Als je een bedrijfspand zakelijk koopt, maar deze vervolgens uitsluitend prive gebruikt, moet je het pand dan als zakelijk of als prive beschouwen?

 

Ofwel: aard van het gebouw of het gebruik van het gebouw, wat is leidend?

 

Wie weet welke wetsartikelen hierbij relevant zijn?

Vanuit het oogpunt van een IB-ondernemer?

Jazeker.

 

Ik heb een pand als IB ondernemer zakelijk gekocht op een perceel dat grenst (direct aansluit op) mijn woonperceel.

 

Het pand bestaat uit 2 verdiepingen, waarvan ik alleen de benendenverdieping zakelijk gebruik. De bovenverdieping gebruik voor opslag van privegoederen.

 

Er is ook een parkeerplaats bij. Deze wordt alleen prive gebruikt.

Er is ook een oprit bij. Mijn klanten gebruiken deze als toegangsweg tot de zaak, maar de oprit wordt voornamelijk door mij prive gebruikt.

 

Nu wil ik als prive beschouwen: de bovenverdieping van het pand, de parkeerplaats, en de oprit.

 

Hoewel alles oorspronkelijk zakelijk is gekocht, meen ik dat delen die prive gebruikt worden ook prive moeten worden beschouwd. Ik wil dus eigenlijk splitsen.

 

Ofwel: telt de oorspronkelijke aard (dan zou alles zakelijk zijn), of telt het daadwerkelijke gebruik (dan zouden delen prive zijn)?

 

Welke wetsartikelen zijn relevant?

Hoe verhoudt zich dit dan tot je vorige vraag waarbij alleen de zolderverdieping van je huis zakelijk in gebruik was?

 

groet

Joost

 

HL admin

Ik wilde de casus zo simpel mogelijk houden.

 

Het vraagstuk draait in essentie om splitsing: de bovenverdieping, de aangrenzende parkeerplaats en de aangrenzende oprit worden uitsluitend prive gebruikt; alleen de benedenverdieping van het gebouw wordt zakelijk gebruikt.

 

Als kadastraal alles bij elkaar hoort en vroeger zakelijk was, maar nu grotendeels prive gebruikt wordt, moet ik toch op basis van het feitelijke gebruik alles (behalve benedenverdieping) als prive beschouwen?

 

Dus de waarde van benedenverdieping in box 3, en de eenmanszaak laten huren van prive?

En het overige in prive, omdat het feitelijk uitsluitend prive gebruikt wordt?

 

Anders gesteld, is bij de bepaling prive/zakelijk het feitelijke gebruik niet belangrijker dan de oorspronkelijke aard van onroerend goed?

 

 

 

 

Dag Gerben,

 

Ik vroeg het omdat deze vraag haaks staat op je vorige en dat wekt de indruk dat het niet om jouw situatie gaat maar om een vraag van een klant of een studievraag. Voor beide is HL niet bedoeld.

 

Groet

Joost

HL admin

 

 

Het gaat om mijzelf, ik heb een conflict met de fiscus over mijn IB-aangifte

 

Ok, en wel standpunt neemt de fiscus in?

In 2006 hebben mijn vrouw en ik perceel A gekocht (woonhuis). In 2008 hebben we het aangrenzende perceel B gekocht (oprit, parkeerplaats, bijgebouw). In 2009 ben ik op de benedenverdieping van het bijgebouw een bedrijfje begonnen (eenmanszaak).

 

De fiscus stelt dat heel perceel B zakelijk is, omdat het perceel los van het woonperceel is verworven, een apart kadastraal nummer heeft en omdat heel perceel B aan de onderneming op de benedenverdieping ter beschikking staat.

 

Ik stel dat slechts de benedenverdieping van perceel B zakelijk is. Het overige deel van het perceel B wordt voor het verreweg grootste deel prive gebruikt. De parkeerplaats wordt alleen prive gebruikt, de bovenverdieping bijgebouw wordt alleen prive gebruikt, de oprit wordt voor 95% prive gebruikt, 5% zakelijk.

Perceel B verhoogt het woongenot en maakt dus deel uit van de eigen woning. Bovendien stelt de gemeente dat perceel B een eenheid vormt met woonperceel A. Ook het bestemmingsplan kent geen onderscheid tussen beide percelen.

 

Zelfs als onroerend goed oorspronkelijk zakelijk zou zijn geweest, wordt het toch prive op het moment dat het voor het overgrote deel prive wordt gebruikt?

 

Op basis van wat jij nu schrijft vermoed ik:

 

[*]In 2009 is de eenmanszaak gestart, waardoor het bijgebouw wellicht zakelijk vermogen werd;

[*]Het bijgebouw heeft meerdere verdiepingen en is vermoedelijk splitsbaar;

[*]De bovenverdieping is vermoedelijk verplicht privé-vermogen;

[*]De benedenverdieping is vermoedelijk verplicht zakelijk vermogen;

[*]De rest van het perceel is vermoedelijk verplicht privé vermogen.

 

De stelling dat perceel B het woongenot verhoogt en daardoor fiscaal gezien deel uitmaakt van de eigen woning lijkt mij wat voortvarend. Ik zou het eerder zien als vermogen behorend tot box 3. Maar nogmaals, dit op basis van wat je nu schrijft en zonder enige kennis van de daadwerkelijke situatie.

 

Mijn advies: laat jouw casus beoordelen door een fiscalist en laat die het verweer voeren. Dit is behoorlijk complexe materie, en al helemaal als het standpunt afwijkt van de visie van de fiscus is gedegen onderbouwing en kennis van zaken bijzonder relevant.