaalrekening bij de bank hebt, zouden ze deze ook moeten opzeggen.

AFM keurd niemand. Iemand of een bedrijf kan een vergunning aanvragen om te bemiddelen/adviseren/verkopen van financiele producten. Komen er signalen binnen bij de AFM dat er iets niet in de haak is, kan de vergunning worden ingetrokken. Dus geen keuring vooraf.

Beste Amber, Dat de bank shermt met AFM regels is waarschijnlijk een smoes om het niet te doen. Lekker makkelijk achter de regels verschuilen en niet duidelijk uitleggen waar het knelpunt zit. In dit soort gevallen is het belangrij dat de aanvraag goed wordt ingedient bij de bank en dat je van tevoren weet wat de knelpunten zijn. Heb je bijvoorbeeld al laten controleren wat je maximale hypotheek is opbasis van je inkomen ? Heb je een splitsing gemaakt van het woongedeelte en het bedrijfsgedeelte.? Dit zou dan weer uit het taxatierapport moeten blijken. Dus je zult om een goed dossier, ook goed gedocumenteerd zijn. 40K onder de markt prijs kopen zegt tegenwoordig namelijk helemaal niets. Woongedeelte kan dan volgens de AFM richtlijnen worden gefinancierd. Bedrijfsgedeelte volgens de bedrijfsrichlijnen en misschien met een aanvullend RC voor de onderneming. Dat je in 2011 3 maanden uit de running bent geweest, hoeft geen probleem te zijn, als je dit goed hebt opgevangen met een verzekering.

Kan alleen als er voldoende overwaarde in het pand zit.

@HeRaFin Doorverkopen van woning aan prive kan alleen als deze kadestraal gesplitst is. Maar als dat al het geval is dan gaat het om een financiering van een winkel en een financiering van een woning.

Bij een woon/winkel financiering moet je het woon deel splitsen van het winkeldeel. Winkel deel: Bij het beoordelen van de jaarcijfers kan de huur last bij de winst worden opgeteld. Deze vervalt namelijk.. De winst moet voldoende zijn om de hypotheek last voor het zakelijkdeel te kunnen betalen. (bank gaat dan uit van bijvoorbeeld een rente van 6% en een aflossing in 25 jaar. De werkelijke lasten kunnen lager zijn, omdat je een lagere rente hebt en misschien maat 50% gaat aflossen). Daarnaast wordt ook gegegen of je dan nog geld over houdt om te leven (En de rente en aflossing op het prive deel kunt betalen) Naast betaalbaarheid kijkt de bank ook naar de waarde van het pand. Het te financieren bedrag is in de regel maximaal 100% van de executiewaarde. Woning deel: Hierbij wordt gekeken naar de de gemiddelde winst over het afgelopen 3 jaar. Maar ook de winst als je bijvoorbeeld een hypotheeklast hebt i.p.v. een huurlast. Hierbij moet de bank zich houden aan de gedrachtscode hypothecaisre financiering, De maximale verstrekking op de woning is 104% van de waarde incl. de overdrachtsbelasting op de woning Kortom nog veel zaken om uit te zoeken. Kijk ook naar de waarde van het pand en dan gesplitst in woning en winkel deel.

Ik mis 3 jaar geschiedenis !

Even een andere zijsprong. Waarom een bedrijfspand ?De investering in het bedrijfspand moet wel een positief effect hebben op je bedrijf. Denk aan lager lasten omdat je nu bijvoorbeeld huurt of gebruik moet maken van andere locaties die niet efficient zijn. Als je cijfers al niet zo best zijn en de investering van het bedrijfspand de kosten alleen maar verhogen, zal de bank allemaal vraagtekens zetten bij de investering. Geld vrijmaken uit je prive woning zal in de regel per 1 augustus duurder worden. Vanaf dan is het niet meer mogelijk om een nieuwe hogere hypotheek volledig aflossinsgvrij te hebben. Alles wat je meer leent dan 50% van de waarde van de woning moet je aflossen.

Beste Eddie, Om het bedrijfspand hoger te belasten wil de bank tegenwoordig graag weten waar het geld voor bedoeld is. Dit is de laatste tijd een beetje lastig en als hij het gaat gebruiken voor een investering in een startend bedrijf zal erg lastig zijn. Ligt ook een beetje aan zijn gehele vermogens en inkomens positie.

Als het woonhuisdeel en de grond niet kadestraal gesplitst is is het niet mogelijk om de loods met een hypotheek te financieren. Zou wel met een ander soort zakelijk krediet kunnen, maar is vaak duurder. Je praat nu apprt voor de woonhuis financiering en bedrijfspand financiering. Denk dat het verstandiger is om een bank te nemen die beide als geheel kan financieren.

"Ten blijke van mijn toestemming." komt vaker voor en met name in situaties van samenleving of gehuwd onder huwelijkse voorwaarden. De partner is dan niet aansprakelijk. Bank dekt zichzelf in tegen "vervelende "partners zal ik maar zeggen. IN het geval van de CV is het zo dat de commanditerende vennoot alleen vermogen heeft ingebracht en je kunt dit als eigen vermogen zien. Hij/zij mag zich ook niet bemoeien met de zaken want anders gaat het verhaal van Marco op en ben je hoofdelijk aansprakelijk. Kleine aanvulling op het verhaal van Marnix. Ook als de partner geen eigenaar is van de woning waarin zij/hij woont, maar deze wordt wel bezwaard, moet hij/zij toestemming geven.

Ben je al bij WestlandUtrecht of BLG geweest ?

De vraag die bij mij naar boven komt is waarom al die ingewikkelde constructies en waarom steeds veranderen van juridische structuur. Dat je een CV LTD BV of wat voor juridische contructie ook neemt is om fiscale, juridische of aansprakelijkheids redenen. NIET om een hypotheek te krijgen voor je prive. Bij de bank gaat het om de betaalbaarheid (nu en later) van de hypotheek en als jouw cijfers niet die betaalbaarheid kunnen aantonen dan gaat de bank geen hypotheek verstrekken.

Kans van slagen voor een starter is er wel, maar hangt ook een beetje af van de volgende factoren: - Beschik je over eigen geld (of achtergestelde leningen bij bijvoorbeeld familie) - Beschik je over vermogen (bijvoorbeeld overwaarde in je woning) - Heb je al ervaring in de branche Businessplannen zijn altijd fantastisch en iedere ondernemer kan duizend redenen aangeven waarom de fantastische plannen toch nog niet zijn gehaald. Aanhouder wint !

Ik denk dat wat betreft de aflossing het niet zo simpel is. Het gaat namelijk om de eigenwoning schuld. Bij een lineaire aflossing ga je de aflossing financieren of een reeds ingelost deel opnieuw financieren. Dit nieuwe deel is dus niet voor de woning maar voor de aflossing aan de bank te voldoen. Bij een 10% vrijwillige inlossing zou je kunnen spreken van een gedeeltelijke herfinanciering en dan is het een één op één verhaal. Andere punt of bank er een probleem mee heeft. Over het algemeen niet omdat de zekerheid juist toeneemt. Schuld wordt minder maar de zekerheid blijft. Als je als DGA de intentie hebt om in de toekomst de hypotheek over te nemen dan is het belangrijk om te kijken naar de flexibiliteit in de hypotheek en waarschijnlijk zo min mogelijk verplicht aflossen.

Als je na aftrek van het DGA salaris nog een kleine winst hebt betekend het dat je onderneming het salaris inprincipe kan betalen. Maar waar de bank ook naar gaat kijken is het vermogen in de onderneming. Als jouw eigen vermogen door de verliezen in het verleden negatief is dan is er weinig kans. Tenzij je prive weer voldoende vermogen hebt. En waarom direct een lease auto aanschaffen? Dit zijn weer vaste kosten en vaste kosten moet je minimaal houden. Je ziet dat nu veel bedrijven in problemen komen omdat de vaste kosten te hoog zijn en ze daar vaak weinig aan kunnen doen. succes. Ga anders eerst bij een adviseur langs om te kijken wat je aan hypotheek kunt krijgen.

Beste Donndz Zoals ik jullie vraag lees, willen jullie een woning aankopen en verhuren en in de toekomst misschien wel meer. Waarom zou je het bij de start als een bedrijf willen opzetten? Over het algemeen vind ik dit alleen interessant als woningen aankoopt, gaat verbouwen en weer verkoopt. Kies je voor de langetermijn belegging dan zou ik het in eerste instantie gewoon als box3 belegging houden. Veel minder rompslomp. Mocht je een financiering nodig hebben dan kijkt de bank naar de waarde in verhuurde staat, de betaalbaarheid en jullie prive situatie. Letop dat als je een woning koopt die nog niet is verhuurd de prijs vaak veel hoger ligt dan in verhuurde staat.

Onderneming wordt gestaakt. Dus onderneming bestaat niet meer. Omdat het een bedrijfspand betreft valt hij automatisch in box3. Over de WOZ waarde komt de vermogensrendementsheffing. (minus eventuele schulden uiteraard) Box1 kan alleen de eigenwoning zitten. Wordt het pand verhuurd en de eigenaar maakt er zijn dagtaak van (in iedergal veel tijd ) dan kan de fiscus het weer zien als onderneming en komt het geheel wel weer in box 1. Voor 1 pand denk ik dat je er geen dagtaak aan zult hebben en het je er gewoon bij kunt doen naast je normale werk. Huur opbrengst valt dan ook in box3 en uiteraard de lasten ook.