Mooi pand met grote tuin (1.3km2) en zeer veel mogelijkheden

[PL76]

Hallo,

Bij mij in de familie staat een zeer oud pand (1929) met zeer grote tuin te koop.

Dit kost al 349.000euro k.k.

 

Dit staat al jaren te koop en is al behoorlijk in prijs gezakt.

 

Als 2 jaar kriebelt het bij ons om daarmee iets te beginnen. Vooral ook omdat we eens iets totaal anders willen doen.

We zien legio mogelijkheden. Maar het grote probleem is de financiering.

 

Daarbij weten we ook niet of er überhaupt mogelijkheden zijn voor horeca in dat pand. Mag dit volgens het bestemmingsplan wel en is dat te wijzigen?!

 

Waar we aan denken is:

een pannenkoeken huis met circa 15 tafels voor 4 personen.

buiten nog een terras en/of serre en een "kas' om ook lekker te kunnen zitten.

Buiten is er ook nog ruimte voor een kippenhok, een moestuin en een speeltuin.

Er staan momenteel al een appel en een perenboom.

 

We kunnen dus onze eigen ingrediënten verbouwen: druiven, aardbeien, sla, tomaten,komkommers, eieren (zal niet toereikend zijn).

 

Daarnaast kunnen we nog nevenactiviteiten uitvoeren: workshops, kinderfeestjes, hight tea, pannenkoeken, ijs verkoop (zelf gemaakt), fietsonderdelen verkoop (vooral op zondag interessant omdat er veel gefietst wordt in de omgeving (een mtb-route). We vinden het ook interessant dat we regionale bedrijven kunnen inschakelen voor levering van ingredienten: meel, eieren, appels, peren etc.

 

Het probeem is dus: de kosten van het pand (we zouden wel eerst voor een x-aantal jaar kunnen huren, maar hoe zit het na afloop van die huurperiode) en de verbouwing: er moet ongelooflijk veel opgeknapt worden. Het huis is behoorijk vervallen.

 

Wij vrezen dat zo'n investering niet te doen is zonder eigen vermogen en ook dat je dat er nauwelijks uit gaat halen.

 

In t begin willen we ook nog 3 dagen onze baan behouden en 3 dagen (vrijdag, zaterdag en zondag) open gaan.

Het eerste jaar zou voornamelijk verbouwing zijn.

 

Wie kan ons tips geven om op weg te komen?

[odeon]

 

Het bestemmingsplan kun je inzien/opvragen bij de gemeente. Dat lijkt mij de 1ste stap.

 

Succes,

 

Odeon

[Highio]

130 hectare of 1300 m2? Locatie?

 

Groet,

 

Highio

[TwaBla]

 

Maak maar es een begroting. Je zal echt zelf met de cijfers moeten beginnen. Zie je meteen hoe ontzettend veel je moet verdienen om de kosten te betalen, voordat je aan een inkomen gaat werken. Maar je zal zelf de eerste stap uit de dromerij naar realisering moeten zetten.

 

Dat het pand in de familie zit, maakt niks uit als de financiering niet ook uit de familie komt. Verkoop het, laat het verbouwen door de eigenaar en huur het dan terug voor een prijs die een redelijk rendement gunt aan de eigenaar. Kun je het dan betalen?

[Jeannine vdLinden]

Goede morgen,

 

Voordat je verzint wat je leuk zou vinden om te doen, kan je beter tijd besteden aan waar er vraag naar is in de omgeving. In plaats van verzinnen hoe het er allemaal uit zou moeten zien, begin dan met wie ernaartoe wil/kan komen. Wie komt en hoe komen ze? Ouders met de auto? Jeugd met de fiets? Ouderen wandelend?

 

Ik zie een rode draad in jouw verhaal van bourgondisch en buitenleven; ik zie ook een neiging om iets voor kinderen te doen. Begin niet met je verzinnen met het idee van iets voor iedereen, maar je op een groep concentreren, en zou er een andere bij komen kijken, zorg er daarna voor dat ze elkaar niet in de weg lopen. Mensen die een luxe horeca ervaring willen vinden het niet altijd even fijn om naar de vrolijk gekletter van kinderen te mogen luisteren, en mensen met een kinderfeest willen niet aankomen in een zaal vol kwetsbare objecten. Begrijp me goed, ik zeg niet dat alles bij elkaar niet kan, maar dat het kan alleen met een duidelijke visie van hoe het uitgevoerd moet worden.

 

Dan moet je ook kijken naar wie in de omgeving dat ook doet, wat voor concurrentie je hebt en ook welke kansen voor samenwerken en elkaar versterken.

 

Je kan in de eerste jaar terwijl je bezig met verbouwing bent, je ook bezig houden met een gemeenschap opbouwen voor je werkzaamheden; interesse opkweken, contacten leggen, en naamsbekendheid opbouwen. Het hele verhaal van de verbouwing kan je bijvoorbeeld op een blog/facebook/G+/wat je wilt zetten, met hoogtepunten en knelpunten erbij. Met zo'n verhaal krijg je mensen in je locatie emotioneel geïnvesteerd.

 

Voor de bestemmingsplan moet je bij de gemeente zijn, dit doen voordat je begint want het is zonde om pas later na veel werk achter te komen dat het gewoon niet kan. Maar ook hier als je het goed aanpakt kan je medewerking, goede informatie en tips van de gemeente krijgen.

 

Heb je een duidelijke visie, heb je alles ingeschat van de concurrentie en samenwerking, en is het in principe mogelijk qua bestemmingsplan, dan is het pas tijd om over de financiering te beginnen. Je kan geld lenen; je kan het bedrijf zelf verkopen, en dan is er bootstrapping (hoe vertaal je dat, trouwens, in het Nederlands? Weet iemand het?). Bootstrapping is eigenlijk niets meer compliceerde dan pay-as-you-go, en dat wil zeggen dat je mensen moeten vinden die op een of andere manier meedoen in het ontwikkelen van het concept.

 

Stap voor stap moet je het aanpakken, anders blijft het bij praatjes maken.

 

Jeannine

 

[djluc]

Heb je horeca ervaring?

[Sabra]

Ik zou ook rekening houden met het feit dat als je je op kinderen (en hun ouders) wilt concentreren, je de meeste omzet in de vakanties moet draaien. Dan moet je dus vrij krijgen van je werk. Ik kan me zo voorstellen dat het niet altijd goede reclame is, als je maar 3 dagen per week open bent in de vakantie. Is het geen optie om 1 baan te behouden, en dat de ander fulltime in het bedrijf gaan werken.

[PL76]

Bedankt voor jullie reacties tot dusver.

 

 

Het gaat om 1300m2 :)

 

Ik heb vanmiddag de gemeente gebeld en te horen gekregen dat het pand absoluut geen horecabestemming heeft.

 

Er mag alleen gewoond worden. Het is volgens de ambtenaar zinloos om een wijziging van het bestemmingsplan in te dienen: het college zou het absoluut verwerpen.

 

 

Ik vraag me erg af of dat nu echt waar zal zijn of dat de meneer in kwestie gewoon geen extra werk wil :)

 

 

Concurrentie is er niet tot nauwelijks in de omgeving. Er is zo'n 10km wel een speelparadijs en wat bistro's en 15-20km een pannenkoekenbakker, maar die hanteren een totaal ander concept en is puur en alleen pannenkoeken.

 

Wij zien inderdaad de "familie" als belangrijkste doelgroepen en toeristen, fietsen en wandelaars. Toevallige passanten.

Bruiloften, grote feesten passen niet bij ons. Wel een speeltuin, maar dan eens anders, dan anders: we gebruiken juist de bomen, struiken, kuilen en heuvels in de tuin. En juist het idee van "moestuin", eigen ingrediënten en regionale landbouwondernemingen erbij betrekken is volgens ons erg leuk en sterk. Daarbij zou een theehuisje in de tuin nog een extra mogelijkheid zijn. En we denken ook nog aan een kas van 8x5mtr waar men lekker in ouderwetse banken kan genieten van een high tea of iets anders ten midden van druivenranken.

 

 

Maar wat denken jullie, zou het echt zinloos zijn om een wijziging aan te vragen?

 

Wat betreft de kosten, omzet etc om te bedenken wat je zou moeten verdienen: dit vind ik erg lastig.

Dat ligt ook maar helemaal aan de manier van financieren en kopen cq. huren van het pand.