Raymond Lohuis

Beste Neo999, Ik lees dat je beslissing welke rechtsvorm e.d. ook te maken heeft met een gewenste hypotheek aanvraag in 2011. Je zult dan wel in loondienst zijn van de onderneming, maar waarschijnlijk ook groot aandeelhouder. Indien dat het geval is wil de bank ook graag de jaarcijfers ontvangen van de onderneming om te kijken of het salaris wat je uit de onderneming haalt ook wel te betalen is door de onderneming. Verder kun je soms met 1 jaar cijfers en een prognose wel een hypotheek krijgen. Maar dan is vaak wel de eis dat je eigengeld mee brengt en niet maximaal leent. Verder zou een pluspunt zijn dat je onderneming een verlengstuk is van je vorige werkzaamheden.

@Robert, Volgens mij kun je jouw opties het beste splitzen. Aankopen, verbouwen en verkopen als bedrijfsmatig. Dus hierbij moet je kijken naar een bedrijfsfinanciering. Op dit moment is dat erg lastig omdat natuurlijk de huizenmarkt op slot zit. Verkoop binnen 6 maanden is al erg lastig, dus de overdrachtsbelasting ben je al kwijt en is je winst al 6% lager. Dus je business plan moet top zijn. Aankopen en aanhouden voor verhuur zou ik prive houden in box3. Voordeel is dat huurinkomsten in box 3 vallen toekomstige winsten uit verkoop ook. Nadeel is natuurlijk dat de kosten en eventuele hypotheeklast niet aftrekbaar zijn. Hou er wel rekening mee dat je eigengeld moet meenemen. Let wel op dat als je een woning leeg aankoopt en je deze daarna gaat verhuren de waarde in 95% van de gevallen lager wordt. DE bank kijkt naar de laagste waarde als ze gaan financieren.

Nog even een kleine aanvulling op de NHG gegevens. Tot 1 juli kun je nog uitgaan van de aangifte van 2006,2007 en 2008. Voor de bank heb je niet de IB aangifte 2009 nodig, maar nu wel de cijfers 2009. NHG hoeft voor ondernemers niet voordeliger te zijn. Als ondernemer heb je juist liquiditeiten nodig om zaken te doen en niet om je hypotheek af te lossen. Draait je zaak super en heb je het geld vrij beschikbaar dan kun je het altijd nog inlossen. Bij NHG zit je vast aan regels.

Beste Joost ik denk dat Karin wel zeker een hogere rente gaat bedingen dan de spaarrente en zelfs hoger dan wat de bank zou gaan rekenen bij een eerste hypotheek. Zij is namelijk met een 2e hypotheek later aan de buurt. Voor Karin, Let op het volgende: - Wat is de waarde van het onderpand. - Wat is de hoogte van de huidige hypotheek Dit verschil moet minimaal gelijk zijn aan het bedrag dat je uit leent anders heb je nog geen dekking. Groot voordeel van 2e hypotheek is dat de lener niet zijn huis kan verkopen zonder jouw toestemming(hij/zij moet dan ook de lening wel inlossen) of een andere hypotheek nemen.

Waarom moelijk doen. Inventaris is nul. Eigenwoning en schuld hou je buiten het bedrijf. Dus ik zou gewoon starten met alles nul. Zakelijke rekening open en dan bijvoorbeeld een prive storting doen op deze rekening. die 8K zou ik gewoon ook nog prive houden als je net niet in je zaak nodig hebt. Neem een simpel boekhoudpakket zoals MKboek of ga boekhouden op het online pakket van je accountant.

Het bedrijf bestaat al, dus ik neem aan dat er al een ondernemersplan is. Omdat je nu al uit je jas groeit ga ik er vanuit dat het beter gaat dan verwacht. Belangrijk is dat je het risico en de betaalbaarheid in kaart brengt. - Risico. Wat als je om welke reden niet meer kunt betalen. Welke zekerheden heeft de bank dan. Overwaarde eigen woning, eigen inbreng nieuwe pand.(dus wel eigenvermogen inbrengen) - betaalbaarheid. Hoeveel ben je nu aan huur kwijt en hoeveel straks bij koop. (ga hierbij uit van een rente van 6,5% en 100% aflossen in 25 jaar, werkelijke lasten zullen wel lager zijn) Daarnaast is de prive situatie ook belangrijk. Ben jij alleen verantwoordelijke voor je prive hypotheek of zou je partner deze in zijn geheel kunnen dragen? Ook als je het bedrijfspand hebt? Verhuren aan studenten is niet een goede optie. Banken zijn er over het algemeen niet gecharmeerd van( kamer verhuur)

Allemaal korte reacties die juist zijn. Even ook belangrijk, welk deel van de aandelen heb je? Ben je DGA? Voor de bank ben je al snel DGA als je meer dan 10% van de aandelen bezit. Als jouw loondienst verband voldoende is voor de hypotheek, zal de bank toch ook wel kijken naar jouw BV. Ze willen weten of deze niet met verliesdraait en of er een positief eigenvermogen in zit. De bank wil zo min mogelijk risico lopen. Misschien dat je onder de NHG voorwaarden kunt vallen, dit geeft de bank ook meer zekerheden.

BTW zou je kunnen verzoeken of de bank dat tijdelijk gaat voorschieten. Bank wil naast de betaalbaarheid zekerheden hebben. Hoe meer zekerheden des te lager de vergoeding erop. Voor bedrijfspanden zou ik rekenen met een last van 6% en 100% aflossen in 20 jaar. Het defenitieve voorstel van de bank kan lager zijn, maar reken hier maar mee. Voor de machines is het belangrijk of deze waarde vastzijn of niet. Misschien zou je deze ook kunnen verkopen en terug leasen. Verlaagt je investeringsplaatje.

Als ik zo je verhaal huur zul je zeker wel met eigenmiddelen moeten komen om een kans van slagen te hebben. Je geeft aan dat je eigenvermogen is 50.000. Is dit overname? of bedoel je overwaarde!. Als het overwaarde is wil het zeggen dat het nog in de stenen zit. Belangrijk is naast de nieuwe onderneming ook te kijken naar jouw prive situatie. Wat zijn je vaste lasten prive en is de geschatte bedrijfswinst wel voldoende om hier een salaris uit te onttrekken om je prive lasten te kunnen betalen?

Als je alleen gaat voor de afsluitkosten korting ben je kortzichtig bezig. Ik heb op school altijd geleerd: Grondstof kosten+productie kosten+belastigen+KORTING=verkoopprijs! Je denk toch niet dat de bank met verlies hypotheken gaat sluiten? Zo verkoopt een keukenwinkelier ook niet met verlies ondanks de hoge kortingen!

Beste Peter, Klopt helemaal, maar dat wil niet zeggen dat ze bij de bank gelijk hebben. Dus moet de adviseur op voorhand al aangegeven wat volgens hem het toetsinkomen is en hoe hij daaraan is gekomen. Zo had ik laatste een hele discussie over de FOR reservering. Afschrijvingen zijn vaak wat lastiger, maar zelfstandigen aftrek vaak niet omdat deze niet in de balans staat maar op het IB inkomen.

Wanneer je zelfstandig ondernemer bent gaat de bank een zogenaamd toetsinkomen bepalen. Met dit inkomen kan dan de mogelijke maximale hypotheek worden bepaald. Het toetsinkomen is over het algemeen de gemiddelde winst van afgelopen 3 jaar. Dan zijn er hierop ook nog vele uitzonderingen die dat positief of negatief beinvloeden. Zoals maximaal de winst van het laatste jaar of het laatste jaar wordt dubbel geteld en dan gedeeld door 4. Banken verschillen hierin. Ook de maximale verstrekking kan bij banken wel boven de 100% executie waarde liggen. Belangrijk is wel dat het in de huidige tijd erg lastig is om maximale verstrekking op inkomen te krijgen. De banken zijn erg voorzichtig geworden en willen graag alles onderbouwd hebben. Als je nu bijvoorbeeld een hypotheek wenst dan wil de bank ook de huidige cijfers van 2009 ontvangen.

Als beginnend belegger vind ik dat je zo dicht mogelijk bij huis moet blijven. De vertrouwde omgeving ken je het beste. De regels zijn duidelijk, de huurder en het pand kun je dagelijks controleren. Verweg kan goedkoop zijn, maar hoeft niet beter te zijn. Waarom is Duitsland goedkoper ? Omdat er teveel huizen zijn of omdat in dat gebied er een enorme vergrijzing is? Weg rendement en stijging vastgoedprijzen! Daarnaast is niet alles in Duitsland goedkoper. Er zijn plaatsen waar de prijzen ver boven die van Amsterdam liggen.

Nog een aanvulling op de verdeling van de waarde en hypotheekschuld. Je bent uitgegaan van de oppervlakte en dus dat iedere vierkante meter evenveel waard is. Misschien is je woon gedeelte veel meer waard per vierkante meter dan de bedrijfsruimte. Hierdoor hou je een hogere eigenwoning schuld, wat op dit moment fiscvaal voordeliger is. Je hoeft niet uit tegaan van de WOZ waarde, misschien is deze veel te hoog of te laag. Als je een taxateur in de handen neemt dan heb je ook voor de belastingdienst een goed bewijs.

Beste Gladys, Maak het je niet te ingewikkeld. Je werkt nu gewoon van uit huis en als je een deel van je lasten op je bedrijf wilt verhalen(boeken) moet deze ruimte wel voldoen aan de eisen van de belastingdienst en dat is dat de ruimte een apparte ingang moet hebben. Kijk op de site van de belastingdienst daar vindt je al veel informatie.

De rente betaald op de schuld voor de eigenwoning is fiscaal aftrekbaar. De zogenaamde eigenwoning schuld. Dit geld kan worden geleend bij een bank, een suiker oom of je eigen BV. Is het een onderhandse lening dan heb je meer risico, dus kun je meer rente berekenen (en meer aftrek) Je hoeft dan niet naar de notaris. Wil je meer zekerheid dan krijg je een hypotheek recht. Dit moet worden ingeschreven in het daarvoor bestemde register en dat loopt via de notaris. Je hebt hier meer zekerheden dus een lager rente. Rente moet wel markt conform zijn volgens de belastingdient, maar wat is marktconform? Hier geeft de belastingdienst geen duidelijk antwoord.

20.000 winst moet ruim voldoende zijn voor de extra lasten. Gisteren toevalig ook een gesprek gehad met een bank en hypothecaire financiering was daar wel mogelijk, maar niet het volledige bedrag. In jouw geval denk ik ongeveer 28.000. Zorg dat je goed voorbereid bent bij de bank en praat alleen over positieve zaken. Tegen slagen zijn ook weer uitdagingen.

Beste Radioenterprise, Financiering zal erg lastig worden en wel om de volgende redenen: Je omzet is 40.000 en je winst ongeveer 25.000 Ik ga ervan uit dat je van dit geld ook nog moet leven ! Laten we zeggen dat je rond kunt komen van 15.000 dan betekend dat dat je 10.000 extra kosten kunt maken om toch nog voldoende winst te maken. Wat koste een unit 40.000 + kosten koper dus ongeveer 43.000 Jaar lasten zijn dan bij een hypotheek ongeveer 5.000,- Dus moet kunnen ! Bij een lening zullen de kosten ongeveer 7000,- Moet ook kunnen maar de marge is al lager. Waarom denk ik dat het lastig is: - Een hypotheek is te laag voor een bank. De interne kosten zijn te hoog voor z'n laag bedrag. - Bij een bedrijfslening zijn de kosten weer te goog en is de marge erg laag Verder heb je een lening van 10.000 Dit is opzich geen probleem, maar wat is je eigen vermogen in de zaak. Als deze negatief is is slagingskans nul en zou ik inderdaad gaan huren. Heb je ook een prive vermogen? Overwaarde wonig ? Achtergestelde leningen van familie ? Hoe is de prognose voor 2009 ? Hoe is het eerste half jaar van 2009 gegaan ? Dit zijn plus punten die je kunt aandragen bij de bank. De te verhuren unit is alleen interessant als je al een huurder hebt, maar de bank zal hier meer eigen geld gaan eisen. Succes. Moeilijk betekend niet onmogelijk !

Ik wil nog een kleine aanvulling geven op hetgeen ik eerder heb aangegeven, zeker nu de HNG, nationale hypotheek garantie is verhoogd naar 350.000 euro. Als DGA van de BV vraagt de bank ook altijd de jaarcijfers van de afgelopen 3 jaren op. Maar wanneer is iemand DGA ? Vaak hanteren de banken de norm van de belastingdienst. NHG hanteerd echter dat een DGA-er iemand is die samen en zijn partner meer dan 50% van de aandelen bezit. Handig om te weten. Staat namelijk niet in de voorwaarden en normen, maar ergens verscholen op de site. Verder is NHG niet alleen voor aankopen, maar ook bij verbouwen mogelijk. Succes

IK denk dat je bij een zakelijke kredietverlener ook niet veel verder komt, omdat hij de hypotheken en vastgoedmarkt ook niet kent. Ga naar een gespecialiseerde bank of hypotheek adviseur. Het vermogen van je eigewoning is je start kapitaal, maar kan ook weer tegen je werken als je daarna weer een hypotheek wenst op het nieuwe pand. Belangrijk is dat je de vastgoedmarkt goed kent en weet wat je wilt. Handelen in panden of aankopen en verhuren. Misschien kun je ook via familie een achtergestelde lening krijgen, ook erg positief voor de bank. Succes

Dat banken het gedogen zal denk ik steeds minder worden, Ik heb al de eerste klant gehad die de huidige hypotheek moest inlossen van de bank, omdat hij het ook niet had gevraagd. Zeker als het wordt verhuurd via direct wonen en funda is het voor de bank eenvoudig om na te gaan wie de woning verhuurd. 2 redenen waarom banken het niet willen: - Verhuurde woning is veel minder waard en dan kan de hypotheek veel hoger zijn dan de waarde - Een huurder heeft meer rechten dan je denk en als de huur te hoog is kan hij eventueel naar de huurcommissie stappen voor een aanpassing.

Beste Electric Auto, De overwaarde kun je inderdaad in je onderneming stoppen. De kosten van rente e.d. kun je in de meeste gevallen opvoeren als bedrijfskosten. Ik raad je aan dit met je boekhouder kort te sluiten, want de rente is niet aftrekbaar in box1 van de woning. Kijk of jouw bank een krediet hypotheek verstrekt, in veel gevallen is dit de beste oplossing. Je neemt op en stort bij zonder kosten. Nadeel is vaak dat je een iets hogere betaald. Een bedrijfskrediet is ook een optie zoals wordt aangegeven, maar hiervan is de rente vaak hoger. Dus reken goed uit wat voor jouw het meeste voordeel oplevert.

Beste Vinkl Bij een bedrijfshypotheek is de rente bij een aantal benken wel net zo transparant als bij de prive hypotheek, alleen hebben ze vaak meer mogelijkheden om de opslagen zelf aan te passen. Bij prive hypotheken zijn bijna alle banken gestopt met de vaste opslag op de euribor, omdat deze zo laag is dat de bank er verlies op lijdt. Onderhandelen is vaak mogelijk op de aflossing en de hoogte van de hypotheek zelf. Hoe sterker je jaarcijfers des te meer onderhandel ruimte heb je. Verder moet je weten met wat voor bank je praat is het een handelsbank ? Deze verstrekken vaak minder. Belangrijk is dat je weet waar je over praat en dat je je eigen jaarcijfers zelf goed begrijpt. Stel je hebt een winst van 50.000 en je huur is 20.000, dan betekend dat dat je eigenlijk een buffer voor de rente en aflossing van 70.000 hebt. Bij aankoop vervalt namelijk ook de huur ! Zo kunnen er meer posten zijn in de balans die nu wel zijn opgevoerd, maar niet noodzakelijk zijn. Denk aan afschrijvingen en reserveringen. Verder moet je ook goed kijken naar de ondernemer prive. Zit hij prive op hoge lasten of zou hij bijvoorbeeld zijn directie salaris kunnen verlagen ten voordele van de onderneming ? Verder zijn er natuurlijk meer mogelijkheden dan alleen je huisbankier, ook zonder dat je meteen alles moet overzetten [edit: link verwijderd]

Beste Allemaal, Ik ben al een tijdje niet meer op het forum geweest. Het probleem bij veel forums is dat er veel wordt geroepen door personen die er niets vanaf weten. Dat wekt extra verwarring. Nu ook bij een prive hypotheek voor de ondernemer. Ik ben zelf hypotheekadviseur en heb bijna alleen ondernemers als klant. Hierdoor weet ik wat mogelijk is en wat niet. Er zijn veel regels bij banken maar er zijn ook banken die afwijken van de regels als je verhaal maar goed is. Verder zijn er meer wegen die naar Rome leiden. Denk bijvoorbeeld aan een gedeelte van de hypotheek via je familie, kan fiscaal nog heel interessant zijn. De bank zal dan misschien wel met 2 jaarcijfers en een prognose akkoord gaan. Ook moet je aan de bank kunnen aangeven waarom jij vindt dat de bank de hypotheek wel zou moeten verstrekken. Als je met een goed en sterk verhaal komt dan kun je ook met 2 jaarcijfers vaak wel een hypotheek krijgen. Niet bij iedere bank maar bij gespecialiceerde banken die weten hoe het werkt. Zoek dus een hypotheek adviseur die een ondernemer begrijpt en jaarcijfers kan lezen. Vaak vind je deze niet bij de grote hypotheek ketens, maar de kleinere tussenpersonen. Als iemand o.a. het volgende zegt dan begrijpt hij/zij er niets van: - Als DGA kun je volstaan met alleen een werkgeversverklaring - Ik ontrek als eenmanszaak 2000 per maand, dus dat is mijn netto inkomen - Mijn inkomen als DGA is 40.000 dus dat is ook mijn inkomen om te bepalen of ik een hypotheek kan krijgen - Mijn winst na FOR reservering is 20.000 dus dat is het bruto inkomen Veel succes ondernemers, kijk naar de mogelijkheden en niet onmogelijkheden. [edit]spamlink verwijderd[/edit]

Ik heb even gelezen wat er allemaal wordt geschreven over de financiering van commercieel vastgoed. Marco is het meest duidelijk en weet waar het over gaat. Er worden veel dingen door elkaar gehaald en dat maakt het allemaal onduidelijk. - Eigen woning financiering is heel anders dan commercieelvastgoed financieren - Vertrekkingen boven de 100% van de executiewaarde op 1 pand is uitgesloten - Bank kijkt naast het onderpand ook naar de cashflow. In deze case is het verstrekkingspercentage de bottleneck. Huurcontracten zullen wel okay zijn en meerdere huurders is meestal beter dan 1. Vraag is waarom ga je iets kopen voor 2,2 mio als het maar 1,6 mio waard is ?