Onroerend Goed BV of doorzakken huidige BV

[whopper]

In 2004 heb ik een bedrijfspand met woongedeelte gekocht en dit ondergebracht in een BV. Een deel van het pand (appartementen) wordt verhuurd en het bedrijfsgedeelte is thans voor eigen gebruik.

 

Boven de BV waarin het pand zit staat nog een STAK (Stichting administratiekantoor) en de aandelen van de STAK zijn gecertificeerd.

 

In 2008 zijn er handelsactiviteiten toegevoegd aan de BV. Eigenlijk hadden we hiervoor een aparte entiteit moeten oprichten maar dit is indertijd nagelaten.

 

Door recente ernstige medische problemen van Oncologische aard ben ik toch wel gedwongen verder aan de naaste toekomst te denken en het onroerend goed verder uit de risicosfeer te halen.

De handelsactiviteiten hebben tot gevolg gehad dat er in de bestaande BV een forse suppletie OB aan zit te komen. In hoeverre er mogelijkheden zijn om aan deze verplichtingen te voldoen is nog niet duidelijk.

 

Vandaar dat ik het onroerend goed wil separeren van de bestaande BV. Kan ik vanuit de huidige BV doorzakken naar een onroerend goed BV en daar het pand in stoppen? In dat geval blijft er dus alleen een handels BV (de oude bestaande BV) achter met voorraad, handelsactiviteiten en de komende verplichting van de suppletie OB. Indien in de naaste toekomst niet aan de OB verplchting kan worden voldaan valt deze BV dan helaas om, maar is het Onroerend Goed dan gered?

 

Of kun je niet zomaar doorzakken of zelfs eventueel spltsen en blijft de nieuw op te richten

vastgoed BV ook verantwoordelijk voor de (fiscale) schulden die al zijn opgebouwd?

 

De OZB waarde van het pand is 300.000, de bestaande hypotheek 240.000 (deze staat nu op naam van de oude BV maar zou wellicht gewoon meekunnen naar de nieuwe vastgoed BV) omdat alleen het pand in deze BV zit zonder verdere schulden en financieringen zal de bank hier toch wel aan willen meewerken denk ik?

De huuropbrengst bovenwoningen is 35.000 per jaar en de bedrijfsruimte kan zo´n 25.000 per jaar opleveren. De handels BV zal hiervoor dan een huurovereenkomst met de nieuw op te richten vastgoed BV moeten opstellen.

Er is dus geen probleem met de bank of i.d. omdat de huuropbrengsten de hypotheeklasten ruim dekken.

 

Uitsluitende de risicoproblematiek m.b.t. de handelsactivitieten en OB is aan de orde!

 

De taxatiewaarde van het pand is 600.000, maar in de huidige staat (bedrijfsruimte eigen gebruik, bovenwoningen verhuurde staat) kan toch wel aansluiting worden gezocht bij de OZB waarde?

Wellicht is het dan zinvol om het pand aan een geheel nieuwe BV te verkopen voor de OZB waarde. Dan moet er alleen wel 6% overdrachtbelasting worden betaald, maar die staat in geen verhouding met de opgebouwde suppletie OB en verdere risicosfeer die er blijft als alles binnen de huidige BV blijft. Of is de doorzakking of splitising zinvoller met geruisloos doorschuiven. Boekwaarde Balans van pand is 268.000

 

De vraag is nu of er goede mogelijkheden zijn om dit te realiseren.

 

Graag advies en uiteraard ben ik graag bereid tot het geven van nadere informatie.

 

Bij voorbaat dank voor jullie reactie!

 

 

[Joost Rietveld]

dag Whopper

 

Heb je zelf al overwogen om een fiscalist en notaris in te schakelen? Je casus is dermate complex dat een antwoord op een forum nooit zal leiden tot een optimaal resultaat. Daarvoor ontbreekt het aan informatie en de mogelijkheid om snel hoor en wederhoor te plegen t.a.v. de benodigde informatie en relevante stukken.

 

We kunnen hier best een schot voor de boeg geven, maar het zal nooit meer worden dan dat. En dat is een slecht vertrekpunt om een dergelijke casus mee op te willen lossen!

 

Gezien de financiële belangen, zoek professionele hulp. Dit gaat op HL niet lukken voor je.

 

Groet

Joost

 

[whopper]

Ook al is de zaak wellicht complex zou een schot voor de boeg toch zeker welkom zijn, om de diverse meningen en adviezen eens goed te bestuderen alvorens een fiscalist in te schakelen.

 

De notaris hebben we al benaderd dus dat is geen probleem....maar ik wil graag wat beter voorbereid zijn, vandaar.....en gezien de enorme hoeveelheid kennis op higherlevel leek me dit een goede manier!

 

dus bij voorbaat bedankt voor het meedenken

[ronaldinho]

Een schot voor de boeg: vermogen onttrekken aan een vennootschap omdat dat vermogen anders zou moeten worden aangewend om een naheffingsaanslag omzetbelasting mee te betalen zal, ook mét tijdige melding betalingsonmacht, vrij snel leiden tot bestuurdersaansprakelijkheid.

 

Uitzakken naar een dochtervennootschap leidt tot niets, er zal dan beslag op de aandelen in die dochtervennootschap volgen als er niet betaald kan worden. Verkoop leidt tot cash geld (of een vordering) waarmee de belastingschuld betaald kan worden en bovendien tot afrekening over de eventuele stille reserves - daarmee worden de problemen alleen maar groter.

 

Punt is: je weet al van het probleem, dus alles wat je probeert om maar niet te hoeven betalen (tenzij het betrekking heeft op bestrijding van de aanslag zelf of verhalen op anderen, etc.) zal vrij gemakkelijk tot benadeling van schuldeisers kunnen leiden en daarmee ook ongedaan kunnen worden gemaakt en bovendien zou je alles wat je privé hebt ook kunnen verliezen omdat je dan wellicht onbehoorlijk aan het besturen bent.