Herrie in het Cafe

[robertdw]

Hallo,

Ik zal me zelf even voorstellen, Ik ben robert en run samen met mijn partner een horecazaak in brabant dit doen we nu zo'n drie en een half jaar. Wij zijn hier destijds met een goed gevoel aan begonnen en hebben vanaf de start alles zelf geregeld (vergunningen en derglijke) dit is goed gegaan ondanks onze onervarenheid daar in.

De eerste jaren als horeca-ondernemer zijn ons dus goed afgegaan leuke tent leuke klanten en een aantal verenigingen, het enigste wat we missen is een goede kijk op zaken als huur en de rechten die we daar in hebben. We huren namelijk het pand onder van een gokautomaten exploitant, die het op zijn beurt huurt van de eigenaar. De huur die wij betalen komt 100% bij de pand eigenaar(is ook de vorige uitbater) terecht via de gokautomaten exploitant.

Nu is het zo dat er nogal wat misstanden op aan en rond het pand zijn, zo staat onze schoorsteen echt gevaarlijk schuin, lopen de verwarmingsbuizen ongeisoleerd in de vloer langs mijn koudwater leidingen waardoor deze enige tijd warm water geven bij het openen en de temperatuur niet te regelen is in het cafe waardoor het vaak te warm is en klanten weglopen..

Ook is er jongsleden een lek in de betonvloer gerepareerd waar tegels overheen werden geplakt door de verhuurder die nu verteld dat dat helemaal niet had gemogen in verband met de hoogte in de zaak (hij zou al een speciale vergunning hebben voor de oude situatie van de brandweer welke ik nooit gezien heb overigens) nu schuift hij het ons in de schoenen terwijl het een reparatie was voor de verhuurder..

Ook zit er een bovenwoning bij welke in slechte staat is, zo hebben we een dak terras zonder omheining een keuken van 110cm breed zonder ruimte voor een kooktoestel, rondom enkele beglazing en een cv installatie die er niets van bakt. De riolering heb ik op gemeente grond aan laten passen omdat we ernorme stankoverlast hadden van het afvoer stelsel in het pand waardoor mijn klanten niets wilden eten en vlot weg gingen met geklaag over de stank.

Daarnaast meent de pand eigenaar ons zwart te maken in andere horeca gelegenheden in de omgeving (kennissen van hem) wat weer bij ons terecht komt via klanten en ons daardoor een foute uitstraling geeft.

Nu is jongstleden het pand in de verkoop gegaan en aan ons aangeboden voor de prijs in verhuurde staat iets wat wij niet kunnen opbrengen.

Ook is er een taxatie door de eigenaar geweest waar ik een rapport van heb kunnen bemachtigen. Daar blijkt oa uit dat wij 15.000 euro boven de jaarlijkse huurwaarde zitten van het getaxeerden (we betalen 29pj en het heeft een taxatie van 14pj voor een pand op een matige lokatie)

 

Een heel verhaal en er is nog meer, Maar de kern is dat we beide 80uur in de week werken en daardoor geen goede kijk krijgen op onze rechten en eventuele plichten.

We zien graag het een en ander opgelost maar weten niet waar te beginnen en de pand eigenaar werkt niet echt mee

 

Graag zou ik een duwtje de goede richting in hebben of wat hulp..

 

Bedankt voor het lezen in ieder geval.

 

 

Mvg

robert

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[djluc]

Je hebt een huurovereenkomst neem ik aan, staat daar wat in over mogelijke overname? In zakelijke sfeer bestaat er in principe geen huurcommissie die oneerlijke huur aanpakt. Er wordt vanuit gegaan dat je zelf als ondernemer je beslissingen neemt.

 

Het is dus met name afhankelijk van wat je wilt: Wil je het pand aan jezelf hebben of wil je gewoon blijven huren? Vervolgens als je die 2 scenario's uitgewerkt hebt kan je kijken wat de beste mogelijkheden zijn. Dat kan je bijvoorbeeld met een adviseur en een jurist doen op basis van je huidige overeenkomst.

[P.J.]

Bezint eer ge begint. Maar de herrie heeft ook positieve kanten. Jullie hebben er heel veel van geleerd en duidelijk bewezen dat je geschikt bent om in de horeca te ondernemen. Bovendien heb je geleerd dat er veel meer zaken zijn om op te letten, dan alleen je klanten bedienen en voor goede service te zorgen. Ik zou je adviseren om zo snel mogelijk dat pand te verlaten en een nieuwe start op een andere locatie te maken. Je neem je ervaring mee en voordat je weer met iemand in zee gaat, neem goede adviseurs onder de arm, om dit soort afspraken en contracten voor je te beoordelen. De hommeles die je nu hebt zal (in mijn ogen) niet overgaan of verminderen, maar eerder erger worden.

[Christine]

Alweer moet ik PJ helemaal gelijk geven. Dat pand lijkt een ramp, de verhuurder is een ramp, maar jullie weten wat je doet, dus ander pand lijkt me beter dan nog tijden aanrommelen.

[PaulN]

Jullie uitgangspositie en rechten worden vooral bepaald door de voorwaarden in jullie huurovereenkomst. Zijn jullie bijvoorbeeld eigenaar van het horecabedrijf (dus van inventaris en bedrijfsnaam) of pachten jullie de zaak? In dat laatste geval kun je eerst de gokautomatenexploitant aanspreken.

 

Zo niet, dan kun je ervoor kiezen om rechtsstreeks de confrontatie aan te gaan met de pandeigenaar. Deze heeft plichten ten aanzien van het gehuurde, zeker in relatie tot de horecafunctie waarvoor de bedrijfsruimte is verhuurd. Ik zou daarvoor een jurist in de arm nemen met verstand van huurrecht (samen met de speelautomatenexploitant).

 

Weten jullie zeker dat je niet in staat bent om het onroerend goed te kopen; heb je daarover overlegd met een accountant of een horecaadviseur? Als je langer dan drie jaar een goedlopend bedrijf hebt gerund heb je eigen vermogen kunnen opbouwen en heb je goede argumenten richting een financier.

 

Het getuigt niet van goed ondernemerschap dat jullie zijn gestart zonder zekerheid over de basisvoorwaarde van je exploitatie. De bedrijfsruimte en locatie zijn meestal onlosmakelijk verbonden met jullie bedrijfsformule en klantenkring, je kunt waarschijnlijk niet zomaar "je boeltje oppakken" en ergens anders opnieuw beginnen.

[hollanddelta]

Natuurlijk zijn er allemaal juridische wegen, maar in de regel duren die heel lang en is de huidige jurisprudentie zo dat de rechter meestal een uitspraak doet die op sam-sam neer komt. Wellicht is het het waard om het op een andere manier te benaderen. Kennelijk voert dit heerschap een zogenaamde ´Zwarte Propaganda/campagne´ op jullie, aangezien je zegt dat hij jullie zwart maakt in de buurt.

Iemand die dat doet heeft ten alle tijde zelf iets op zijn kerfstok t.a.v. datgene dat hij/zij bekritiseerd.

Zaak is dat wanneer het jullie ter ore komt, direct de ware gegevens te geven en de bron bloot te stellen aan degene die het je verteld.

Verder zal dit heerschap meerdere ononthulde dingen op zijn kerfstok hebben.

Ik adviseer jullie om met hem in gesprek te gaan. Hem niet te beschuldigen of verkeerd te maken, maar hem te laten vertellen waarom het OK is dat hij dat doet. Deze vraag moet hem steeds gevraagd worden( en beantwoord worden) tot hij omhoog komt naar interesse voor jullie probleem waarbij er dan daadwerkelijke communicatie kan plaats vinden. Communicatie zal nl. de weg openen naar de oplossing.

 

Het is lastig om het uit te leggen via geschrift, maar ik hoop dat je er iets aan hebt.

Zie ook http://www.gidsvoorzelfvertrouwen.nl/Winkel/tabid/54/List/1/ProductID/41/Default.aspx

[Doldersum Vastgoed]

Aangezien de verhuurder jullie destijds zo gek heeft gekregen dat jullie ongeveer 2x de gangbare huur betalen, is het niet vreemd dat hij het pand ook wel aan jullie wil verkopen. Zou ik ook proberen als ik hem was!

 

Je moet er vanuit gaan dat de waarde van zo'n pand is gebaseerd op een bepaalde factor x de huurwaarde. Laten we voor het gemak aannemen dat het pand een waarde heeft van factor 10 x de huurwaarde. Dat houdt normaal gesproken in dat het pand een waarde heeft van 10 x EUR 14.000 = EUR 140.000. De verhuurder weet niet dat jullie op Higher Level actief zijn en denkt: ''Ik vraag die malloten of ze het pand niet voor 10 x de huur van me willen kopen''. Dus hij stelt jullie voor om het pand te kopen voor factor 10 x EUR 29.000 (huuropbrengst) = EUR 290.000. Oftewel voor 2 x de waarde omdat jullie zelf teveel huur betalen. Zonder dat je het weet help je deze meneer dus aan teveel pensioen. En jullie hebben hier inmiddels over nagedacht, ''so far so good'' voor de verhuurder. Tot nu!

 

Pak je huurovereenkomst erbij en kijk even of je een mogelijkheid hebt tot huurprijsaanpassing/ markthuurprijsherziening of iets dergelijks. Kijk ook even per wanneer je de huur voor het eerst zou kunnen beeindigen. Feit is namelijk dat jullie hardwerkende en teveel huur betalende zielen deze meneer de verhuurder pijn in zijn buik van het lachten bezorgen. Je moet deze meneer duidelijk maken dat jullie heel goed snappen dat hij, als jullie vertrekken of de huurprijs herzien (oftewel aan de marktwaarde laten aanpassen), hij er fors op achteruit gaat en jullie dus beter tegemoet komt met een lagere huur- of koopsom. Je mag er overigens vanuit gaan dat verder niemand in deze wereld jullie pand gaat kopen op basis van zulke uitgangspunten, als een koper zelf niet constateert dat het veel te duur is dan doet de bank dat wel.

 

Onder dreiging daarvan zou je kunnen overwegen (na overleg met je bank) om een bieding uit te brengen gebaseerd op de huurwaarde en niet op basis van de huuropbrengst. Mocht je dit niet gefinancierd krijgen dan zou je een bevriende vastgoedbelegger een bieding kunnen laten uitbrengen (en met hem afspreken dat je een nieuw huurcontract aangaat en hij het achterstallig onderhoud wegwerkt). Mocht je niet kunnen/ willen kopen dan zou ik in ieder geval proberen de huur onderuit te krijgen (schakel een lokale makelaar in die niet in opdracht werkt van deze verhuurder) en het achterstallig onderhoud weg te laten werken door de verhuurder.

 

Succes.