Handel in vastgoed met aanstelling van bouwbegeleider in box 3 mogelijk?

[reastate]

All,

 

Is het mogelijk om handel in vastgoed (aankoop, renovatie, verkoop), met aanstelling van een bouwbegeleider, in Box 3 te belasten? Zo ja, hoeveel appartementen kan je jaarlijks in prive handelen belasting in Box 3?

 

Het verhaal is als volgt. In samenwerking met een financieel investeerder ga ik binnen Randstedelijke gebieden handelen in vastgoed. De focus ligt op losse appartementsrechten. De appartementen worden scherp ingekocht, hoogwaardig gerenoveerd en vervolgens met een winstmarge verkocht. Als men met bruto cijfers rekent een lucratieve business. Echter, wanneer het project volgens Box 1 belast wordt opeens een stuk minder lucratief. Met name voor mijn investeerder wil ik erachter komen of Box 3 belasten tot de mogelijkheden behoort.

 

Wat ik weet is dat meer dan normaal vermogensbeheer belast wordt in Box 1. Daarom vraag ik me af of de volgende constructie onder Box 3 valt:

 

De financieel investeerder koopt het vastgoed in prive en betaald tevens de volledige verbouwing van het o.g. Dat is echter zijn volledige rol. Voorts verzorgt mijn bedrijf (voor het gemak de bouwbegeleider genoemd) de acquisitie, de volledige ontwikkeling en het verkooptraject van het o.g.. De winst wordt vervolgens volgens afspraak verdeeld. M.b.t. de investeerder; is hier sprake van meer dan normaal vermogensbeheer? Is belasten in Box 3 mogelijk? Mijn bedrijf is gewoon een B.V. en ik snap uiteraard dat ik gewoon vpb moet betalen.

 

Ik ben erg benieuwd naar jullie reacties!

 

P.s. tips voor een optimale fiscale constructie m.b.t. bovenstaande zijn erg welkom.

 

 

[4711]

Zoals Elsevier dit zo treffende stelt:

 

"Het voordeel dat u als particulier behaalde met de aan- en verkoop van een eigen woning is niet belast (...)

 

U moet daarentegen ernstig rekening houden met de belastbaarheid van de behaalde voordelen als u:

(...)

- anders dan voor zelfbewoning een verwaarloosd huis koopt, dit opknapt en weer verkoopt, of een groot pand na verbouwing en splitsing in appartementen in gedeelten verkoopt."

 

 

Dus: Wat denk je zelf?

[reastate]

Dank voor je antwoord Peter. Op basis van je antwoord kom ik echter niet verder. Ik ga er vanuit dat het artikel wat jij aanhaalt doelt op actief vermogensbeheer (voordelen behalen door renovatie) wat belast is in Box 1. Is er echter sprake van actief vermogensbeheer wanneer een investeerder alles uit handen geeft? Immers de investeerder steekt er feitelijk nauwelijks uren in, anders dan geld investeren. Persoonlijk vind ik van niet.

 

 

 

[4711]

Ik denk dat jij 'vindt van niet' omdat je meent dat je/jullie iets slims bedacht hebt/hebben

(correct me if I'm wrong).

 

Het lijkt mij echter niet de bedoeling van de wetgever dat je bedrijfsmatig dit zo gaat doen, maar vervolgens jezelf als 'een particulier' gaat presenteren die slechts 'aan het sparen en beleggen' is.

Maar ik ben (uiteraard) geen rechter

 

[reastate]

Anders gesteld. Als de investeerder het pand in prive zou aankopen en een beheerder (werkzaamheden worden dus door een extern bedrijf verricht) aanstelt worden de inkomsten wel in Box 3 belast. Ben ik dan gek om te denken dat er mogelijkheden zijn om handel tevens in Box 3 te belasten?

[4711]

Persoonlijk zou ik niet "gek" zeggen, maar misschien wel een beetje naïef (?) of zoiets.

 

Ik kan mij eerlijk gezegd niet voorstellen dat de rechter zal vinden dat dit door de beugel kan. "Handel in Box 3" klinkt ongeveer als een zwemwedstrijd organiseren in Carré - daar is het gewoon niet voor bedoeld (mijns inziens dan).

 

En bedenk wel dat dit over grote bedragen kan gaan, dus het zal niet makkelijk onopgemerkt blijven.

 

[Joost Rietveld]

Dag reastate

 

Als de investeerder de panden enkel zou verhuren dan kan ik nog wel een goed verhaal bouwen tav box 3.

 

Maar aankopen, opknappen en verkopen wordt lastig. Daarbij maakt het niet uit of de investeerder zelf weinig of veel werk verricht. Als de winst voorzienbaar is, kom je al snel in box 1, zeker als dit soort projecten met enige regelmaat gedaan worden.

 

Daarbij speelt het ook een rol dat de investeerder zelf kennis van de markten heeft, of dat hij die inkoopt. Alleen als de projecten als louter speculatief aan te merken zijn, dan kom je weer meer richting box 3. Maar louter speculatief lijkt me in jullie geval niet aan de orde.

 

Groeten,

Joost