Hoe bv-mutatie van huurder formeel afwerken ?

[LittleBit]

Ik heb een huurder van een stuk kantoor.

Die heeft een huurcontract op zijn bv.

En die heeft een borgsom betaald als zijnde bankgarantie.

Niets mis mee.

Nu blijkt dat hij vorig jaar een nieuwe bv is begonnen met een partner

en dat zijn activiteiten zijn overgegaan naar de nieuwe bv en dat de oude bv inmiddels opgeheven is.

Hij wilt gewoon verder huren.

Kan ik eea op z'n beloop laten of dien ik nu het beste eea te gaan formaliseren ?

Kan ik nu bv een nieuw huurcontract maken voor de nieuwe bv

met als huurperiode het restant huurperiode van de oude bv,

dan de nieuwe bv de borgsom laten betalen en dan de oude borgsom naar de oude bv terugstorten ? (ook al heeft de nieuwe bv blijkbaar ook het rek.nr van de oude bv overgenomen).

Enfin... advies is welkom hier.

 

[Hermes Ratgers]

Via een "indeplaatstelling" kan de nieuwe huurder de huurovereenkomst overnemen.

Ik zal daar wel zelf achteraan gaan, want je hebt nu geen overeenkomst meer als de BV opgeheven is.

[Joost Rietveld]

Via een "indeplaatstelling" kan de nieuwe huurder de huurovereenkomst overnemen.

Ik zal daar wel zelf achteraan gaan, want je hebt nu geen overeenkomst meer als de BV opgeheven is.

 

Akte van indeplaatsstelling is een goed idee. Dat voorkomt ook gezeur over de borgsom (die gaat mee in de akte)

 

Maar dat er nu geen huurovereenkomst is, klopt niet. Het bestuur van de geliquideerde BV moet voorafgaand aan liquidatie de belangehebbenden, zoals LittleBit, informeren over de liquidatie. Dat is blijkbaar niet gebeurd. IMHO is het bestuur van de oude BV nu hoofdelijk aansprakelijk voor de huurovereenkomst.

 

Maar met een akte van indeplaatsstelling kan dat eenvoudig ondervangen worden.

 

groet

Joost

[Dennis_van_Dijk]

Ik dacht ook aan een indeplaatsstelling, maar deze procedure is volgens mij alleen van toepassing op middenstandsruimtes - of in ieder geval een rechtstreeks voor het publiek toegankelijke ruimte. Kantoorruimtes vallen bij mijn weten niet onder deze regeling. Bovendien is indeplaatsstelling in principe een eenzijdige actie tussen de voormalige en de nieuwe huurder waar de instemming van de verhuurder niet noodzakelijk bij is (en als deze tegenwerkt kan e.e.a. afgedwongen worden bij de rechter).

Het lijkt mij veel logischer om e.e.a. te regelen met inachtname van BW 6:159 (overname overeenkomst). Hierbij is de verhuurder ook partij zodat er een rechtshandeling tussen drie partijen ontstaat (verhuurder, voormalige huurder en nieuwe huurder). Waardevolle informatie is hier te vinden.

 

Ik ben het in ieder geval eens dat de huidige situatie niet wenselijk is en ook niet conform de regels is gegaan. Als LittleBit niet te moeilijk doet over de huurovereenkomst en deze wil continueren lijkt het mij prima om gewoon de huurovereenkomst over te laten nemen door de nieuwe vennootschap. De borgsom is dan in principe tussen de beide BV's te verrekenen en hoeft geen invloed te hebben op het beheer van deze borgsom.

 

Groet!

[Joost Rietveld]

@Dennis

 

Indeplaatsstelling is lang niet altijd rechtens afdwingbaar. Bovendien is het in dit geval een lapmiddel omdat het bestuur van de oude BV verzaakt heeft TS in te lichten over de liquidatie.

 

Als indeplaatsstelling niet opgaat bij kantoorruimte (kan best zo zijn, weet ik niet) dan is jouw oplossing inderdaad de beste.

 

groet

joost

[Dennis_van_Dijk]

@Dennis

 

Indeplaatsstelling is lang niet altijd rechtens afdwingbaar.

 

 

Klopt ;)

Er zijn strikte richtlijnen, waaronder de aard van de bedrijfsruimte. Wat ik ervan begrijp is dat het op dat punt meestal fout gaat, de verhuurder niet hoeft mee te werken en de rechter niet ten gunste van de huurder kan oordelen.

[ajos]

Ik dacht ook aan een indeplaatsstelling, maar deze procedure is volgens mij alleen van toepassing op middenstandsruimtes - of in ieder geval een rechtstreeks voor het publiek toegankelijke ruimte. Kantoorruimtes vallen bij mijn weten niet onder deze regeling. Bovendien is indeplaatsstelling in principe een eenzijdige actie tussen de voormalige en de nieuwe huurder waar de instemming van de verhuurder niet noodzakelijk bij is (en als deze tegenwerkt kan e.e.a. afgedwongen worden bij de rechter).

Het lijkt mij veel logischer om e.e.a. te regelen met inachtname van BW 6:159 (overname overeenkomst). Hierbij is de verhuurder ook partij zodat er een rechtshandeling tussen drie partijen ontstaat (verhuurder, voormalige huurder en nieuwe huurder). Waardevolle informatie is hier te vinden.

 

Ik ben het in ieder geval eens dat de huidige situatie niet wenselijk is en ook niet conform de regels is gegaan. Als LittleBit niet te moeilijk doet over de huurovereenkomst en deze wil continueren lijkt het mij prima om gewoon de huurovereenkomst over te laten nemen door de nieuwe vennootschap. De borgsom is dan in principe tussen de beide BV's te verrekenen en hoeft geen invloed te hebben op het beheer van deze borgsom.

 

Groet!

Indeplaatsstelling bij kantoorruimte is inderdaad niet rechtens afdwingbaar, maar als beide partijen het er over eens zijn, kan een indeplaatsstelling in geval van kantoorruimte wel degelijk plaats vinden. Een akte indeplaatsstelling lijkt mij dus de beste (meest efficiënte) oplossing.

[Dennis_van_Dijk]

Ik dacht ook aan een indeplaatsstelling, maar deze procedure is volgens mij alleen van toepassing op middenstandsruimtes - of in ieder geval een rechtstreeks voor het publiek toegankelijke ruimte. Kantoorruimtes vallen bij mijn weten niet onder deze regeling. Bovendien is indeplaatsstelling in principe een eenzijdige actie tussen de voormalige en de nieuwe huurder waar de instemming van de verhuurder niet noodzakelijk bij is (en als deze tegenwerkt kan e.e.a. afgedwongen worden bij de rechter).

Het lijkt mij veel logischer om e.e.a. te regelen met inachtname van BW 6:159 (overname overeenkomst). Hierbij is de verhuurder ook partij zodat er een rechtshandeling tussen drie partijen ontstaat (verhuurder, voormalige huurder en nieuwe huurder). Waardevolle informatie is hier te vinden.

 

Ik ben het in ieder geval eens dat de huidige situatie niet wenselijk is en ook niet conform de regels is gegaan. Als LittleBit niet te moeilijk doet over de huurovereenkomst en deze wil continueren lijkt het mij prima om gewoon de huurovereenkomst over te laten nemen door de nieuwe vennootschap. De borgsom is dan in principe tussen de beide BV's te verrekenen en hoeft geen invloed te hebben op het beheer van deze borgsom.

 

Groet!

Indeplaatsstelling bij kantoorruimte is inderdaad niet rechtens afdwingbaar, maar als beide partijen het er over eens zijn, kan een indeplaatsstelling in geval van kantoorruimte wel degelijk plaats vinden. Een akte indeplaatsstelling lijkt mij dus de beste (meest efficiënte) oplossing.

 

Ervan uitgaande dat de verhuurder geen wijziging in de huurovereenkomst wil aanbrengen, neem ik aan?

[ajos]

Ik dacht ook aan een indeplaatsstelling, maar deze procedure is volgens mij alleen van toepassing op middenstandsruimtes - of in ieder geval een rechtstreeks voor het publiek toegankelijke ruimte. Kantoorruimtes vallen bij mijn weten niet onder deze regeling. Bovendien is indeplaatsstelling in principe een eenzijdige actie tussen de voormalige en de nieuwe huurder waar de instemming van de verhuurder niet noodzakelijk bij is (en als deze tegenwerkt kan e.e.a. afgedwongen worden bij de rechter).

Het lijkt mij veel logischer om e.e.a. te regelen met inachtname van BW 6:159 (overname overeenkomst). Hierbij is de verhuurder ook partij zodat er een rechtshandeling tussen drie partijen ontstaat (verhuurder, voormalige huurder en nieuwe huurder). Waardevolle informatie is hier te vinden.

 

Ik ben het in ieder geval eens dat de huidige situatie niet wenselijk is en ook niet conform de regels is gegaan. Als LittleBit niet te moeilijk doet over de huurovereenkomst en deze wil continueren lijkt het mij prima om gewoon de huurovereenkomst over te laten nemen door de nieuwe vennootschap. De borgsom is dan in principe tussen de beide BV's te verrekenen en hoeft geen invloed te hebben op het beheer van deze borgsom.

 

Groet!

Indeplaatsstelling bij kantoorruimte is inderdaad niet rechtens afdwingbaar, maar als beide partijen het er over eens zijn, kan een indeplaatsstelling in geval van kantoorruimte wel degelijk plaats vinden. Een akte indeplaatsstelling lijkt mij dus de beste (meest efficiënte) oplossing.

 

Ervan uitgaande dat de verhuurder geen wijziging in de huurovereenkomst wil aanbrengen, neem ik aan?

In dit geval is men het er (blijkbaar) over eens dat alles verder hetzelfde dient te blijven; althans, dat leid ik af uit de opmerking van LittleBit "Kan ik eea op z'n beloop laten".

[LittleBit]

> In dit geval is men het er (blijkbaar) over eens dat alles verder hetzelfde dient te blijven

Klopt.

 

[LittleBit]

Dus eigenlijk is het in belang van oud-huurder en nieuw-huurder dat er een Akte van indeplaatsstelling komt.

En het lijkt me dan niet terecht dat me als verhuurder daar bezig mee moet houden.

Ik begrijp van een kennis dat een makelaar zo'n akte kan verzorgen maar dan E 500,- vraagt.

 

Is het zinvol om oud-huurder/nieuw-huurder alleen te attenderen op de actie van akte

en de Actie aan hen over te laten

of vinden jullie dat ik deze actie van Akte maken beter naar me toen kan trekken ?

En als ik dan zelf die Akte verzorg, kan ik daar dan -net als een makelaar- een vergoeding voor vragen ?

 

[Joost Rietveld]

Gezien het feit dat de huurder in deze de steken heeft laten vallen, maar wel netjes nog steeds betaalt, zou het hem sieren als hij de zaken formeel regelt. Of je hem daarmee kunt opzadelen, hangt weer af van de oorspronkelijke huurovereenkomst. Als daarin opgenomen is dat alle kosten voor behoud van de overeenkomst, correcte inning van de huurpenningen, etc. voor rekening van de huurder komen, dan lijkt het mij fair dat je dit kunt eisen van hem.

 

groet

Joost

[Hermes Ratgers]

De kosten van een indeplaatstelling komen ten laste van de huurder, die de huurovereenkomst wil beeindigen.

 

De verhuurder zal er juist een extra bedrag van in rekening mogen brengen, aangezien die feitelijk uit moet zoeken of de nieuwe huurder wel betrouwbaar is, de rekeningen kan betalen etc. Normaal gesproken heeft de verhuurder nl niet snel belang bij een wisseling van huurder.

 

Verder wil ik even kwijt dat ik het niet helemaal eens ben met Joost correctie dat er thans geen huurovereenkomst meer is. De vraag is of de BV met verplichtingen wel geliquideerd had kunnen worden, dus je kan evt de bestuurders aansprakelijk stellen. Maar dat gaat volgens mij niet vanzelf en zal je ook acties moeten ondernemen (lees juridische stappen met bijkomende kosten).

Als er nu een huurachterstand zou ontstaan, ga je de huurder aanschrijven. Met de nieuwe huurder heb je geen overeenkomst, dus moet je de oude huurder aanschrijven. Die bestaat niet meer, dus vandaar.

[Dennis_van_Dijk]

Misschien denk ik te simpel hoor, maar doen we niet veel te moeilijk? Ik bedoel € 500,00 uitgeven voor een akte van indeplaatsstelling, waarvoor is dat in vredesnaam nodig?

Je kunt toch gewoon gezamenlijk vaststellen (met het bestuur van de huidige huurder, ik ben het met Hermes eens dat deze huurovereenkomst nog niet is ontbonden en dat die vennootschap dan ook nog niet is opgehouden te bestaan) dat de huurovereenkomst ophoudt te bestaan met ingang van de datum dat de nieuwe vennootschap de locatie feitelijk huurt? Dat zijn drie regels op papier en twee handtekeningen.

Daarna teken je met het bestuur van de nieuwe huurder een nieuwe huurovereenkomst waarin je de bepalingen van de vorige huurovereenkomst één op één overneemt, de looptijd aanpast aan de nog resterende looptijd in de oude huurovereenkomst (of indien je daar geen behoefte aan hebt gewoon weer voor een volle looptijd), twee of drie handtekeningen eronder en de boel is geformaliseerd.

 

Dit is nog eenvoudiger dan het volgen van 6:159 BW (er is immers geen overname van de huidige overeenkomst maar er wordt een hele nieuwe overeenkomst aangegaan). Ik weet het niet hoor, maar waarom maken we dit moeilijker en duurder dan dat het zou moeten zijn? Ik zou wel drie keer nadenken voordat je daarvoor een makelaar voor € 500,00 gaat spekken...

[Joost Rietveld]

Verder wil ik even kwijt dat ik het niet helemaal eens ben met Joost correctie dat er thans geen huurovereenkomst meer is

 

Dat schreef ik toch ook niet? In mijn visie is die er nog steeds, alleen zul je langs formele weg de vereffening van de BV moeten heropenen of de verantwoordelijke bestuurder aanspreken op de onjuiste gang van zaken.

 

maar goed, semantiek, want Dennis' oplossing is veel eenvoudiger.

 

groet

Joost

[LittleBit]

 

@Dennis,

Ja, wellicht is dit idd het simpelste.