Financiering recreatieve grond realiseren

[mspinder]

Wij hebben een stuk recreatieve grond met 4 kleine woningen op gevonden. Wij willen dit graag kopen en daar een boederij op zetten met een B&B. De woningen die erop staan willen wij dan weghalen.

Nu zijn wij al bij verschillende banken geweest maar die financieren niet zomaar recreatieve grond. het bestemmingsplan moet wel gewijzigd worden naar recreatie met bedrijfswoning, maar om dat naar Bouwgrond te veranderen is nogal moeilijk.

Toch willen wij dat graag kopen en hebben zelfs een ondernemingsplan geschreven voor de B&B in de hoop dat we daarmee het geld kunnen krijgen voor de grond te kopen zoals het nu is en dan met een eigen hypotheek de boerderij te financieren.

Is dit wel de juiste manier?

Bij de banken komen we niet verder met onze vragen en op internet en dit forum kunnen wij er ook niet veel over vinden.

Heeft iemand nog ideeen of tips hoe wij die financiering rond kunnen krijgen? En is het wel vrstandig om via het ondernemersplan het geld proberen te krijgen?

Wij hebben niet genoeg overwaarde op onze huidige woning om daarmee de grond te kunnen kopen.

[Hans van den Bergh]

Welkom hier, aankomende concurrent ;),

 

Iets is mij nog onduidelijk aan je verhaal: Ben je wel eerst bij de gemeente (bedrijvencontactfunctionaris) geweest m.b.t. bestemmingsplan, vergunningen, etc.?

 

Succès en groet,

 

Hans

[Berend68]

Beste Mspinder,

 

Je maakt een paar forse slagen in een klein stukje tekst.

Grond kopen met bestaande meervoudige bebouwing, alles slopen, iets anders weer opbouwen met een relatief klein businessmodel? B&B is doorgaans geen omzetkraker, of hebben juliie een specifieke formule? Ik vraag maar wat?

Zoals ik het hierboven schets komt het nu over, en om geen illusies te voeden; hier wordt de gemiddelde bankier niet warm van.

 

Hoeveel eigen geld hebben jullie, dus overwaarde en eventueel spaargeld?

Heeft een van jullie of wellicht beide een vast inkomen op dit moment?

Parttime/fulltime?

 

TIP: Maak het korter en overzichtelijker. Waarom die huisjes afbreken? Zijn het bouwvallen? Kun je niet 1 van de vier privé betrekken en de overige 3 recreatief verhuren?

 

Graag wat meer info.

 

Groet,

Berend

[mspinder]

Hallo,

Even op de eerste vraag reageren:

Ja we zijn bij de gemeente geweest met een adviesbureau. De gemeente ziet het wel zitten om het bestemmingsplan te gaan wijzigen. Maar de beste mogelijkheid zien hun in het "aanpassen"van het bestemmingsplan van recreatie zonder bedrijfswoning naar recreatie met bedrijfswoning. Om meteen naar bouwgrond te gaan vinden ze moeilijk.

 

De tweede vragen:

Wij willen een B&B beginnen waar mensen met hun paard terecht kunnen. Dit met namen omdat onze gemeente zich profileert als een paardengemeente. er worden diverse dingen op paardengebied georganiseerd en dit is een mooie aansluiter.

Wij hebben beiden een vast inkomen en wij denken dit te kunnen combineren omdat we nogal flexibel werk hebben. Mijn man is leraar en ik ben engineer. Mijn man werkt officieel fulltime, maar in het onderwijsvak komt dit overeen met 25 lesuren per week. daar hij daarna weinig werk voor thuis heeft heeft hij genoeg tijd over voor andere dingen. ik werk 32-38 uur per week verdeeld over 4 dagen.

Doordat mijn man alle schoolvakanties vrij heeft kan hij de meeste mensen ontvangen en verzorgen etc. Daarnaast heb ik flexibel werk en kan vrij eenvoudig later beginnen of tussendoor even weg.

 

Op dit moment zijn 2 huisjes bouwvallen die echt afgebroken moeten worden. 2 huisjes zijn van steen en zien er redelijk uit. Hierin willen wij tijdelijk gaan wonen wanneer ons huis is verkocht en we nog met de bouw bezig zijn.

het gaat om 1ha grond voor een koopsom van 105.000euro. Op dit moment hebben wij een overwaarde plus eigen vermogen van 30.000-50.000 euro. Ligt er een beetje aan wat onze aandelen nog gaan doen en hoe snel we die nodig hebben.

 

Ondanks dat we zelf in de huisjes zouden willen wonen, dan nog kunnen we geen bank vinden die op dit moment de koop wil financieren. Omdat het om recreatieve grond gaat en zij niet zeker weten wat dat gaat opbrengen.

Wij zien hier een mogelijkheid om ons droomhuis te realiseren en een leuk extra inkomen te generen.

Maar we weten even niet hoe we dit kunnen realiseren.

[JZ]

Heb je tevens nagedacht hoelang een dergelijk traject kan duren en hoe je met zulke financiele stromingen omgaat?

Een bestemmingsplan wijziging duurt in het beste geval minimaal een half jaar (kan zijn dat het met de nieuwe Wabo anders is). In de tussentijd kun je wel beginnen met het uitwerken van de stukken maar stel alles gaat voorspoedig dan duurt het toch nog snel een kleine 8 weken + 6 weken inzage voor de bouwvergunning en dan begint het bouwproject zelf. In een optimale situatie duurt het dan ook minimaal 2 jaar eer je uberhaubt de sleutels in handen hebt maar in de tussentijd blijft de teller wel lopen.

Ik zou dan ook op voorhand eerst eens goed een planning opstellen en laat je niet verleiden tot hoe het optimale plaatje eruit kan zien want ondanks dat een gemeente misschien welwillend is, dit is zelden daadwerkelijk het geval.

[Berend68]

Beste Mspinder,

 

Is een lastige case, alhoewel er wel mogelijkheden zijn.

 

Vraag: Als je man degene is met de meest beschikbare tijd, wordt het dan een B&B dat zich hoofdzakelijk richt op de schoolvakanties? Zo ja, dan is het geen businessmodel waar een bank serieus rekening mee houdt. Prima idee, leuke bijverdienste, maar daar stopt het ook. dat soort verdienende hobby's worden ook eigenlijk altijd vanuit eigen middelen gefinancierd.

 

Jullie hebben een duidelijk concept(paarden), dat is een punt verdiend.

 

ik ga er vanuit dat jullie de B&B plannen niet louter als hobby willen gaan zien, maar dat er daadwerkelijk professionele intenties zijn. Stap dan af van het schoolvakantie model, voldoet niet.

Hierdoor ontstaat dan financieringstechnisch ook het spanningsveld.

 

Stap 1: Feitelijk moeten jullie als prioriteit 1 de consensus met de gemeente stellen. Omdat je nog niets in eigendom hebt moet je werken vanuit intenties en verklaringen in die richting. Je handelt met de politiek,dat zijn trage en lange treinen, dus je zult veel moeten pushen, en vooral ook moeten blijven bevestigen wat je steeds hebt besproken. De consensus is gericht op het uitwerken van het bestemmingsplan. Bedrijfswoning met recreatie; ok,maar wat is wat en hoeveel in percentages van bebouwing etc. Dit heb je nodig om uberhaupt bij de bank iets van de grond te krijgen, maar daar waren jullie al achter.

 

Stap 2. Informeer bij de plaatselijke VVV over de hoeveelheid aanvragen die ze jaarlijks voor B&B krijgen en of er sprake is van een groot deel afwijzingen omdat er niets meer te krijgen is. Dat is jullie potentiële markt. Breng dat goed in kaart, heb je nodig.

 

Stap 3. Laat je ideeën over de boerderij (en de stallen neem ik aan) uitwerken door een architect, hele kluif. Benader een makelaar en laat een taxatierapport maken van het totale object onder de hypothese dat het er zou staan. De tekeningen van de architect zijn daarin belangrijk.

 

Stap 4: Laat een bonafide aannemer een offerte maken voor de totale realisatie. Dus sloop, heipalen etc etc.

Als je geluk hebt ontstaat er een overwaarde tussen de bouwkosten en de getaxeerde marktwaarde. Die heb je hard nodig, want de bank zal nooit verder gaan dan de uiteindelijke executiewaarde.

 

Stap 5: Maak een goed businessplan. Ga uit van een professioneel B&B, dat 365 24-7 operationeel is. Want dat is wat je wel te wachten staat. Een bezettingsgraad van 70% is algemeen en reëel. Dat is ook afhankelijk van de markt ter plaatse,de VVV info en hoe jullie je concept uitbouwen en vermarkten. Wees orgineel (ben je al aardig mee op weg), bouw USP's en denk na over cross-selling (workshops laten geven en gekoppelde producten met bijvoorbeeld maneges)

Iedere kamer staat dan voor Euro 95 X (365 X 70%) aan omzet. Informeer jezelf van de specifieke branchegegevens, kun je goed verkrijgen via Rabobank Cijfers & Trends. Zo kun je ook kosten en dito brutowinsten realistisch opstellen.

 

Stap 6: Ga nu (pas) terug naar de bank. Laat overigens eerst nog een accountant jullie plannen goed doorrekenenen en zijn naam er aan geven. Presenteer dan het totale plan, met inbegrip dus van de intentieovereenkomst met de gemeente. Is echt heel erg belangrijk. Wees overtuigend en zeker van wat je vertelt.

 

Stap 7: Het mislukt of het slaagt. Hangt van heel veel factoren af. Je kunt alleen maar zoveel mogelijk inzichten geven aan jezelf en anderen. Jullie ondernemerskills en overtuigingskracht kunnen heel erg bepalend zijn. Stap af van roze wolken, banken financieren geen luchtkastelen en romantische beelden. Ondernemersbevlogenheid is passie vanuit realisme. Het wordt keihard werken, echt bloed, zweet en tranen. Realiseer je dat te allen tijde en spreek dat ook uit. De droom beleef je 's avonds thuis met je man, bij een glaasje wijn. Want dat moet je wel blijven doen, maar alleen daar en alleen met hem.

 

Tot slot: De factor tijd is een valkuil. Bovenstaand neemt veel tijd in beslag. Als iemand anders dan de grond koopt, doe je alles voor niets. Mooiste zou zijn als je in overleg met de verkoper een langdurige optie kunt bespreken. Dit is een heel ding op zichzelf en hoort eigenlijk nog thuis voor stap 1.

 

Heel veel succes!

 

Groet,

Berend

[mspinder]

Heel erg bedankt voor de tips.

Die zullen we zeker ter harte nemen.

Wij weten dat het een langdurig traject wordt, daarvan waren we ons al bewust.

we willen zorgen dat we zo wie zo de schoolvakanties vol zitten, maar we willen 365 dagen per jaar open zijn. We hebben ook al connecties met maneges e.d. in de buurt. Dit hebben we ook allemaal al verwerkt in ons bedrijfsplan. Op dit moment liepen we ook vast met de cijfers in het bedrijfsplan. Hiervoor wilde ik naar onze accountant gaan, maar ik zal eerst zelf eens naar de Rabobank kijken. En daarna naar de accountant gaan.

Die stap wilden we zo wie zo nemen.

Op dit moment hebben wel zelf al een schets van de boerderij zoals we hem graag zouden willen maar of dat een reeel plan is, dat weten we nog niet. Het echte werk wilde we aan de architect overlaten. ik ben dan wel engineer van beroep en doe veel tekenen, maar geen bouwtekeningen en heb ook het inzicht niet voor zo'n boerderij echt in te delen en te tekenen.

Maar wij gaan met de tips aan de slag!

Mijn andere vraag is nog, is het misschien een optie om met een investeerder te gaan praten? Die misschien de grond wil financieren? Of is dat zonde van ons geld?

 

[Gast Verwijderd account]

Heel erg bedankt voor de tips.

Die zullen we zeker ter harte nemen.

 

Mijn andere vraag is nog, is het misschien een optie om met een investeerder te gaan praten? Die misschien de grond wil financieren? Of is dat zonde van ons geld?

 

 

Praten met een investeerder lijkt me geen geld te kosten. Als je vooraf moet betalen om te mogen praten kan je het beter laten schieten....

 

Danny

 

 

Edit : of bedoel je zonde van het geld de grond alvast aan te kopen...hmm,ti's nog vroeg voor mij...

[Berend68]

Goedemorgen,

 

Zal heel lastig worden hier een passende investeerder voor te vinden, maar proberen kan geen kwaad.

En dat moet natuurlijk altijd gratis zijn! Kost heel veel tijd en energie, kans van slagen beperkt. Regel eerst het bestemmingsplan en bereik iets met de verkoper in de zin van een optie. Daar tijd in stoppen is nu het allerbelangrijkste.

Afhankelijk van hoe courant het plekje is in de verkoop zal de verkoper bereid zijn met jullie mee te denken, helemaal als je enig inzicht geven in wat jullie van plan zijn. Maar check wel eerst de hoedanigheid van de verkoper. Leuke ideeën kunnen veel mensen enthousiast maken...

 

Als je echt alles goed voorbereid en een heel mooi businessplan kunt presenteren met alle benodigde onderbouwingen en verklaringen kan een bank een BBMKB overwegen. Hierover kun je op de HL site heel veel lezen. Of ga naar senternovem.nl.

Maar deze mogelijkheid biedt zich pas aan het einde van het traject aan.

 

Tip: Als jullie inkomen toereikend is en het onderpand in de huidige staat voldoenmde waarde kent dan kun je overwegen om de aankoop van het perceel met de woningen nu te doen op basis van jullie bestaande inkomens. Moet er natuurlijk wel snel door de gemeente een passend bestemmingsplan gepreseneteerd worden, zodat je er ook kunt gaan wonen.

Zo maak je een kortere route naar het bezit van het perceel en is de factor tijd minder een gevaar.

Maar je zult dan eerst je huidige woning moeten verkopen...

 

Tip: Ga achter subsidies aan (heel veel googelen) Gratis vermogen, geeft een sterkere balanspositie in je businesscase.

 

Prachtig steekspel dit.

Daar alleen al kun je heel veel plezier aan beleven. Zelf heb ik samen met mijn vrouw vorig jaar een soortgelijk project opgepakt. Ondernemersbloed gaat hier van borrelen! Bij ons is het gesneuveld in het politieke landschap, letterlijk en figuurlijk. De gemeente kon het bestemmingsplan niet formaliseren, omdat er andere bestemmingsplannen gekoppeld waren aan die van ons. De andere plannen konden niet doorgaan omdat de gemeente (en de provincie) afhankelijk was van de verkoop van een groep bouwkavels, waar de gemeente zelf de exploitatie van voerde. Met de inzet van de recessie was de kavelverkoop voledig geblokkeerd en was de financieirngsbron voor de gemeente drooggevallen.

En dan struikel je uiteindelijk over de factor tijd. Iemand anders heeft het kavel gekocht die plannen had passend in het bestaande bestemmingsplan.

[Marco van den Maagdenberg]

Ondanks dat we zelf in de huisjes zouden willen wonen, dan nog kunnen we geen bank vinden die op dit moment de koop wil financieren. Omdat het om recreatieve grond gaat en zij niet zeker weten wat dat gaat opbrengen.

Wij zien hier een mogelijkheid om ons droomhuis te realiseren en een leuk extra inkomen te generen.

Maar we weten even niet hoe we dit kunnen realiseren.

 

Als het vetgedrukte jouw/jullie uitgangspunt is, ligt jouw/jullie uitdaging niet bij het ondernemen, maar op het realiseren van een droomhuis. Omdat we hier de focus graag op het ondernemen willen houden zet ik er ook een slot op.

Overigens, zonder een behoorlijke portie eigen middelen zal een bank in een project als dit zeker niet geïnteresseerd zijn.