Fiscale en administratieve vragen huurwoning privé versus zakelijk gebruik

[JanWillemzzp]

Goedemiddag,

 

Al jaren maak ik gebruik van higherlevel om informatie in te winnen over het goed en juist dan van mijn administratie en de fiscale afhandelingen. Voor de duidelijkheid, ik heb een eenmanszaak. Voor nu heb ik toch wat vragen die ik graag zelf wil stellen.

 

Ik heb met veel interesse de speculaties over de gewonnen rechtszaak van de zzp'r die zijn huurrecht juist heeft geactiveerd als ondernemingsvermogen en alle huur- en huisvestingskosten mocht aftrekken van zijn winst minus een correctie voor het privégebruik. De reden van deze interesse is dat ik in 2015 een nieuwe huurwoning heb gekregen.

 

Ook ik ga de volledige huur- gas,water,licht volledig aftrekken. Ik maak namelijk voor meer dan 10% gebruik van de woning voor mijn onderneming.

 

De eerste vraag die ik graag wil stellen is, kan ik ook de volledige btw van het gas, water en licht aftrekken. En wat is de eventuele correctie voor het privégebruik van deze BTW. Voor de IB is het duidelijk; 1.8% van de WOZ waarde.

 

De tweede vraag die ik graag wil stellen is hoe ik het huurrecht op mijn balans

activeer. Wanneer er een activa wordt gekocht van boven de € 450 is dit zichtbaar. Hoe maak ik dit zichtbaar op mijn balans, of hoeft dit niet?

 

De derde vraag gaat over de Terbeschikkingstelling. Ik lees hier veel over op dit forum maar kan het begrip lang niet altijd goed plaatsen voor mijn situatie. Ik woon samen met mijn vriendin, zoals vermeld ga ik het huurrecht activeren op mijn balans, het wordt dus ondernemingsvermogen. Maar omdat het huis ook op naam van mijn vriendin staat is er dan geen sprake van Terbeschikkingstelling van een deel van het huis door haar aan mij en zodat zij dus eigenlijk ook inkomsten heeft?

 

De vierde vraag gaat ook over het Terbeschikkingstelling. Mijn auto, welke ook als zakelijk vermogen wordt gezien, staat dus op de balans. Ik houd geen kilometerregistratie bij en betaal elk jaar netjes een bijtelling voor zowel de IB als de BTW. Maar mijn vriendin maakt ook wel eens gebruik van de auto. Is hier geen sprake van Terbeschikkingstelling?

 

Voor nu even genoeg vragen 

 

Groetjes Jan Willem

 

[verandering: titel]

 

[Easy does it]

Welkom op HL,

 

Leuk dat je HL al trouw volgt.

 

Ik begrijp het enthousiasme op de uitspraak van de HR.

MAAR, :)

 

De algemene regels omtrent vermogensetikettering e.d. blijven wel van kracht.

Je kan niet op een willekeurig moment vermogensetikettering veranderen zonder ingrijpende wijziging in de situatie.

Naast de 10% deel pand geldt bijvoorbeeld ook 10% van de tijd.

Verder weet ik niet of je vriendin een verbonden persoon (belastingpartner !?) is en in welke mate jullie ieder de huur betalen.

 

Kortom persoonlijke omstandigheden bepalen het antwoord en er is nog geen jurisprudentie over soortgelijke gevallen met afwijkingen.

Voor wat de auto betreft, gebruikt je vriendin die als zzp'er , moet je geen kosten doorberekenen ?

Mijn advies geen doe het zelf klus!

Vraag even een persoonlijk advies vlak voor de aangifte 2016.

In de kamer zijn al vragen over de kosten van deze uitspraak gesteld en het kan zijn dat er een wetswijziging volgt.

 

Ter toelichting een wat uitgebreidere onderbouwing van de uitspraak van de HR;

 

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:PHR:2016:108

 

Vriendelijke groet,

 

[JanWillemzzp]

Omdat wij in 2015 een wijziging hadden, we gingen immers in een ander huurhuis, mag ik toch kiezen wat betreft de etikettering? Vandaar dat de uitspraak mij erg aansprak!

 

Wat betreft de auto, ik ben zzp'er de auto staat op mijn naam en ik betaal de bijtelling.

Mijn vriendin werkt in loondienst maar gebruikt af en toe mijn auto.

Ik stel de auto dus aan haar terbeschikking. Zitten hier geen gevolgen aan vast voor bijv. haar of mij?

De regel tbs ken ik niet echt goed. Vandaar de misschien wat rare vraag.

 

Groet

[prinsrachid]

Kan ik ook de volledige btw van het gas, water en licht aftrekken. En wat is de eventuele correctie voor het privégebruik van deze BTW.

Ja, dat kan. Maar dan alleen de helft (de andere is immers niet van jou). De btw-correctie is dan:

^{(m2 totale oppervlakte - m2 zakelijk gebruikte oppervlakte) / (m2 totale oppervlakte) x btw-voorheffing}

 

Omdat je cohuurders bent, lijkt me dat je hierbij moet uitgaan van het totale oppervlak van alleen jouw deel van de woning (ook de helft dus). De btw-correctie is dan juist iets lager, omdat het zakelijk aandeel van jouw gedeelte van de woning hoger is dan ten opzichte van de héle woning.

 

Hoe maak ik dit zichtbaar op mijn balans, of hoeft dit niet?

Niet, en nee. De keuze blijkt simpelweg uit het feit dat je het woningforfait bijtelt.

 

Ik woon samen met mijn vriendin, zoals vermeld ga ik het huurrecht activeren op mijn balans, het wordt dus ondernemingsvermogen. Maar omdat het huis ook op naam van mijn vriendin staat is er dan geen sprake van Terbeschikkingstelling van een deel van het huis door haar aan mij en zodat zij dus eigenlijk ook inkomsten heeft?

Volgens mij kan dat sowieso niet. Het huurhuis is geen (box 3) vermogensbestanddeel van je partner. Het is immers een huurhuis. Er valt dus niets ter beschikking te stellen. Het feit dat je cohuurders (en niet getrouwd in gemeenschap van goederen) bent, zorgt er wel voor dat je maar de helft van het huurrecht kunt activeren. Je kunt dan dus ook maar de helft van de huur aftrekken (en moet ook maar de helft van de eventuele huurtoeslag en het woningforfait bijtellen). Maar eerlijk gezegd lijkt me dit maatwerk in jouw geval. Zelfs de fiscus lijkt dat vooraf niet eenduidig te kunnen zeggen. Ze geven aan dat je het beter in overleg met een boekhouder o.i.d. vooraf kunt voorleggen.

 

Mijn auto, welke ook als zakelijk vermogen wordt gezien [..] Is hier geen sprake van Terbeschikkingstelling?

De TBS-regeling geldt alleen voor bezittingen die normaal in box 3 vallen. Een auto valt sowieso niet box 3, want het is een roerend goed. Maar bovendien is die auto niet van jou. Die is van de zaak. Daar komt nog bij dat de TBS-regeling alleen geldt voor het ter beschikking aan je eigen bv of aan de onderneming van je partner. Ook daar is geen sprake van.

[Easy does it]

Hi,

 

OK dus als 2015 nog niet definitief is, wat ik verwacht, is dat een goed moment.

Ervan uitgaande dat je dus aan alle overige voorwaarden voldoet.

Maak anders bezwaar tegen aangifte/aanslag 2015.

Je vriendin valt nu (als huisgenoot) onder het privé gebruik.

Blijft alleen nog over in welke mate jullie de huur verdelen en of er een wetswijziging komt.

Het blijft verstandig even jaarlijks een check up te doen.

Hoe lastig de TBS regeling is blijkt wel uit ingesloten link en citaat.

In opzet was het bedoeld voor enkele personen die box hopping (3 ipv 1) wilden plegen maar zoals gebruikelijk leidt de overkil in de regeling tot allerlei lastige en onduidelijke situaties.

Goed uitgangspunt is jezelf af te vragen doe ik de fiscus of mezelf tekort en/of is het belang groot.

 

Vriendelijke groet,

 

TBS regeling studie

 

verkort citaat;

6.2. Rendabel maken

De tbs-regeling is slechts van toepassing als het desbetreffende vermogensbestanddeel door het ter beschikking stellen rendabel wordt gemaakt, zo blijkt uit de wettekst van art. 3.91/3.92, eerste lid, Wet IB 2001. De wetgever lichtte dit begrip als volgt toe: “Overigens valt niet elke terbeschikkingstelling van vermogensbestanddelen onder deze bepaling. Incidentele gevallen van relatief gering belang vallen er niet onder. Dit valt immers doorgaans (cursief: EJWH/MHCR) niet aan te merken als het rendabel maken van vermogen”.#19 Een voorbeeld van incidentele terbeschikkingstellingen is de situatie dat een ondernemer tegen een kleine vergoeding gebruik mag maken van de privé-auto van een echtgenoot of huisgenoot.20 In de kamerbehandeling van de Veegwet Wet IB 2001 is vervolgens nog een nadere toelichting van het begrip incidentele terbeschikkingstelling verstrekt: “Bij de uitzondering van incidenteel gebruik van relatief gering belang gaat het om gevallen waarbij in zakelijke verhoudingen geen vergoeding van enige betekenis zou worden overeengekomen. Een voorbeeld hiervan is de situatie dat een ondernemer voor het opstellen van een reclame-folder gebruik maakt van de privé-computer van een huisgenoot.#21 De wetgever is er vanuit gegaan dat onder ‘rendabel maken’ tevens het ter beschikking stellen om niet moest worden begrepen. Om elke discussie over de toepassing van de tbs-regeling bij een ter beschikking stellen om niet dan wel tegen een te lage vergoeding te vermijden, is er later#22 toch voor gekozen uitdrukkelijk in de wettekst vast te leggen dat de hoogte van de vergoeding niet van belang is door de woorden ‘al dan niet tegen een vergoeding’ op te nemen. Met name door de toevoeging van deze woorden is het begrip ‘rendabel maken’ naar onze mening inhoudsloos geworden, want ook wanneer er geen sprake is van ‘rendabel maken’ (er wordt geen vergoeding ontvangen), kan de tbs-regeling toepassing vinden. Het is naar onze mening van tweeën één: óf het begrip krijgt een concretre inhoud, óf het wordt uit de wettekst geschrapt.

[Easy does it]

 

Ik woon samen met mijn vriendin, zoals vermeld ga ik het huurrecht activeren op mijn balans, het wordt dus ondernemingsvermogen. Maar omdat het huis ook op naam van mijn vriendin staat is er dan geen sprake van Terbeschikkingstelling van een deel van het huis door haar aan mij en zodat zij dus eigenlijk ook inkomsten heeft?

Volgens mij kan dat sowieso niet. Het huurhuis is geen (box 3) vermogensbestanddeel van je partner. Het is immers een huurhuis. Er valt dus niets ter beschikking te stellen. Het feit dat je cohuurders (en niet getrouwd in gemeenschap van goederen) bent, zorgt er wel voor dat je maar de helft van het huurrecht kunt activeren. Je kunt dan dus ook maar de helft van de huur aftrekken (en moet ook maar de helft van de eventuele huurtoeslag en het woningforfait bijtellen). Maar eerlijk gezegd lijkt me dit maatwerk in jouw geval. Zelfs de fiscus lijkt dat vooraf niet eenduidig te kunnen zeggen. Ze geven aan dat je het beter in overleg met een boekhouder o.i.d. vooraf kunt voorleggen.

 

 

Hallo Rachid,

 

Leuk een nieuwe visie erbij.

 

Volgens mij gaat het niet zozeer om het huurpand als wel om het huurrecht.

Als het huurecht voor x% op naam van de vriendin staat en zij betaalt privé de huur stelt ze volgens mij het huurrecht ter beschikking.

Als het huurrecht een bedrijfsmiddel kan zijn kan het volgens mij, als vermogensrecht, ook als een privé vermogensbestanddeel gezien worden.

Ja waarde box 3 is € 0 maar dat is op de balans idem.

 

Ben benieuwd of iemand dit standpunt kan bevestigen of ontkrachten.

 

Vriendelijke groet,

 

 

 

[Easy does it]

Hi,

 

Maak anders bezwaar tegen aangifte/aanslag 2015.

 

Vriendelijke groet,

 

 

Hallo,

 

Ik zal even aanvullen voordat ik erop gewezen wordt dat je geen bezwaar kan maken tegen de eigen aangifte. Het gaat erom de aftrekpost inzake de huurwoning of apart in een bezwaar tegen de aanslag op te nemen of in een aanvullende aangifte een vraag hierover bij te sluiten waar je een expliciet antwoord van de Inspecteur wil hebben. Zo "dwing" je de Inspecteur een specifiek standpunt over deze kwestie in te nemen zodat hij er later niet meer op terug kan komen. De rechters vinden immers tegenwoordig dat de belastingplichtige het risico moet dragen van een geautomatiseerde verwerking van de aangifte en foute voorlichting op de belastingsite en zich niet op basis opgewekt vertrouwen kan beroepen n.a.v. een opgelegde aanslag of een vermelding op de site van de Belastingdienst opdat niet meer op een aanslag kan worden teruggekomen. Een expliciete schriftelijke vraag met standpuntbepaling van de Inspecteur moet dit gat dichten. Vreemd aangezien in een (ver?) verleden werd geoordeeld dat de Inspecteur de aanslag (Inkomstenbelasting) op legt en dus ook verantwoordelijk ervoor is dat hij een juiste aanslag oplegt. Maar ja tijden veranderen en rechters mening over behoorlijk bestuur blijkbaar ook.

 

vriendelijke groet,

 

[Joost Rietveld]

Hallo Rachid,

 

Leuk een nieuwe visie erbij.

 

Volgens mij gaat het niet zozeer om het huurpand als wel om het huurrecht.

Als het huurecht voor x% op naam van de vriendin staat en zij betaalt privé de huur stelt ze volgens mij het huurrecht ter beschikking.

Als het huurrecht een bedrijfsmiddel kan zijn kan het volgens mij, als vermogensrecht, ook als een privé vermogensbestanddeel gezien worden.

Ja waarde box 3 is € 0 maar dat is op de balans idem.

 

Ben benieuwd of iemand dit standpunt kan bevestigen of ontkrachten.

 

Vriendelijke groet,

 

Ik deel de visie van Rachid. Het huurrecht is geen vermogensrecht in de zin van de TBS. Als een IB-ondernemer zijn huurrecht aanmerkt als zakelijk (bij voldoening aan de voorwaarden) en hij heeft een huisgenoot die meebetaalt aan de huur, dan is de huur naar rato van het aandeel van die IB-ondernemer aftrekbaar, onder gelijke rato voor de correctie WOZ-waarde en eventuele huurtoeslag.

 

groet

Joost

 

[Easy does it]

 

 

Ik deel de visie van Rachid. Het huurrecht is geen vermogensrecht in de zin van de TBS. Als een IB-ondernemer zijn huurrecht aanmerkt als zakelijk (bij voldoening aan de voorwaarden) en hij heeft een huisgenoot die meebetaalt aan de huur, dan is de huur naar rato van het aandeel van die IB-ondernemer aftrekbaar, onder gelijke rato voor de correctie WOZ-waarde en eventuele huurtoeslag.

 

groet

Joost

 

 

Hallo;

 

Bedankt voor de update.

 

Jammer ik dacht van wel nav de volgende zin uit het arrest.

 

"Een huurrecht is een vermogensrecht en daarmee een goed in de zin van artikel 3.1 BW

en artikel 3.30, lid 1, Wet IB 2001. Dit brengt mee dat een huurrecht dat (mede) voor de

ondernemingsuitoefening wordt gebruikt, ondernemingsvermogen kan vormen."

 

 

Vriendelijke groet,

 

 

[Joost Rietveld]

Ik zie mijn 'oplossing' als meest praktische, maar ik besprak vandaag zowaar een rapport boekenonderzoek met een cliënt in vergelijkende situatie en wat lees ik van de controle ambtenaar? Vrij vertaald:

 

"aangezien de huurovereenkomst op naam staat van cliënt en diens partner zal de helft van het huurrecht via de tbs belast worden bij haar"

 

Nu ben ik het hier niet per se mee eens, maar uiteindelijk maakt het in euro's weinig tot niets uit.

 

Groet

Joost

[Easy does it]

Ik zie mijn 'oplossing' als meest praktische, maar ik besprak vandaag zowaar een rapport boekenonderzoek met een cliënt in vergelijkende situatie en wat lees ik van de controle ambtenaar? Vrij vertaald:

 

"aangezien de huurovereenkomst op naam staat van cliënt en diens partner zal de helft van het huurrecht via de tbs belast worden bij haar"

 

Nu ben ik het hier niet per se mee eens, maar uiteindelijk maakt het in euro's weinig tot niets uit.

 

Groet

Joost

 

Hallo,

 

Oh surprise!

Ja, het is een drama die regeling.

 

Even vraagje voor TS:

 

Wordt het bij de (fiscale) partner (verbonden persoon) dan;

0 opbrengst (om niet).

Minus betaalde kosten

Plus privé correctie

"minus" TBS vrijstelling 12% (bij verlies dus bijtellen!). ???

 

Het begint mij (en TS ook wel denk ik) nu te duizelen en stoom uit de oren te komen!!!

blblblblblshhhhhhhhhh ;).

 

Vriendelijke groet,

 

 

[prinsrachid]

Ik zie mijn 'oplossing' als meest praktische, maar ik besprak vandaag zowaar een rapport boekenonderzoek met een cliënt in vergelijkende situatie en wat lees ik van de controle ambtenaar?

"aangezien de huurovereenkomst op naam staat van cliënt en diens partner zal de helft van het huurrecht via de tbs belast worden bij haar"

OK... Interessante ontwikkeling. Aan de ene kant lijkt het een 'consequent' gevolg van de uitspraak van de Hoge Raad. Aan de andere kant probeert de fiscus mijns inziens ook verwarring te zaaien over die gevolgen door uit het niets met het punt van de "overige huurderslasten" te komen. Dat leek er maar even bij te worden verzonnen, waarmee volgens mij ondernemers- met ondernemingskosten met elkaar worden verward.

 

Anyway, met betrekking tot jouw casus, kan ik me nog kunnen voorstellen dat het oordeel van deze belastinginspecteur niet per se 'onze' oplossing in alle gevallen hoeft uit te sluiten - en dat zijn oordeel geen algemeen oordeel was, maar eentje voor deze specifieke zaak. Stel dat je cohuurders bent. Eéntje daarvan is ondernemer en wil het hele huurrecht activeren. Is het dan automatisch zo dat die ondernemer op eigen houtje het héle huurrecht mag activeren, ook als de andere cohuurder dat helemaal niet wil? Dat zou ik toch wel erg raar vinden.

 

Wat ik me voor kan stellen is dat het in jouw casus ging om een situatie waarin de ondernemer zelf had gekozen om het gehele huurrecht te activeren met instemming van de cohuurder, bijvoorbeeld door het doen van een gezamelijke aangifte. In dat geval geeft de andere cohuurder immers impliciet aan dat ook de andere helft ter beschikking werd gesteld - en moet het inderdaad worden belast, als het vermogensrecht onder de TBS-regeling valt.

 

Maar wat als de ander ook ondernemer is (en óók het huurrecht wil activeren)? Het lijkt me dan niet meer dan normaal dat je ook (ieder) maar de helft activeert. Of zou er dan ook verwacht worden dat je allebei het volledige huurrecht activeert en elkaar daarvan de helft ter beschikking stelt? Dat lijkt het een onzinnige vraag, maar op zich zou dat het uiterste gevolg van deze opstelling kunnen zijn, omdat het fiscaal nét iets anders behandeld wordt.

 

Volgens mij betekent dat nog steeds dat een ondernemer best mag kiezen om alleen slechts het ene deel van het huurrecht te activeren en de andere cohuurder niet mag dwingen om de andere helft fiscaal ter beschikking te stellen. Als dat maar duidelijk vanaf het begin gebeurt. Nu kan ik me alleen ook weer voorstellen dat deze keuze lastig gaat worden als je het huurrecht wil activeren, terwijl je van meet af aan al meer dan 50% van het vloeroppervlak van de woning voor de onderneming gaat gebruiken. De ondernemer ontkomt er dan namelijk niet aan om ten minste een deel van het huurrecht van de cohuurder gebruik te maken.

[Easy does it]

 

Verkort

 

OK... Interessante ontwikkeling. Aan de ene kant lijkt het een 'consequent' gevolg van de uitspraak van de Hoge Raad. Aan de andere kant probeert de fiscus mijns inziens ook verwarring te zaaien .......

 

Maar wat als de ander ook ondernemer is (en óók het huurrecht wil activeren)? Het lijkt me dan niet meer dan normaal dat je ook (ieder) maar de helft activeert. Of zou er dan ook verwacht worden dat je allebei het volledige huurrecht activeert en elkaar daarvan de helft ter beschikking stelt? Dat lijkt het een onzinnige vraag, maar op zich zou dat het uiterste gevolg van deze opstelling kunnen zijn, omdat het fiscaal nét iets anders behandeld wordt.

 

 

 

# Rachid

 

Draadje "Re: Graag fiscale kennis gezocht" gaat gedeeltelijk ook over TBS punt.

 

De TBS regeling is trouwens geen keuze als je een vermogensbestanddeel bezit en je stelt het ter beschikking aan een verbonden partner dan is er sprake van TBS regeling.

Met keuzevermogen zie ik nog wel wat jurisprudentie tegemoet en ik vraag me af hoe het BTW technisch allemaal gaat uitzien.

 

Enkele voorbeelden (met vof weliswaar) hoe huwelijkse voorwaarden en winstverdeling in vof tot allerlei rare TBS situaties kunnen leiden.

 

Citaat uit fiscale presentatie.

"Stel man en vrouw ondernemer (Vof), winstverdeling 60-40 en man eigenaar van het pand: - indien huwelijks voorwaarden is sprake van een tbs-situatie bij de man voor 40%, 60% gebruikt hij in zijn eigen onderneming.

Indien pand valt in een eenvoudige huwelijksgemeenschap: volgens Staatssecretaris sprake van een kruislingse terbeschikkingstelling."

 

Vooral de laatste "kruislingse terbeschikkingstelling" vind ik geniaal :).

Je wordt al duizelig als je nadenkt hoe je dat in de boekhouding moet verwerken.

Moet je dan met een vof toch weer persoonlijke balansen gaan maken?

 

 

Presentatie vof en TBS

 

Houd er rekening mee dat mogelijk alle info op Belastingdienst.nl nog niet is bijgewerkt na het recente arrest en dat de rechter vindt dat je je hierop niet kunt beroepen daar anders de voorlichtingsfunctie van de Belastingdienst in gevaar zou komen. ???

 

Vriendelijke groet,