Bedrijfspand privé kopen of als VOF?

[Marco72]

We zijn een VOF en voornemens om een (groter) bedrijfspand te kopen. Nu heeft een adviseur gezegd dat we het pand het beste privé kunnen aankopen en financieren, omdat bij een eventuele verkoop van het pand in de toekomst dit wordt belast in box 3 en niet in box 1 (met wel het risico dat als er sprake is van waardedaling het verlies niet aftrekbaar is).

 

Het betreft een VOF met 4 vennoten (2 partnerkoppels). Het pand wordt privé aangekocht door de 4 vennoten samen en verhuurd aan de VOF tegen een marktconform bedrag.

 

Is deze denkrichting goed, of zien we iets over het hoofd?

 

Overigens hebben we ook naar een vastgoed-BV met al dan niet persoonlijke holdings gekeken, maar die blijken voor onze situatie fiscaal erg oninteressant. We hebben daarom, na weging van voor- en nadelen, een voorkeur om de VOF zo te laten.

[mmint]

Wanneer de vennoten niet via een BV deelnemen aan de VOF, vraag ik me af of je wel vanuit privé naar de VOF kan verhuren. De VOF is immers geen zelfstandige rechtspersoon.

Het klinkt een beetje als een eenmanszaak die niet van de ondernemer als privé persoon kan huren.

[Hermes Ratgers]

Overigens hebben we ook naar een vastgoed-BV met al dan niet persoonlijke holdings gekeken, maar die blijken voor onze situatie fiscaal erg oninteressant. We hebben daarom, na weging van voor- en nadelen, een voorkeur om de VOF zo te laten.

 

Integendeel zelfs, een vastgoed BV is juist aan te raden.

 

In de huidige markt heb je kans om dit soort panden zeer voordelig aan te schaffen. Aangezien het geen box 3 pand is maar een box 1 pand (het staat je onderneming ter beschikking) wordt een waardestijging direct belast tegen een hoog tarief. Maar ook als het aan derden verhuurd wordt, gaat er een fiscale afrekening plaatsvinden.

Dient er geinvesteerd te worden in het pand, dan ben je een groot deel van de investeringsaftrek ook kwijt.

 

Waarom dan geen BV?

- Winst belast tegen 20%

- Geen fiscale afrekening bij verhuur aan derden

- Verbouwingen kan tegen een hoger investeringsaftrek genoten worden.

- Huur belast tegen 20% en aftrekbaar tegen de IB tarief, wat waarschijnlijk hoger is dan 20% anders zou je niet (kunnen) investeren.

 

Maar dat is mijn visie en ik ben groot voorstander juist van onroerend goed in BV's. DGA tarief voor het simpel versturen van een huurnota lijkt me niet iets waar je bang voor hoeft te zijn.

[Joost Rietveld]

Dag Marco

 

Een bedrijfspand zal fiscaal gezien worden als verplicht ondernemingsvermogen. Dus verhuren vanuit privé zit er niet in.

 

Een vastgoed BV, dus naast de VOF, kan een oplossing zijn. Jullie richten dan een lege BV op, daarin komt de financiering en het pand. Daarne verhuurt de BV het pand aan de VOF.

 

Wees er wel op bedacht dat de BV oprichten extra geld kost als ook het jaarwerk voor de BV.

 

De BV betaalt weliswaar 20% VPB over haar winst maar voordat het geld weer privé van jullie is, komt daar effectief nog 20% bij.

 

groet

Joost

[Marco72]

Dank voor de antwoorden. @Joost: wat zou dan het voordeel zijn van een vastgoed-BV in plaats van het pand 'gewoon' als VOF aanschaffen/financieren? Als VOF scheelt het in ieder geval de oprichtingskosten van de BV.

[Joost Rietveld]

Dat voordeel benoemt herafin, als je de VOF staakt of het pand wordt verhuurd aan een derde, dan betaal je inkomstenbelasting over het verschil tussen de boekwaarde (dus volgens de balans van de VOF) en de marktwaarde. In een BV is dat niet aan de orde omdat het pand van de BV blijft ongeacht aan wie het verhuurd wordt. Wel met de kanttekening dat dat alleen opgaat voor zover er geen aandeelhouders uittreden.

 

Doet me wel denken aan het volgende, omdat het pand verhuurd wordt aan de VOF kun je in de BV op het pand nauwelijks afschrijven, slechts tot 100% van de WOZ-waarde (mocht die lager zijn dan de aanschafwaarde).

Kort door de bocht redenatie, maar klopt grosso modo wel.

 

Groet

Joost

[Marco72]

Bedankt voor de inzichten!