Prive aankoop bedrijfsruimte bij VOF

[Erwin123]

Onlangs hebben mijn vrouw en ik een tweede woning gekocht waarbij de benedenverdieping het bestemmingsplan “detailhandel” heeft. De bovenverdieping heeft het bestemmingsplan “wonen”. Op dit moment heeft de woning 1 voordeur.

Wij hebben op dit moment een VOF in ondermode en huren hiervoor een pand. De benedenverdieping van de nieuw gekochte woning willen we als winkelruimte verbouwen. De bovenverdieping willen we wellicht tzt verhuren.

Wij zijn getrouwd in gemeenschap van goederen. De VOF verdeling is 90% (vrouw) - 10% (ik).

 

Mijn vraag is nu welke fiscale constructie het meest lonend is. De volgende constructie leek mij het meest interessant, al kan ik op het forum geen eenduidig beeld vinden of dit nu mag of niet.

 

- De gehele woning wordt aangekocht als privébezit

- De VOF huurt de benedenverdieping van ons als privépersoon voor een nader te bepalen bedrag

- De verbouwing van de benedenverdieping wordt bekostigd vanuit de VOF. Deze kosten zijn aftrekbaar

- De verbouwing van de bovenverdieping betalen we zelf uit privébezit

- In inkomsten uit verhuur beneden en tzt boven worden verrekend met de te betalen rente op hypotheekschuld en wat overblijft geldt als vermogen voor box 3

 

Is dit mogelijk en is dit de meest interessante optie?

Het lijkt me dat het mogelijk moet zijn gezien de parallel die ik zie met het met het feit dat een nieuwe verhuurder van een winkelpand ook de verbouwingskosten draagt en dit ten laste komt van de winst.

In het handboek van de belastingdienst staat in hoofdstuk 6.1 dat als je als onderneming die een bedrijfsruimte huurt de kosten mag aftrekken. In hoofdstuk 6.3 dat het bedrijfspand als privé kan worden aangemerkt.

Ik begrijp dat het mogelijk is om de benedenverdieping als buitenvennootschappelijk vermogen buiten de onderneming te houden (https://www.higherlevel.nl/forum/index.php?board=49;action=display;threadid=35076;start=msg327579#msg327579) , maar mag ik dan huur aan mezelf in rekening brengen? Ik ben namelijk naast de huurder (de VOF) ook de verhuurder (privépersoon). Over deze combinatie zie ik in het handboek echter niets terug.

 

Indien het mogelijk is dan kreeg ik het advies om nu direct van de belastinginspecteur een schrijven te krijgen dat ik de woning als privébezit gekocht heb, om te voorkomen dat het later toch als zakelijke aankoop gekenmerkt wordt en dat ik bij verkoop over de winst belasting moet afdragen. Hoe doe je zoiets?

 

Daarnaast de vraag hoe ik als privé-verhuurder BTW in rekening kan brengen?

 

Alvast bedankt voor een reactie.

[Joost Rietveld]

beste Erwin

 

Zonder cijfers van het pand, jullie privé en de VOF valt niet te zeggen wat voor jullie de meest gunstige oplossing is. Kort door de bocht zeg ik het volgende:

 

Het pand is in elk geval administratief splitsbaar. Dat maakt de benedenverdieping verplicht (evt. buitenvennootschappelijk) vermogen voor de VOF en de bovenverdieping box 3 vermogen.

 

Huur aan jezelf in rekening brengen is dan niet aan de orde. De lasten van de benedenverdieping komen ofwel voor op de W&V van de VOF of op je buitenvennootschappelijke W&V (die ook in box 1 zit).

 

Kosten voor boven zijn niet aftrekbaar, huur is onbelast. Waarde boven + evenredig deel schulden valt in box 3.

 

BTW: als je boven als woonruimte verhuurt, is geen BTW van toepassing.

 

Dit dus even kort op basis van je situatieschets. Exacte visie erop vergt meer kennis van de zaak.

 

groet

Joost

 

 

[Erwin123]

Beste Joost

 

Bedankt voor de snelle reactie.

 

Wat ik uit je reactie begrijp is dat de benedenverdieping altijd als box 1 vermogen wordt gekenmerkt en op de VOF balans moet worden opgenomen. Ik kan dit dan ook nooit buiten de balans van de onderneming houden? Met mijn huidige inzicht vind ik dat jammer, want met betrekking tot ontwikkelingen is het namelijk best mogelijk dat we in de toekomst stoppen met de winkelactiviteiten en de winkelruimte aan een derde gaan verhuren. Op dat moment zal ik belasting over de waardestijging moeten afdragen. Daar kom ik dus niet onderuit… Daartegenover staat dat ik wel tot de helft van de WOZ waarde van de benedenverdieping mag afschrijven, toch?

 

Voor wat betreft de volgorde tijdens aankoop: Kan ik de gehele woning het beste zakelijk aankopen, en dan de bovenkant naar privé overhevelen, of het geheel juist privé aankopen en een gedeelte naar het zakelijke overhevelen? Of moet ik het voor aankoop al administratief splitsen? En hoe bepaal je dan precies het waarde/hypotheekaandeel beneden en het hypotheekaandeel boven? Moet dit gebeuren door een erkende taxateur?

Het kadastraal splitsen is waarschijnlijk niet mogelijk i.v.m. het niet voldoen aan de locale criteria.

 

Aankoopwaarde van de woning is 220K. Gezamenlijk inkomen is rond 3,5 x modaal. Geeft dit mogelijkheden voor andere gunstigere fiscale alternatieven?

 

[Joost Rietveld]

Dag Erwin

 

Als een administratief splitsbaar deel van een pand uitsluitend zakelijk gebruikt wordt (zoals bij een woon-winkelpand) dan is het zakelijk deel verplicht vermogen voor de onderneming. Je hebt dan dus niet de keuze om dat deel privé te houden. Eventueel kun je het als buitenvennootschappelijk aanmerken om zo te zorgen dat de andere vennoot er geen aanspraak op kan maken. Maar dan zit dat deel nog steeds in box 1 en is inderdaad boekwinst bij verkoop of staking onderneming belast.

 

Afschrijven inderdaad tot 50% WOZ-waarde.

 

Juridisch kopen jullie het pand, niet de VOF. Vervolgens verwerk je in de administratie de aankoop van de benedenverdieping.

Als waarde kun je uitgaan van de koopsom en reken je bijv. naar rato oppervlakte de prijs toe aan box 1 en box 3. Je kunt ook een taxateur vragen om die waardes vast te stellen a.d.h.v. de totale koopsom.

 

groet

Joost

[Hermes Ratgers]

Ik kan dit dan ook nooit buiten de balans van de onderneming houden? Met mijn huidige inzicht vind ik dat jammer, want met betrekking tot ontwikkelingen is het namelijk best mogelijk dat we in de toekomst stoppen met de winkelactiviteiten en de winkelruimte aan een derde gaan verhuren. Op dat moment zal ik belasting over de waardestijging moeten afdragen.

Dat is 1 van de redenen waarom ik voorstander ben om dergelijke panden zakelijk in een BV aan te schaffen.

Dat moet dan wel haalbaar zijn (bancair heeft het ook nogal wat consequenties), maar de mogelijkheden die je dan krijgt zijn best aanzienlijk. Zeker als je ook spreekt over investeringen die noodzakelijk zijn in de winkel en de woning.

 

Of je er dan vervolgens kiest om het bovengedeelte te splitsen en in prive te kopen (gevolg financiering vanuit BV) of te huren is aan jou.

[Erwin123]

Beste HeRaFin,

 

Kun je dit iets nader toelichten?

Afgelopen week heb ik door veel leeswerk op dit forum geprobeerd wat duidelijkheid te krijgen in het onderbrengen van een bedrijfspand in een BV, maar in alle voorbeelden die ik lees is de onderneming al een BV. In mijn geval is de onderneming een VOF.

 

Bedoel je nu dat de VOF omgezet wordt naar BV en dat in dezelfde BV het bedrijfspand wordt ondergebracht? Of zit alleen het bedrijfspand in een BV en blijft de onderneming een VOF?

De eerste optie reikt volgens mij te ver voor nu, de tweede optie is wellicht wel mogelijk, maar weet ik niet welke voordelen dit precies oplevert. Daarnaast vraag ik me af hoe je voorkomt dat het DGA salaris uitbetaald moet worden want de enige vorm van inkomsten vormt de huur, maar daar moet dan wel de hypotheekschuld van betaald worden.

[Hermes Ratgers]

Beste HeRaFin,

 

Kun je dit iets nader toelichten?

Ja, dat kan.

 

Bedoel je nu dat de VOF omgezet wordt naar BV en dat in dezelfde BV het bedrijfspand wordt ondergebracht? Of zit alleen het bedrijfspand in een BV en blijft de onderneming een VOF?

Ik doel op 2e optie. De VOF huurt het pand van de BV.

 

Daarnaast vraag ik me af hoe je voorkomt dat het DGA salaris uitbetaald moet worden want de enige vorm van inkomsten vormt de huur, maar daar moet dan wel de hypotheekschuld van betaald worden.

De enige DGA activiteiten zijn het versturen van huurfacturen. Een beetje welwillende dienstverlener neemt dat (mocht dat problematisch zijn) zonder probleem van je over.

 

maar weet ik niet welke voordelen dit precies oplevert.

Voordelen:

- Rente is en blijft aftrekbaar

- Geen fiscale afrekening bij geen eigen gebruik meer

- Niet afhankelijk over wellicht te hoge waarde WOZ

- Investeringsaftrek bij verbouwing in de VOF (tegen hoge percentage)

- Bij doorverkoop aan prive, optimale rente-aftrek

- Winsten in BV zijn laag belast

 

Tja, zoiets. Maar zo kijk ik er tegen aan.

Nadeel is oa, een extra administratie. Maar die is zo gering dat de kosten daar heel beperkt van zijn.

[Marcel Spruit R.I.P.]

Op dat moment zal ik belasting over de waardestijging moeten afdragen. Daar kom ik dus niet onderuit… Daartegenover staat dat ik wel tot de helft van de WOZ waarde van de benedenverdieping mag afschrijven, toch?

 

Realiseer je wel dat je de fiscale claim door het afschrijven groter maakt. Afschrijven is, net als een hoop andere dingen, een keuze. Je kunt er ook voor kiezen om NIET op het onroerend goed af te schrijven.

Stel je koopt het pand, winkeldeel gaat op de balans voor 80k. Je schrijft het af tot 60k en bij verkoop blijkt het 100k waard te zijn geworden, dat is dan 40k winst om belasting over te betalen. Als je niet had afgeschreven was het 'slechts' 20k winst geweest.

Beide opties zijn verdedigbaar, want de afschrijving kan er ook voor zorgen dat de jaarlijkse belastingaanslagen lager uitvallen en als je net voor een grote verbouwing staat kan dat vaak net de lucht zijn die je nodig hebt, maar weet wel waar je voor kiest.

[Erwin123]

@ Marcel S,

Bedankt voor de reactie. Ik had m dit nog niet gerealiseerd, en snap wat je bedoeld maar als je aan de ander kant wel kiest om af te schrijven dat heeft dat door de jaren heen de winst gedrukt. Ervan uitgaande dat je in hetzelfde belastingtarief zit maakt het niet uit voor de hoeveel te betalen belasting, maar enkel het tijdstip. Toch?

 

@ HeRaFin,

Ik begrijp dat binnen de BV nauwelijks werkzaamheden worden uitgevoerd, maar betekent dit dat dit ook het argument wordt om het DGA salaris op 0 te stellen? Uiteindelijk bezitten mijn vrouw en ik wel 100% van de aandelen, dus in basis moeten we vanuit de BV salaris uitkeren. Vormt dit dan geen probleem?

 

De genoemde voordelen moet ik even laten doorgronden, dus daar ga ik even voor op het forum speuren, maar extra uitleg is natuurlijk welkom.

Als dit werkelijk zoveel voordeliger is wil ik dit zeker doen. Ik heb nog geen ervaring met een BV, en weet bijvoorbeeld niet tegen welke aanloopkosten je precies aanloopt, maar heb wel gelezen dat de overheid het starten van een BV eenvoudiger wil maken dus hopelijk valt dat mee.

 

Aanvullingen van anderen of mogelijk risico’s op deze constructie zijn natuurlijk meer dan welkom.

[Marcel Spruit R.I.P.]

@ Marcel S,

Bedankt voor de reactie. Ik had m dit nog niet gerealiseerd, en snap wat je bedoeld maar als je aan de ander kant wel kiest om af te schrijven dat heeft dat door de jaren heen de winst gedrukt. Ervan uitgaande dat je in hetzelfde belastingtarief zit maakt het niet uit voor de hoeveel te betalen belasting, maar enkel het tijdstip. Toch?

Dat heb je goed begrepen, inderdaad er van uitgaande dat je in hetzelfde belastingtarief zit/blijft.

[Erwin123]

All,

 

Ik weet inmiddels dat het DGA salaris navenant de werkzaamheden kan worden vastgesteld. Aangezien de werkzaamheden enkel het opstellen van een huurovereenkomst is en het maandelijks checken, kan ik onder de 5000,- blijven en hoef ik geen loonadministratie bij te houden.

 

Attached link https://www.higherlevel.nl/forum/index.php?board=47;action=display;threadid=26885 geeft een mooi overzicht van de 2 verschillende opties.

Aanvullende voordeel van een BV is toch ook dat ik de BTW mag aftrekken (wordt immers verhuurd aan eigen VOF die BTW plichtig is).

 

Wat is verstandiger, de BV de verbouwing laten financieren of dit doen vanuit de VOF?

 

Mbt de opmerkingen van HeRaFin ben ik kom ik tot het volgende:

- Rente is en blijft aftrekbaar --> Door het bij de BV als kosten op te voeren en in mindering te brengen op de W&V rekening, toch?

- Geen fiscale afrekening bij geen eigen gebruik meer --> Omdat het pand van de BV is en het pand bij verkoop van de VOF in de BV blijft, toch?

- Niet afhankelijk over wellicht te hoge waarde WOZ --> Snap ik niet

- Investeringsaftrek bij verbouwing in de VOF (tegen hoge percentage) --> Is dit het grootste pluspunt om de verbouwing vanuit de VOF te financieren?

- Bij doorverkoop aan prive, optimale rente-aftrek --> Heeft dit te maken met de opmerking dat je over de winst van de aandelen geen belasting betaald? Maar snap ik niet helemaal.

- Winsten in BV zijn laag belast --> 25 % vennootschap belasting ipv IB tarief 52%

 

Hoe kan ik het beste de financiering rond krijgen? De BV dient de schuld aan te gaan, maar deze bestaat nog niet en daarom zal de bank toch afgaan op de VOF cijfers.

 

Wel wat pijn in mijn hoofd van al dat leeswerk en laten inwerken, maar het wordt me langzamerhand wel wat duidlijker allemaal.

In ieder geval bedankt voor het lezen en reageren.