Ondernemingsplan voor woningbouwproject?

[lcp]

Beste hl-leden,

 

Momenteel ben ik aan het onderzoeken of ik een drietal 2-onder-1 kapwoningen kan bouwen op een stuk grond van ongeveer 60 bij 35 meter. Ik ben begonnen een ondernemingsplan te schrijven. Hoewel het eerder een project is ipv een onderneming.

Aan wat voor kosten moet ik allemaal denken? Ik heb nu de volgende:

 

- legeskosten

- bouwkosten (incl. architect, etc)

- aanleg tuin

- bestrating

- verzekeringen?

 

Omdat hier toch een behoorlijk som geld mee gemoeid is, vraag ik me af of de bank mij dit leent. Is het mogelijk de grond als onderpand te gebruiken? Aangezien de grond nu nog agrarisch is en straks dus omgezet zou kunnen worden in wonen wat een aanzienlijke waardevermeerdering is. Ik snap dat ik dit bij de bank kan navragen, maar wil me eerst zelf wat meer verdiepen.

 

Zijn er verder nog tips die jullie voor me hebben?

 

Hartelijk dank,

 

Chris

 

[titel aangepast - mod]

[ODS1001]

Hallo Chris,

 

Het is een beetje laat, maar er schiet me wel wat te binnen.

 

Vergeet vooral de BTW niet: nieuwbouw, dus BTW (tenzij jij niet aangemerkt wordt als ondernemer voor de BTW, op grond van jurisprudentie word je dat als particulier in beginsel niet direct als het om slechts 1 project gaat).

 

Vergeet ook de kosten voor nutsvoorzieningen niet (tv, telefoon, riool, elektriciteit, kies je voor gas?).

 

Heeft de grond nu nog een agrarische bestemming? Dan zal de gemeente de kosten die gemoeid zijn met het wijzigen of herzien van het bestemmingsplan door middel van een zogenaamde anterieure overeenkomst (zie de Wet ruimtelijke ordening) op jou willen verhalen. Je bent niet verplicht daaraan mee te werken, maar dan zal de gemeente een zogenaamd exploitatieplan vaststellen. Via dat exploitatieplan dien je dan alsnog mee te delen in de kosten. Ook in die voor de bovenwijkse voorzieningen (dat nieuwe zwembad 2 km verderop). Voordeel voor jou is dat in zo'n exploitatieplan al snel fouten zitten die jij kan aanvechten. Maar daarmee verlies je ook weer tijd..... (hier heb je zeker wat aan: http://www.vng.nl/Documenten/Extranet/RuWo/Handreiking_Grondexploitatiewet_def.pdf)

 

Zijn er regionale heffingen van toepassing? (voorbeeld: omslagheffing stadsregio R'dam)

 

Banken gaan tegenwoordig pas akkoord als de wijziging of herziening van het bestemmingsplan definitief is. Dus pas als de gehele procedure is doorlopen en het vaststellingsbesluit ook niet meer vatbaar is voor beroep. Buiten dit feit om zijn banken helemaal niet meer zo happig om woningbouw te financieren. Het beste wat je kunt doen is de bank erbij te betrekken waarbij je overeenkomt dat de nieuwe bewoners een hypothecaire lening (en wat daar aan vast zit) nemen bij die bank. Lokale banken zijn daartoe nog wel eens bereid, maar 6 huizen zijn misschien wat aan de krappe kant om voldoende rendement op te behalen voor de bank. Hoe dan ook zal je aan voorverkoop van de woningen moeten doen wil een bank meewerken.

 

Weet je trouwens zeker dat 2-onder-1-kapwoningen goed in de markt liggen? Het hangt van de locatie af, maar ik zou zeker onderzoek doen naar de opbrengst van kleinere, goedkopere woningen. Mits goed ontworpen kunnen die (itt duurdere woningen) als warme broodjes over de toonbank vliegen wat de financiering van het project ten goede komt (voorverkoop!).

 

Nu wachten op wat de anderen aan te vullen hebben.....

 

 

 

 

 

 

[wilco u]

De BTW is toch voor de eindgebruiker (=koper van de woning)?

 

Het is idd verstandig eerst contact te leggen met de afdeling Bouw en Wonen of Stedenbouw (of hoe dat in de betreffende gemeente genoemd wordt) om te inventariseren welke aanpassingen er nodig zijn v.w.b nuts. Dit kan echt van alles zijn, van aftakking van een middenspanningskabel tot de aanleg van een brandkraanvoorziening in een ringleiding. Een bestemmingsplanwijziging is geen vanzelfsprekendheid overigens, ook hierover kan de gemeente je informeren.

 

Bouwkosten zijn veelomvattend. Je noemt architect, maar ook zou sprake kunnen zijn van:

- constructeur

- werktuigbouwkundig en elektrotechnisch advies;

- geofysisch advies (hier in het venige westen is de geofysicus onmisbaar binnen zowat elk project);

- beheer en onderhoud tot aan de oplevering van groen en civiele aspecten

- compensatie van waterberging (als een watergang wordt gedempt)

- inrichting van de toegangsweg

 

Als de bank een hypotheek verstrekt, dan neemt zij toch het hele perceel (dus grond+opstallen) als onderpand? Bij grotere bouwprojecten is de eis dat XX % van het aanbod is verkocht, alvorens tot bouw wordt overgegaan. Dat zou voor de bank toch als zekerheid moeten kunnen dienen?

 

[John Kode]

Vergeet vooral de BTW niet: nieuwbouw, dus BTW (tenzij jij niet aangemerkt wordt als ondernemer voor de BTW, op grond van jurisprudentie word je dat als particulier in beginsel niet direct als het om slechts 1 project gaat).

 

Interessante stelling, maar volgens mij hier n.v.t.

De opdrachtgever betaalt, wel of niet ondernemer, BTW aan de bouwer(s). Als hij het huis verkoopt gaat dat altijd (bij nieuwbouw dus) met BTW, ook als het een eenmalig project is (meen ik te weten). Da's ook wel te hopen voor Chris, want anders is die door hem betaalde BTW niet aftrekbaar.

Bij verkoop betaalt de klant 19 % BTW aan Chris, die Chris natuurlijk braaf afdraagt aan de fiscus.

 

Zie ook:

 

Artikel 11 Wet OB

 

1. Onder bij algemene maatregel van bestuur vast te stellen voorwaarden zijn van de belasting vrijgesteld:

 

a. de levering van onroerende zaken en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, met uitzondering van:

 

1°. de levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het erbij behorend terrein vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming, alsmede de levering van een bouwterrein;

 

groet,

 

John

 

 

[Dennis_van_Dijk]

Dag Chris,

 

Meestal wordt er bij dergelijke projecten samengewerkt met een aannemer. Die stuurt het gehele proces aan en deze kan probleemloos werken met verlegde BTW (voor de bouw dan) en de BTW in rekening brengen bij de eindgebruiker. Dat kan de projectontwikkelaar zijn, maar natuurlijk ook de consument. Verder heeft de aannemer vaak goede contacten met lokale banken en makelaars wat de voorverkoop zou kunnen bespoedigen.

 

Nieuwbouw wordt meestal gefinancierd vanuit een bouwdepot. De kopers kopen in de aanloopfase de woning en de grond, of beter gezegd: ze verbinden zich tot koop als het project gereed is. De kosten worden door de bank als hypotheek op een bouwdepot gestort (kosten voor de lening zijn dan nog nihil omdat de depotrente gelijk is aan hypotheekrente). In termijnen factureert de aannemer zijn kosten aan de kopers die deze kosten betalen uit hun depot. Zo worden de kosten voor de kopers steeds hoger (immers, de verhouding hypotheek / bouwdepot verandert steeds meer waardoor er meer rente betaald dient te worden) en kan de aannemer de bouw financieren. Op deze wijze zal de bank ook niet moeilijk doen over financiering omdat ze geen zaken doen met jou maar met de kopers.

Om deze reden zijn de bouwkosten voor jou niet zo relevant. Niet omdat ze geen rol spelen maar vooral omdat jij deze uiteindelijk niet betaalt. De bouwkosten worden geheel verdisconteerd in de verkoopprijs (inclusief de BTW en de kosten voor VON). Op deze wijze deel je vermoedelijk de winst op de verkoop van de grond en de verkoop van de woningen met de aannemer, de mate waarin is natuurlijk een kwestie van goed onderhandelen ;D

Het bovenstaande is het minst risicovolle. Het enige wat zou kunnen gebeuren is dat niet alle woningen vooraf verkocht worden. Ook dit moet meegenomen worden in het onderhandelingsproces met de aannemer. Ik vermoed dat de kosten van die woningen ingehouden worden van jouw winstdeel en zal dit pas bij verkoop rechtgetrokken worden.

Dit is de meest veilige manier van projectontwikkeling: voorfinanciering is minimaal en het risico ligt grotendeels bij de kopers.

 

Nu lees ik een beetje tussen de regels door dat jij zelf aannemer wil zijn. Dit is natuurlijk gezond ondernemerschap, je haalt de middle man er tussenuit zodat je die kosten niet hoeft te betalen en er onder de streep meer over blijft. En het kan ook heel goed zo werken als je weet wat je doet. Ik vermoed echter dat jij niet echt thuis bent in de bouwwereld, alleen al omdat jouw vragen over de kosten waar je rekening mee moet houden vrij basaal zijn. Mijn advies zou op voorhand toch zijn om met een professional samen te werken.

Als je toch besluit om het zelf te gaan doen, ondernemers zijn van nature stronteigenwijs ;D, werk dan in ieder geval samen met een bouwkostendeskundige. Deze weet hoe de marktprijzen liggen en kan er voor zorgen dat je niet bedonderd wordt. En geloof me, als je de verkeerde mensen tegen komt zul je bedonderd worden - zonder dat je het zelf weet hoor, je kunt nog altijd vrolijk met deze mensen een biertje blijven drinken omdat je je niet genaaid voelt.

Maar ook in dat geval zou ik nooit de financiering van het project op eigen naam doen. De financiering moet lopen via de kopers, ik vermoed dat de bank niets rechtstreeks aan jou zal financieren en jij wil dat risico ook niet lopen. Stel je voor dat je maar de helft van je woningvoorraad verkoopt, dan heb je toch echt een probleem met de bank. Vandaar dat je zeker moet weten dat je met de verkoop de kosten eruit kunt halen.

 

In mijn ogen zijn jouw stappen als volgt:

 

- praat met de gemeente over de mogelijkheden - als zij nee zeggen houd er al heel veel op, dat met je eerst tackelen;

- laat bij fiat gemeente een architect een plan maken (en ik zou de suggestie van Johan over goedkopere woningen zeker meenemen!);

- laat de bouwkostendeskundige de kostprijs van de bouw bepalen;

- laat of aannemers inschrijven op het project (voor welk geld kunnen ze het doen) of laat onderaannemers inschrijven (als je het zelf wilt gaan doen) - altijd in overleg met de kostendeskundige;

- als je de makelaar en aannemer (ook de aannemer werkt met een makelaar) mee hebt kun je naar de bank om deze in het project te betrekken;

- is iedereen aan boord? dan kun je beginnen met de verkoop van de woningen - bouw start bij xx% verkochte woningen zodat de financiering niet staakt.

- Deze stappen kunnen ook in een andere volgorde doorlopen worden, het gaat er om dat ze gemaakt moeten worden.

 

Tja, volgens mij is dit in basis de te volgen weg die jou met de minste risico's opscheept en toch tot een gezonde financiering en winst kan leiden.

 

Als jij toch niet gaat voor de warme broodjes (starterswoningen tegen een redelijke prijs) maar voor het hogere segment wilt gaan (en in dit geval hoeft dat echt niet meer winst te betekenen!) zou je ook kunnen overwegen om kavels te verkopen en mensen daar zelf iets op laten bouwen. Het probleem met huizen in het hogere segment is namelijk dat als ze zoveel geld voor een woning betalen kopers ook zelf iets kunnen realiseren dat helemaal naar hun wens is. Als jij dat kunt bieden op een mooi stuk grond dan loop je eigenlijk geen risico - je verkoopt alleen je grond.

 

Succes!

[ODS1001]

 

 

Interessante stelling, maar volgens mij hier n.v.t.

De opdrachtgever betaalt, wel of niet ondernemer, BTW aan de bouwer(s).

Volgens mij ook.

 

Als hij het huis verkoopt gaat dat altijd (bij nieuwbouw dus) met BTW, ook als het een eenmalig project is (meen ik te weten). Da's ook wel te hopen voor Chris, want anders is die door hem betaalde BTW niet aftrekbaar.

 

Altijd BTW in rekening brengen? Ik betwijfel het. Chris brengt alleen BTW in rekening als hij ondernemer is voor de omzetbelasting. Dat ben je in het algemeen vrij snel als je zaken doet, maar uit de jurisprudentie blijkt dat dit niet altijd het geval hoeft te zijn als je eenmalig enkele woningen bouwt (of laat bouwen). In Hof Den Bosch 24 januari 2008, nr. 06/00225, V-N 2008/56.28 ging het om een samenwerkingsverband dat twee woningen bouwde. De rechter oordeelde hier dat het samenwerkingsverband niet werd aangemerkt als ondernemer voor de omzetbelasting omdat er geen sprake was van duurzaamheid en regelmatigheid ten aanzien van de economische activiteiten. Is er geen sprake van BTW, dan natuurlijk wel van overdrachtsbelasting (6%).

[John Kode]

Dag Johan,

 

Ook interessant en belangrijk. Want als hij niet als ondernemer wordt aangemerkt, dan is de BTW die hij betaald heeft, niet afrekbaar als voorbelasting. Duur grapje, of zie ik iets over het hoofd?

 

groet,

 

John

[Dennis_van_Dijk]

Dag Johan,

 

Ook interessant en belangrijk. Want als hij niet als ondernemer wordt aangemerkt, dan is de BTW die hij betaald heeft, niet afrekbaar als voorbelasting. Duur grapje, of zie ik iets over het hoofd?

 

groet,

 

John

 

 

Dag John,

 

Ik neem maar even waar voor Johan, hoop dat hij mij dat niet kwalijk neemt ;)

 

Wat je over het hoofd ziet is dat de de BTW in dit geval kostprijsverhogend zal werken. De kopers van de woningen zullen voor deze kostprijsverhoging opdraaien. Het is dus geen duur geintje voor Chris omdat hij de BTW wel moet betalen maar terugverdiend door een hogere verkoopprijs van de woning. Voor de kopers zal dat niet echt uitmaken omdat zij ook in een ander scenario (zij zijn opdrachtgever) opdraaien voor de BTW.

 

Groet!

[lcp]

Allemaal hartelijk dank voor de reacties. Wat een schat aan informatie. Ik zal dit eerst allemaal goed door moeten lezen en de geboden links ook.

 

De conclusie dat ik niet thuis ben in de bouwwereld is helemaal juist. Verder dan wat behang en een keuken renovatie ben ik nog niet gekomen. Het is ook nog allerminst duidelijk of de gemeente wil meewerken aan mijn plan. Maar daarvoor verzamel ik juist nu informatie.

 

Ik had wel al contact opgenomen met een bouwbedrijf om een schatting van de bouwkosten te krijgen. Ik heb toen gekozen voor 3 2-onder1-kappers, maar heb ook gedacht aan 10 rijtjeshuizen. Ik ben daar nog niet helemaal uit. Ik ben van plan makelaarskantoren in de buurt te bellen om te vragen waar vraag naar is.

 

BTW of geen BTW. Dit zal ik allemaal uit gaan zoeken. Ik wil eerst maar weten waar ik precies aan begin en of het rendabel is. En of het verstandig is met de huidige huizenmarkt. Zo'n optie als een bouwdepot lijkt me wel interessant. Maar mijn idee is dat ik best goedkoop een huis kan aanbieden, vanwege de gunstige grondprijs.

 

Ik zal zeker nog meer vragen krijgen, maar ik ga nu eerst maar verder met alle informatie die jullie mij gegeven hebben.

 

Nogmaals dank.

[ODS1001]

Nog 1 tip: schakel ipv een bouwbedrijf een architect in die:

1. ontwerpt

2. samen met jou een bouwbedrijf selecteert (dmv inschrijving)

3. de directie voert over de bouw

 

Dus niet nu een bouwbedrijf inschakelen die vervolgens gaat ontwerpen en bouwen! Dat is echt onvoordeliger dan een architect inschakelen.

[herman van der helm]

Beste hl-leden,

 

Momenteel ben ik aan het onderzoeken of ik een drietal 2-onder-1 kapwoningen kan bouwen op een stuk grond van ongeveer 60 bij 35 meter. Ik ben begonnen een ondernemingsplan te schrijven. Hoewel het eerder een project is ipv een onderneming.

Aan wat voor kosten moet ik allemaal denken? Ik heb nu de volgende:

 

- legeskosten

- bouwkosten (incl. architect, etc)

- aanleg tuin

- bestrating

- verzekeringen?

 

Omdat hier toch een behoorlijk som geld mee gemoeid is, vraag ik me af of de bank mij dit leent. Is het mogelijk de grond als onderpand te gebruiken? Aangezien de grond nu nog agrarisch is en straks dus omgezet zou kunnen worden in wonen wat een aanzienlijke waardevermeerdering is. Ik snap dat ik dit bij de bank kan navragen, maar wil me eerst zelf wat meer verdiepen.

 

Zijn er verder nog tips die jullie voor me hebben?

 

Hartelijk dank,

 

Chris

 

 

 

Ik ga ervan uit (omdat je de maten van het terrein exact aangeeft) dat je al eigenaar bent van het perceel.

Als dit in prive bezit is en in een "warm " gebied ligt (mogelijkheid tot bestemmingswijziging van agrarisch naar woningbouw) zou ik niet aktief me in gaan zetten om te proberen het bestemmingsplan te laten wijzigen.

Als je het aan anderen overlaat, zoals een gemeente, projectontwikkelaar of aannemer valt het onder normaal vermogensbeheer en is de winst belastingvrij. Als jezelf aktief deelneemt aan werkzaamheden om het terrein te veranderen wordt het snel werkzaamheden genoemd, en val je onder de normale inkomstenbelasting wat betreft de eventuele winst.

Het maakt dus nog wel wat verschil of je je er daadwerkelijk mee bemoeit. Overigens moeten niet je normale werkzaamheden bestaan uit het ontwikkelen van bouwlocaties of aanverwante zaken, maar gezien je vragen hier denk ik niet dat dat het geval is.