Huurder/gebruiker van bedrijfswoning uitzetten

[Jean Ecogeneration]

Ik verkrijg binnenkort een perceel met enkele loodsen/werkplaatsen en een bijbehorende vrijstaande bedrijfswoning van mijn vader. De bedrijfswoning is in gebruik bij een kennis van mijn vader die samen ooit mondeling hebben afgesproken dat hij voor een relatief laag bedrag deze woning kon huren maar binnen een jaar moest vertrekken als hij of zijn nakomelingen ooit de woonruimte nodig hebben.

Hij betaalt al bijna 9 jaar dezelfde huur waarin ook al een compensatie zit voor de electriciteitskosten van de loodsen die wij (redelijk sporadisch) gebruikten. Huurverhoging is nooit toegepast omdat de overeenkomst van tijdelijke aard was.

 

Mijn vader heeft hem onlangs te kennen gegeven dat de periode van opstappen aangebroken is. Hij ontkent nu echter dat er sprake was van een tijdelijke huur.

Hij is tevens een "informatiecampagne" begonnen bij de omwonenden en de gemeente waarbij hij ze vertelt dat er allemaal ontoelaatbare overlastveroorzakende dingen dreigen te gebeuren zodra ik met mijn bedrijf gebruik ga maken van deze ruimtes. Hierdoor worden wij nu bij de verbouwings- en inrichtingswerkzaamheden constant gestoord door bezorgde buren en een argwanende gemeente. Ik probeer dat allemaal weer recht te trekken maar ik merk dat sommige omwonenden erg argwanend blijven. Ook de toekomstige vergunningsplichtige bouwwerken dreigen al bij voorbaat geboycot te worden door de buurt.

 

Mijn juridische ervaring met dit soort zaken is dat zonder huurcontract en onpartijdige getuigen het vrijwel onmogelijk is om de mondelinge tijdelijke overeenkomst te bewijzen.

Bestaat er een kans dat we hem eruit kunnen krijgen door zijn onjuiste verspreiding van informatie over de ontwikkelingen? Ik neem aan dat het toch niet de bedoeling kan zijn dat je huurder je onterecht mag belemmeren bij de bedrijfsvoering?

 

Alvast bedankt!

 

Jean

[Dennis_van_Dijk]

Even de volgende vragen:

 

[*]wordt de woning ook gebruikt om in te wonen of heeft het gebruik een bedrijfsmatig karakter?

[*]Ben jij voornemens in de bedrijfswoning te gaan wonen?

[*]Zo ja, zijn er andere woningen in de buurt waar je over zou kunnen beschikken?

 

[Hermes Ratgers]

Jip, dat wordt lastig.

Eerlijk gezegd post ik dit, zonder onderzocht te hebben, maar is het niet zo dat je de huur altijd mag verhogen ook als er geen huurovereenkomst is getekend?

Als dat zo is, dan zal ik voordat je verder acties gaat ondernemen de wettelijke huurverhoging van de laatste 5 jaren (verjaringstermijn) doorberekenen. Gaat hij hier niet mee akkoord, dan moet hij bewijzen dat er sprake is van een overeenkomst. Bewijslast omkeren.....

Je hebt er niet veel aan, maar zoals je weet zijn huurders extra beschermd.

[Jean Ecogeneration]

Even de volgende vragen:

 

[*]wordt de woning ook gebruikt om in te wonen of heeft het gebruik een bedrijfsmatig karakter?

[*]Ben jij voornemens in de bedrijfswoning te gaan wonen?

[*]Zo ja, zijn er andere woningen in de buurt waar je over zou kunnen beschikken?

 

Hoi Dennis,

 

Bedankt voor je reactie.

 

- De woning wordt inderdaad gebruikt om in te wonen.

- Uiteindelijk wil ik er wel zelf in gaan wonen (na een flinke verbouwing)

- Er zijn in directe omgeving geen andere woningen waarover ik kan beschikken (maar ik woon nu in een eigen woning die op ca. 30 minuten rijden ligt).

 

Ik neem aan dat je dit vraagt ivm opzegging huur voor dringend eigen gebruik. Voor mij (als nieuwe eigenaar) geldt echter een termijn van 3 jaar voordat ik van deze weg gebruik kan maken. Nu zou mijn vader (als huidige eigenaar) deze weg kunnen inslaan maar die vertikt dat omdat hij van mening is dat de overeenkomst van tijdelijke aard was.

[Jean Ecogeneration]

Jip, dat wordt lastig.

Eerlijk gezegd post ik dit, zonder onderzocht te hebben, maar is het niet zo dat je de huur altijd mag verhogen ook als er geen huurovereenkomst is getekend?

Als dat zo is, dan zal ik voordat je verder acties gaat ondernemen de wettelijke huurverhoging van de laatste 5 jaren (verjaringstermijn) doorberekenen. Gaat hij hier niet mee akkoord, dan moet hij bewijzen dat er sprake is van een overeenkomst. Bewijslast omkeren.....

Je hebt er niet veel aan, maar zoals je weet zijn huurders extra beschermd.

 

Dat kan ook wel interessant zijn. Kun je met terugwerkende kracht huurverhoging opleggen? Volgens mij was het enkele jaren geleden in elk geval zo dat er maar één keer per jaar een huurverhoging mocht plaatsvinden. Als je het vergeten was had je pech.

[Dennis_van_Dijk]

Ik neem aan dat je dit vraagt ivm opzegging huur voor dringend eigen gebruik.

 

Yup. Jij, of jouw vader feitelijk, zit met een heel lastig probleem en dit was zo'n beetje het enige lichtpuntje dat ik kon zien. Maar op basis van deze informatie denk ik niet dat een rechter mee gaat in de redenatie dat er sprake is van dringend eigen gebruik.

 

Je zit gewoon met een huurder die voor onbepaalde tijd mag blijven huren - zo lang hij maar betaald. En als de huur werkelijk zo laag is zou hij wel gek zijn als hij het daar stuk op laat lopen.

 

Zijn de onroerende zaken met een hypotheek bezwaard? Wellicht is er dan nog iets mogelijk met een huurbeding. Maar eigenlijk heb ik daar ook niet zoveel fiducie in. Maar ja, niet geschoten is altijd mis zullen we maar zeggen.

 

Is al overwogen om de huurder uit te proberen te kopen?

[Jean Ecogeneration]

@Dennis: uitkopen zal inderdaad de enige resterende optie zijn, eventueel samen met een dreigende procedure tot beeindiging ivm niet goed huurder zijn.

[Hermes Ratgers]

Er is bij wet een maximum aan verhoging, maar deze mag wlk jaar worden toegepast: bron

Voor zover ik kan zien ook als deze mondeling is aangegaan.

Huurverhoging opeisen kan lastig zijn: bron

[Astrid Heijkamp]

Vervelende zaak voor jou en je vader.

 

Laster van de huurder kan je wettelijk wel aanpakken (als je het kunt bewijzen) maar dat zal in mijn ogen geen reden zijn om hem uit de woning te kunnen zetten. Zou in een procedure wel mee kunnen spelen maar dan meer om een rechter het laatste duwtje te geven als de balans al jullie kant op slaat. Puur alleen hierop is geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij je het zou scharen onder ernstige overlast maar dat houdt geen stand denk ik.

 

Terugvallen op de mondelinge overeenkomst zal geen oplossing bieden. Zelfs als die overeenkomst op schrift had gestaan had de huurder hier een sterke zaak gehad en zich kunnen beroepen op huurbescherming. Dit omdat 9 jaar niet meer valt onder begrip tijdelijk.

 

Wellicht zou je kans hebben als je het zoekt in de koppeling bedrijfswoning - bedrijf oftewel dienstwoning. Dat die kennis in ruil voor activiteiten voor het bedrijf (bewaking, schoonmaken??) voor een laag bedrag mocht wonen. Indien het bedrag echt laag is dan zou dat een 'bewijs' kunnen zijn dat die afspraak gemaakt is. Indien de situatie rond de bedrijfsactiviteiten wijzigt dan zou dat een reden kunnen zijn om de overeenkomst ook te wijzigen en eventueel op te zeggen. Je zou daarbij in eerste instantie kunnen denken aan een nieuw huurvoorstel met een reële huur (die hij waarschijnlijk niet wil betalen). Daarbij heb je meer kans denk ik dan bij toewerken naar directe beeindiging. Ook hierbij geldt dat het allemaal moeilijk te bewijzen zal zijn.

 

Ik denk dat je hier niet ontkomt aan gedegen juridisch advies. Ik zou als ik jullie was zeker willen weten waar je staat omdat het overleg over een uitkoopvergoeding in een 'prettige' sfeer wellicht een beter resultaat oplevert dan wanneer je tegelijkertijd dreigt met juridische stappen die je toch niet hard kunt maken. Als je huurder dat weet (en ik heb zo'n idee dat hij weet dat hij een sterke zaak heeft) dan zal dat juist olie op het vuur gooien en maken dat hij echt het onderste uit de kan wil.

[Jean Ecogeneration]

Hoi Astrid,

 

Bedankt voor je uitgebreide reactie. Ik ben ook zeker voornemens om dit nog met onze huisadvocaat te overleggen. Die is echter net deze maand op vakantie, daarom dat ik hier al eens wat meningen wilde polsen (en ook omdat je in mijn ervaring advocaten soms een beetje moet helpen om buiten hun standaard aanpak om iets te proberen).

 

Je suggestie mbt de dienstwoning en het aanbieden van een (hopelijk onacceptabel) reëel huurcontract is misschien wel een goede.

De verhouding van de actuele huur t.o.v. de reële huur (puntenstelsel) is ca. 57%. Is die verhouding laag genoeg om een dienstwoning aannemelijk te maken?